Spreebogen 4.3._Gebietsbeschreibung

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Das Wohngebiet im Spreebogen östlich der Thomasiusstrasse grenzt mit dem Helgoländer Ufer und der Lüneberger Strasse am Spreeufer. Von der S-Bahnstation Bellevue wird das Gebiet von der kleinen Fußgängerbrücke Gerickesteg erreicht. Östlich eingegrenzt wird das Gebiet von der Paulstrasse und nördlich von der Hauptstrasse Alt-Moabit. Die Calvinstrasse, sowie die Spenerstrasse gehen von diesen ab und enden am Spreeufer. Als einzige Querstraße befindet sich die Melanchtonstrasse in dem Wohngebiet. Der Kiez wirkt wie ein nach innen gerichtetes Wohngebiet, eingeschlossen durch eine  starkbefahrene Straße (Alt-Moabit) im Norden , Spree und S-Bahnbogen im Süden und Westen. Es gibt keinen Durchgangsverkehr, weder von PKW noch von ÖPNV. Auch erklärt sich durch die Situation des ÖPNV, dass keinerlei Fußgänger-Ströme durch das Gebiet ziehen. Die nördlich gelegenen Quartiere orientieren sich Richtung U-Turmstraße oder benutzen den Metrobus der auf der Straße „Alt-Moabit“ verkehrt. Der kleine gepflegte Park „Carl von Ossietzky“ gegenüber der Justizvollzugsanstalt erstreckt sich von der Strasse Alt-Moabit zwischen der dichten Wohnbebauung und wird von dieser umfasst.

Das Gebiet ist ein allgemeines Wohngebiet. Sie dient vorwiegend dem Wohnen. Einige wenige Geschäfte, die das Gebiet versorgen, sind hier angesiedelt wie zum Beispiel ein Bäcker, ein Obst-und Gemüseladen, ein Kinderladen, ein Schuhmacher, ein Friseur, ein Fahrradladen und eine Stammkneipe mit dem Namen „Kiez-Treff“ mit dem alteingesessenen Skatverein „Moabiter-Hut“ seit 50 Jahren. Dennoch sind diese Läden sehr speziell, traditionell und gehören keiner Ketten an. In der Lüneberger Strasse, die parallel zu der S-Bahn verläuft, haben sich unter den Trassen der S-Bahn KFZ Werkstätten, Verkauf von KFZ-Zubehör und Garagen angesiedelt. Große Teile des Gebiets wurden während des Krieges stark zerstört sodass sich dort noch vereinzelte Altbauten befinden. An der teils aufwendigen Fassadengestaltung und der im westlichen Teil geringen Blocktiefe lässt sich erahnen, dass es sich bei den Altbauten schon zu Entstehungszeiten um keine einfachen Mietskasernen handelte. Die Grundstruktur der Blockrandbebauung wurde mit dem Wiederaufbau beibehalten. Die Fassaden sind alle relativ neu saniert, die heterogene Baustruktur von Berliner Altbau und Neubau  ist hier gleichermaßen vorzufinden.

In der Hauptverkehrsstraße Alt-Moabit wird der Kontrast zu den ruhigen Wohnstraßen deutlich. Im Erdgeschoss befinden sich dicht an dicht Geschäfte für Lebensmittel, Antiquariat, Spielhallen und Kioske. Zu dem Straßenlärm, dem hektischen Treiben der Bewohner auf dem engen Gehweg wird auch der Gegensatz der bauliche Struktur deutlich. Über Tore und mehrere Innenhöfe /Hinterhöfe wird die Erdgeschossnutzung des Verkaufes bzw. der Produktion fortgeführt, sowie weitere Wohnhäuser erreicht. Auch die Fassaden sind hier nicht mehr hochwertig saniert und gepflegt. Gemäß demStatus-Index des „Monitoring Soziale Stadtentwicklung“ in dem das Gebiet auf einer vier-stufigen Skala mit der Bewertung „mittel“ die zweitbeste Einstufung erhalten hat. Eine Dynamik ist nicht zu erkennen, weshalb das Gebiet als stabil angesehen wird. Dieser Eindruck eines Gebiets, ohne größere soziale Problemlagen bestätigte sich bei unserem Rundgang durch den Kiez.  Der Stadtraum vermittelte einen gepflegten Eindruck, was sich in Graffiti-freien Hauswänden und unbeschädigten Stadtmöbeln manifestierte. Die Fahrradständer im öffentlichen Raum werden gut genutzt, ohne dass dabei schrottreife, oder aufgegebene Fahrräder zu sehen sind. Auffallend menschenleere Straßenräume  während unseres vormittäglichen Erkundungsgangs zeugen von einem hohen Anteil an arbeitender Bevölkerung. Da, wie oben beschrieben, aufgrund der Insellage auch keine Fußgänger das Gebiet durchqueren, ergibt sich der Eindruck eines sehr ruhigen und gediegenen Wohngebiets. Zudem fehlt es an Einrichtungen vor denen sich Menschen im Straßenraum aufhalten, wie z.B. Cafés oder Spätis mit vorgelagerten Sitzmöglichkeiten.  Der abgeschlossenen Lage geschuldet gibt es kein Gewerbe, das auf größere Laufkundschaft angewiesen ist.  Dem gepflegten Gesamteindrucks des Gebiets steht ein großer Anteil an leerstehenden Erdgeschoss-Gewerbe-Einheiten gegenüber, was angesichts der renovierten und gepflegten Gebäude zumindest doch verwundert. Dagegen sind keine Wohnungsleerstände zu beobachten, was auf ein attraktives Wohngebiet schließen lässt.

Konflikte zwischen Mietern und Investoren:

In der südlichen Calvinstraße, nahe der Spree gelegen, besitzt die Terrial GmbH einige benachbarte Grundstücke und hat die Absicht diese mit Luxussanierung bzw. hochwertigem Neubau maximal gewinnbringend zu verwerten. Das südlichste der drei nebeneinander liegenden Grundstücke, ursprünglich ein 60er Jahrebau, wurde in den letzten Jahren grundlegend saniert und modernisiert, sowie um zwei Geschosse aufgestockt. Das Nebenhaus, Calvinstr. 21, entstammt der selben Bauphase, befindet sich bisher allerdings im ursprünglichen Zustand. Um auch dieses Haus in gleicher Art modernisieren zu können, versucht der Investor das Haus zu entmieten, was mit unter sehr radikale Maßnahmen nach sich zieht. Seit Jahren sind die Mieter unzulässigem Baulärm ausgesetzt. Und obwohl im Mietvertrag nicht vereinbart, wurde der Fahrstuhl demontiert, was für die noch verbliebenen, vorwiegend älteren Mieter eine starke Einschränkung bedeutet. Lärm, Dreck, Gerüste vor den Fenstern gehören noch zu den erträglicheren Beeinträchtigungen. Angrenzend an das Haus der Calvinstr. 21 befand sich Jahrzehnte lang eine Eckbrache. Dort errichtet die Terrial GmbH einen Luxusneubau, welcher kurz vor dem Abschluss steht. Dies führte dazu, dass einer Mieterin die Fenster von Küche und Bad zugemauert wurden. Das radikale Auftreten der Investoren, sowohl vor Gericht, als auch durch die Baumaßnahmen vor Ort, lässt erahnen, wie gewinnbringend die Investitionen auf diesen Grundstücken zu sein scheinen. Den verbliebenen Mietern wurde angekündigt, dass deren Kaltmiete nach der Modernisierung von 4,44 Euro pro Quadratmeter kalt auf 9,41 Euro steigt.

Fazit:

Das Gebiet vermittelt trotz heterogener Bebauungsformen einen sehr homogenen Eindruck. Dieser ist sehr gediegen, „sicher“, gepflegt und wenig spektakulär. Die Zentralität im gesamt Berliner-Kontext, die Abgeschiedenheit, sowie die schöne Lage am Ufer machen aus diesem an sich unauffälligen Gebiet eine attraktive Wohnlage. Die Errichtung von gehobenen Wohnhausneubauten lässt erkennen, dass diese Lage-Gunst und die homogene und unproblematische Bevölkerungszusammensetzung das Gebiet auch für Investoren attraktiv macht. Sind diese Luxussanierungen/-Neubauten Vorboten eines neuen Trends -Luxuswohnen in einem bisher schon recht attraktiven Wohngebiet ?

Nicht alle Bewohner sind demgegenüber positiv gestimmt und äußerten ihren Unmut mit einem Plakat: „Renovierungen JA, Vertreibungen NEIN“. Es gibt kaum neue Infrastruktureinrichtungen, wie zum Beispiel hippe Bars oder Bioläden, die auf eine Veränderung in der Bewohnerstruktur schließen lassen würde.  Im Gegensatz zu vielen anderen innerstädtischen Gebieten in denen der Gentrifizierungsprozess offensichtlich ist, gibt es auffallend wenig Dynamik. Der hohe Leerstand an Gewerbeeinheiten gibt einen Hinweis darauf, dass eher keine klassischen Gentrifizierungsprozesse im Viertel ablaufen, da es unter den Bewohnern offensichtlich keinen Bedarf an Einrichtungen wie hippen Bars etc. gibt. Dies bedeutet nicht, dass es sich um ein unattraktives Wohngebiet handelt, was die hohen Mieten der Wohnungen und nahezu vollstandige Wohnungsauslastung belegen

Bearbeitet von Csilla Jeles und Sebastian Wittig

 

Luxusneubau Calvinstrasse ©Sebastian Wittig

Luxusneubau Calvinstrasse ©Sebastian Wittig

Heterogene Bebauung in der Melanchthonstrasse ©Sebastian Wittig

Heterogene Bebauung in der Melanchthonstrasse ©Sebastian Wittig

Luxussanierungen und Angst vor Vertreibung ©Sebastian Wittig

Luxussanierungen und Angst vor Vertreibung ©Sebastian Wittig

Gepflegter Altbau Calvinstrasse ©Sebastian Wittig

Gepflegter Altbau Calvinstrasse ©Sebastian Wittig

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