Abreissen? Moabit

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Um die Beantwortung der Fragestellung des Seminars gleich vorweg zu nehmen – ja, Moabit wird gentrifiziert. Die Mieten steigen wie in den meisten Innenstadtlagen stark, Verdrängungsprozesse sind die Folge. Im Verlauf der Recherchen und Erhebungen im Seminar hat sich jedoch immer stärker herauskristallisiert, dass diese Gentrifizierung nicht den klassischen von Jürgen Friedrichs beschrieben Weg über die Pioniere nimmt.1 Es gibt keine oder kaum Szenekneipen, wenige Galerien und Künstler, viele Gewerbe stehen leer und die Mieten für Gewerbeflächen sind nicht oder wenig gestiegen. Nur partiell, z.B. im Südkiez gibt es Organisation wie die Neue Heimat e.V., die am ehesten für den von Friedrichs beschriebenen Weg der Gentrifizierung sprechen. Trotzdem steigen die Mieten rasant und die Verdrängung von ärmeren Bevölkerungsschichten ist die Konsequenz.

Was genau geschieht in Moabit, wenn es sich nicht um einen kulturell initiierten Austausch von Bevölkerungsschichten handelt, wenn es keine Pioniere gibt und auch nicht gab?

Ich möchte dazu eine Standortschilderung eines Immobilienmaklers zitieren: „Eine fast vollständig erhaltene Gründerzeitbebauung und sanierte Stuckfassaden (…) verkehrsberuhigte Wohnstraßen, Spielplätze und eine sehr gute Verkehrsanbindung. Kudamm und City West sind wie Hauptbahnhof und Regierungsviertel in wenigen Minuten erreicht, denn man wohnt hier mittendrin in Berlin! Und wem der nahe Fritz-Schloss-Park nicht genügt, hat mit dem Tiergarten Berlins größten (und schönsten) Stadtpark beinahe als Nachbarn. Auch zum Einkaufen muss man nicht aus dem Kiez: Um die Ecke hat gerade der Moa-Bogen eröffnet, eine schicke Shopping Mall mit angeschlossener Fitness- und Wellnessoase.“2

So liest sich die Beschreibung von Moabit wie die eines Urlaubsparadieses auf der Homepage von ZIEGERT Immobilien. Moabit hat offenbar alles, was das Investoren Herz begehrt. Die Mieten sind noch relativ günstig, viele Altbauten sind erhalten, Moabit liegt zentral, aber ruhig. Es liegt nahe, dass Finanzinvestoren aus dem In- und Ausland diesen Bezirk in Berlin nicht übersehen konnten. Die von Neil Smith beschriebene rent-gap3 ist mehr als offensichtlich.

Eine vielversprechende Lage (Quelle: openstreetmaps.org)

Eine vielversprechende Lage (Quelle: openstreetmaps.org)

Sehr viele Gebäude wurden bereits modernisiert und/oder (luxus-)saniert und neu vermietet. Wenn jedoch ein Investor ein Gebäude kauft, um dieses anschließend zu sanieren und schließlich die Wohnungen für wesentlich mehr Geld zu vermieten oder zu verkaufen, gibt es meist ein unliebsames Problem – den alteingesessenen Mieter. Die folgende Geschichte hat aufgrund der Rigorosität im Umgang mit den Mietern sogar überregional für Aufsehen gesorgt.

Die Calvinstraße Ecke Melanchthonstraße liegt im Bereich „Spreebogen“ am Helgoländer Ufer. Eine eher ruhige Ecke in Moabit mit guter S-Bahn Anbindung und verlockender Ufernähe. Die Eckbebauung wurde im zweiten Weltkrieg zerstört, das Grundstück blieb lange unbebaut. Auf den benachbarten Grundstücken entstehen in den 60er Jahren Sozialwohnungen, die im Besitz der Alexandra-Stiftung einem evangelischen Wohnungsunternehmen sind.4

2001 werden sie zunächst von der Team 2 GmbH aufgekauft, deren Eigentümer ein gewisser Günter Stach war. Mit diesem ersten Eigentümerwechsel ereignen sich bereits fragwürdige Dinge. So müssen die Mieter das Geld nun beispielsweise auf ein Pfändungskonto überweisen.5 Mit der Team 2 GmbH ist Günter Stach bereits in einige juristische Prozesse verstrickt.

Am 15. November 2002 wird das Haus in der Calvinstraße 21 an die Bouchner GbR, Düsseldorf verkauft. Doch lange bleibt es nicht im ihrem Besitz. 2008 kauft die ein Jahr zuvor gegründete Terrial Stadtentwicklung GmbH die Häuser in der Calvinstraße 21 und Melanchthonstraße 17/18 sowie das freie Eckgrundstück. Gegenstand der Gesellschaft: „Durchführung von Projekten der Stadtentwicklung insbesondere durch das Entkernen von Stadtquartieren und deren Neugestaltung, sowie Planung, Projektierung und Sanierung von Wohn- und Geschäftsgebäuden.“6 Eigentümerin ist die Architektin Nicola Schneider-Neudeck, Geschäftsführer ist Ulrich Köder, doch als Vertreter taucht erneut Herr Stach auf.

Blick in die Straße (Foto: Romina Falk)

Blick in die Straße (Foto: Romina Falk)

Was nun entstehen soll wird heute bei immobilienscout „BELLEVUEENSEMBLE“ genannt.7 Das Eckgrundstück soll mit Luxus-Eigentumswohnungen bebaut werden, die angrenzenden Gebäude ebenfalls auf einen äquivalenten Standard gebracht und durch zwei Stockwerke ergänzt werden.

Doch nun – 2013 – fehlt dem „BELLEVUEENSEMBLE“ noch immer der letzte Baustein – das Haus in der Calvinstraße 21.

Renovierung ja – Vertreibung nein! (Foto: Romina Falk)

Ein großer Kran ist schon beim Einbiegen in die Straße zu sehen. Seine Aufgabe – das Haus in der Calvinstraße 21, das wie ein fauler Zahn in einem blitzblanken Gebiss dasteht, endlich auf den Standard der anderen zu bringen. Vor der Tür steht ein Polizeiauto. Ein Banner hängt noch immer vor einem Balkon – „RENOVIERUNG JA VERTREIBUNG NEIN!!“ fordern die sechs verbliebenen Mietparteien der Calvinstraße 21. Dass diese Forderung bisher (widerwillig) erfüllt wurde, ist der großen Ausdauer und Belastbarkeit der Bewohner zu verdanken, die sich trotz heftiger Schikanen und mehrerer Gerichtsprozesse nicht so einfach vertreiben lassen. Und die Schikanen der Terrial GmbH lesen sich wie aus dem Lehrbuch zur Beseitigung unliebsamer Mieter.

Zunächst bot man den Mietern – darunter auch der im Erdgeschoss lebenden Rentnerin Helga Brandenburger – 5.000 Euro für den Auszug aus der Calvinstraße 21. Auch wurde den Mietern angeboten für die Dauer der Sanierungsarbeiten in Umsetzwohnungen zu wohnen, die sich in unmittelbarer Nähe befinden. Doch auch mit der Zusicherung nach den abgeschlossenen Bauarbeiten wieder die ursprüngliche Wohnung beziehen zu können lehnten die Mieter ab. Die Gründe liegen auf der Hand – Frau Brandenburgers Miete soll nach der Modernisierung von 520 auf 897 Euro steigen. Doch Frau Brandenburger bekommt nur 905 Euro Rente.8 Auch alle anderen verbliebenen Mietparteien lehnten die Angebote einstimmig ab. Die Terrial GmbH ließ sich daher etwas anderes einfallen.

Anfang Juni 2012 wird von einem auf den anderen Tag der angeblich defekte Aufzug außer Betrieb genommen, obwohl dieser von einigen älteren Bewohnern dringend gebraucht wird. Außerdem sperrt man den Bewohnern ihren im Mietvertrag zugesicherten Kellerraum – mit dem Vorwand von Messungen des Fundaments. Und auch der Baulärm, der durch Renovierungsarbeiten in den freien Wohnungen und angrenzenden Häusern entsteht, ist mit starken Vibrationen verbunden, die in jeder Wohnung den ganzen Tag über deutlich zu hören sind. Darüber hinaus wurde der Brandschutz im Treppenhaus wohl wissend missachtet, als man dort entzündliche Spanplatten liegen ließ.

Die Mieter beantragten eine Mietminderung und klagten gegen die Schikanen. Im Fall des Aufzugs bekommen sie nach einer kurzen Verhandlung Recht. Der Aufzug müsse bis zum 31.03.2013 wieder eingebaut werden, so der Richter. Auch die beantragte Mietminderung wird vor Gericht durchgesetzt. Fachanwalt Christoph Müller bestätigt: „Wir haben alle Prozesse gewonnen“.

Doch die extremste Maßnahme, und sicher auch der Grund für das starke Interesse der Medien an diesem Fall, ist das Schicksal von Helga Brandenburger. Sie kam im April 2010 von einem Arztbesuch nach Hause und konnte sicher ihren Augen nicht trauen. Die Fenster ihres Bades und der Küche gaben statt auf das grüne Nachbargrundstück nun die Sicht auf eine massive Betonwand frei. Das Eckgrundstück wurde ohne Rücksicht auf Frau Brandenburgers Fenster bebaut. In Bad und Küche ist nun immer Nacht. Frau Brandenburger kann ihre Sanitärräume von nun an nur noch durch ihr Schlaf- und Wohnzimmer lüften.

Ein geschickter Schachzug der Terrial Stadtentwicklung GmbH hat vermutlich diese fragwürdige Baugenehmigung ermöglicht. Da sowohl das Haus in der Calvinstraße 21 als auch das freie Eckgrundstück der Calvinstraße 20a gekauft wurden, konnte die Baugenehmigung trotz des Umstands zugemauerter Fenster erteilt werden, vermutet Baustadtrat Jens-Holger Kirchner von den Grünen in der Talkshow Menschen bei Maischberger.10 Da keine Nachbarschaftsrechte verletzt würden und solange „gesunde Lebensverhältnisse“ in Küche und Bad gewährleistet seien, sei dies möglich. Darüber hinaus müsse beachtet werden, dass das Eckgrundstück vermutlich einst bebaut war und daher §34 BauGB greift, der ein Vorhaben dann als zulässig erklärt, wenn es sich in die „Eigenart der näheren Umgebung“ einfügt.

Das Eckgebäude des „Bellevueensembles“ ist fertig – und größtenteils schon verkauft. Die Erdgeschosswohnung in der Calvinstraße 20a wird im Internet für mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter angeboten.11 Dennoch klagten die Mieter gegen die zugemauerten Fenster und bekamen Recht.

Die Mauer vor Frau Brandeburgers Fenstern solle wieder entfernt werden. Die Mauer des Neubaus -2 und damit der gesamte Neubau. Dies sei unmöglich argumentierte die Eigentümerin und Architektin Nicola Schneider-Neudeck. Dass es in Berlin nicht unmöglich sei eine Mauer wieder zu entfernen, habe doch die Geschichte gezeigt, entgegnete der Richter.

Diese Geschichte ist extrem. Und bis heute ist das Haus nicht abgerissen worden. Doch die Geschichte zeigt, wie rigoros „entmietet“ wird, und wie sehr der (weniger zahlungskräftige) Mensch dabei auf der Strecke bleibt.

Widerstand der Mieter (Foto: Romina Falk)

Weissagung der Mieter (Foto: Romina Falk)

Der Berliner Mieterverein (BMV) unterstützt die Mieter in der Calvinstraße 21. Er sieht das Handeln der Terrial als deutlichen Versuch das Haus zu entmieten. Reiner Wild, Geschäftsführer des BMV, fordert: „Es wird höchste Zeit, Mieter vor diesen Herausmodernisierungen zu schützen.“13

Dass das Mietrecht erst kürzlich geändert wurde, hätte Hoffnung stiften können, wäre es nicht zugunsten der Vermieter geändert worden. Bei energetischen Sanierungsarbeiten dürfen Mieter beispielsweise zukünftig drei Monate lang keine Mietminderung mehr beantragen.14 Der Staat will so weiter die CO2 Sanierung anregen. Das bedeutet, dass für einen Zustand, wie er z.B. schon seit wesentlich längerer Zeit in der Calvinstraße vorherrscht, in Zukunft für drei Monate die volle Miete gezahlt werden muss. „ Niemand muss 100 Prozent zahlen, wenn die Gegenleistung nicht zu 100 Prozent in Ordnung ist. Wir bezweifeln außerdem, dass für die Investitionsentscheidung eines Eigentümers das Mietminderungsrecht irgendeine Rolle spielt (…)“, äußert sich der Berliner Mieterverein dazu.15

Wie lange Frau Brandeburger und co. nun noch in ihren Wohnungen bleiben werden, ist völlig offen. Auch ob das Haus nun wieder abgerissen wird, bleibt abzuwarten. In jedem Fall setzen die Mieter der Calvinstraße ein deutliches Zeichen für die Rechte der Mieter. Für die Rechte derer, die sonst drohen verdrängt zu werden – nicht nur in Moabit.

 


1            Friedrichs, Jürgen (1998): Gentrification In: Häusermann, Hartmut (Hrsg.): Großstadt. Soziologische Stichworte. Opladen: Leske und Budrich, S. 57-66
2            http://ziegert-immobilien.de/projekt/stephanstrasse-5 (abgerufen am 10.3.2013)
3            Jürgen Friedrichs, Robert Kecskes, Michael Wagner, Christof Wolf: Angewandte Soziologie. Verlag für Sozialwissenschaft, Wiesbaden 2004
4            MieterEcho 352 / Januar 2012 über http://www.bmgev.de/mieterecho/archiv/2012/me-single/article/wohnen-am-bellevue-schoene-aussicht-nicht-fuer-alle.html (abgerufen am 7.3.2013)
5            http://www.tagesspiegel.de/berlin/mieter-in-der-calvinstrasse-gegen-die-wand/6196686.html (abgerufen am 7.3.2013)
6            Handelsregisterauszug über http://www.unternehmen24.info/Firmeninformationen/DE/3001269)
7            http://home.immobilienscout24.de/1263426/expose/63608729 (Zugriff am 8.3.2013)
8            http://www.berliner-zeitung.de/berlin/fenster-zugemauert-urteil–vermieter-muss-wand-wieder-entfernen,10809148,16716692.html (Zugriff am 10.3.2013)
9            http://www.berliner-kurier.de/kiez-stadt/eingemauerte-mieter-berlin-der-psycho-krieg-wird-immer-haerter,7169128,20190312.html
10            Menschen bei Maischberger: Wohnen wird Luxus – Reiche rein, Arme raus? (29.01.2013) über http://www.daserste.de/unterhaltung/talk/menschen-bei-maischberger/sendung/wohnen-wird-luxus-reiche-rein-arme-raus100.html
11            http://home.immobilienscout24.de/1263426/expose/63608729 (Zugriff am 10.3.2013)
12            tagesspiegel.de Zugriff am 6.3.2013
13            http://www.tagesspiegel.de/berlin/calvinstrasse-in-moabit-zugemauerte-mieter-streit-verschaerft-sich/6832270.htmlSee
14            http://www.relaw.de/recht/mietrecht/mietrecht-top-themen/1028-mietrecht-2013-die-wichtigsten-aenderungen.html
15            http://www.berliner-mieterverein.de/presse/sonstigesarchiv/haupt.htm?http://www.berliner-mieterverein.de/presse/sonstigesarchiv/fl084.htm


Literaturverzeichnis

Friedrichs, Jürgen (1998): Gentrification In: Häusermann, Hartmut (Hrsg.): Großstadt. Soziologische Stichworte. Opladen: Leske und Budrich

Friedrichs, J., Kecskes, R., Wagner, M., Wolf, C.: Angewandte Soziologie. Verlag für Sozialwissenschaft, Wiesbaden 2004


 

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Eine vielversprechende Lage (Quelle: openstreetmaps.org)
Abb. 2: Blick in die Straße (Foto: Romina Falk)
Abb. 3: Renovierung ja – Vertreibung nein! (Foto: Romina Falk)
Abb. 4: Weissagung der Mieter (Foto: Romina Falk)

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One thought on “Abreissen? Moabit

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