Aufwertung im Spreebogen

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Aufwertung im Spreebogenareal?

Gentrifizierung ist die Aufwertung von benachteiligten Stadtgebieten. Sie wird häufig in der ersten Phase durch den zunehmenden Zuzug von Künstlern und anderen Kreativen eingeleitet und in der Folge durch Zuwanderung von solventen Mietern und Investoren begleitet, was sich schließlich durch stark ansteigende Miet-, Wohnungs- und Grundstückspreise äußert. Es ist eines der meist benutzten Schlagwörter im Zusammenhang mit dem Berliner Wohnungsmarkt. Der Berliner Bezirk Mitte ist der Berliner Stadtbezirk mit den meisten Arbeitslosen, Hartz IV-Beziehern und Migranten. Hier liegt auch das Untersuchungsgebiet: der Spreebogen, der von der Stromstraße bis zur Paulstraße reicht. Es handelt sich um eine Gegend in Spreelage – gut an die städtische Infrastruktur angebunden – ein Filetstück. Das Gebiet liegt nördlich vom 1957 errichteten Hansaviertel und östlich vom Westfälischen Viertel. Beide zeichnen sich durch gutbürgerliche Bewohner aus, sie stechen deutlich aus der sonst negativen Sozialstatistik des Bezirks  Mitte heraus. Dies hat nach Ansicht der Autorin starken Einfluß auf die fortschreitende Aufwertung des Untersuchungsgebietes.

Die Hugenottensiedlung
Glaubensflüchtlingen aus Frankreich, den Hugenotten, wurde das Gebiet zwischen Strom- und Werftstrasse von König Friedrich I. zum Zwecke des Maulbeeranbaus zugewiesen. Weil der Boden jedoch ungeeigent war, wurde die Nutzungsbestimmung 1727 wieder aufgehoben. In der Folgezeit wurden viele Gärten angelegt und Berliner Bürger errichteten ihre Sommeresidenzen in der Gegend. So entwickelte sich die Siedlung zu einem beliebten Auflugs- und Erholungsort mit ländlichem Charakter.

Industrialisierung und Mietskasernenbau
1818 erfolgte die Umbenennung in Alt-Moabit. Vor allem durch die Ansiedlung der Firma Borsig zwischen Elberfelder Straße, Alt-Moabit und Stromstraße bekam das Gebiet ab 1847 seine Prägung als Industriestandort. Bald erwarb Borsig auch die Maschinenbauanstalt der Preußischen Seehandlung in der Kirchstraße 6 (heute 16-25). Die Gegend überzeugte durch unbebaute Flächen und niedrige Bodenpreise. In Folge dessen siedelten sich weitere Firmen wie beispielsweise das Unternehmen Pflug an. Dieses produzierte ab 1856 Eisenbahnwaggons auf dem Gelände Alt-Moabit 113-116. So entstand ein vielfältiger Branchenmix aus Porzellanmanufakturen, Brauereien, Leder- und Textilindustrie. Dennoch behielt die Gegend weiterhin ihren ländlichen Charakter mit Sandwegen, fehlender Straßenbeleuchtung und Wohnhäusern in Gartenanlagen.

1861 wurde Moabit eingemeindet. Ein Jahr später trat der Hobrechtplan in Kraft. Eine bauliche Verdichtung des Viertels setzte ein; die Siedlung entwickelte sich zum Mietskasernenviertel. Bereits 1860 bestand die Hälfte der Bevölkerung Alt-Moabits aus Industriearbeitern; die Gegend war die erste Industriearbeitergemeinde Berlins. Der Bau von Massenmietshäuser durch spekulierende Terrain-oder Baugesellschaften begann und wurde durch die enorm wachsenden Einwohnerzahlen begünstigt. Die Gesellschaften kauften Flächen auf und bebauten sie mit Mietshäusern, um diese dann weiter zu verkaufen. Daneben befanden sich auch alte Grundbesitzer wie bspw. Borsig unter den Bauherren.
Hatte Moabit 1880 noch eine Einwohnerzahl von 29.693 so betrug sie 1895 bereits 128.288; der Wert der Grunstücke steigerte sich in dieser Zeitspanne um 131%.
Durch den Bau des Kriminalgerichts bis 1881 und die Anlage von Militärgelände u.a. auf dem Gebiet des heutigen Fritz-Schloß-Parks wurde die Arbeiterschaft durch Justiz- und Militärbeamte ergänzt. Dies führte zu einer gewissen sozialen Mischung im Gebiet. Im Zuge des Groß-Berlin-Gesetzes von 1920 wurde Alt-Moabit ein Teil des Bezirkes Tiergarten.

Abwanderung der metallverarbeitenden Industrie
Das Unternehmen Pflug zerbrach und wurde durch die Aktiengesellschaft Alt-Moabit erworben. Ab 1886 begann die Bebauung des Geländes in der Gegend der heutigen Calvin-, Melanchthon- und Spenerstraße. Auf dem südlichen Gelände entstand eine Viaduktbahn mit dem Bahnhof Bellevue (Eröffnung 1882), wodurch der Anschluß des Gebietes an die Stadtbahn erfolgte. Borsig verlagerte seine Werke nacht Tegel, da die Wohnungsbebauung zugenommen hatte und es keine Erweiterungsmöglichkeiten mehr gab. Die Borsigschen Grundstücke in der Kirchstraße wurden 1896 verkauft, die Thomasiustrasse wurde neu angelegt und ab 1902 wurde das gesamte Gebiet mit Wohnhäusern bebaut, die über sehr geräumige Wohnungen mit Balkonen verfügten . Für das Firmengelände zwischen Stromstrasse und Elberfelderstrasse fand sich aber kein Käufer. Borsig ließ deshalb durch eine eigens gegründete Gesellschaft Straßen anlegen. Das Gebiet wurde bebaut und ist heute als Westfälisches Viertel bekannt. Somit war mit Beginn des 20. Jh. die Maschinenbauindustrie aus dem Gebiet verschwunden.

Lebensmittelindustrie
Nach der Abwanderung des Metallverarbeitenden Gewerbes aus dem Untersuchungsgebiet siedelten sich dort einige Unternehmen der Lebensmittelindustrie wie Brotfabriken und Brauereien an. Auch die Meierei Bolle fand auf dem Gebiet Alt-Mobit 98-103 Platz, ebenso der Mühlenbetrieb Schütt (ab 1922 Kampffmeyer) an der Stomstraße 1-3.  Das Gelände der Firma Bolle wurde während des zweiten Weltkrieges stark zerstört, jedoch nach Kriegsende wieder aufgebaut. 1967/68 erwarb die Firma angrenzende Grundstücke an der Kirchstraße. Der Meiereibetrieb wurde Ende der 60er Jahre eingestellt und das Areal teils als Lagerfläche vermietet. 1983 wurden weite Teile abgerissen. Den Kampffmeyermühlen erging es ähnlich: 1986 wurde der Standort verlagert und die Anlage abgerissen. Lediglich das Verwaltungsgebäude ist erhalten geblieben (Stromstrasse 3, heute IPU Berlin).

Wohnbauzerstörungen 1945
Während des zweiten Weltkrieges wurde im Bezirk Tiergarten 58% des Wohnungsbestandes zerstört. Besonders die Gebäude der Calvin-, Melanchthon-, und Spenerstraße waren davon stark betroffen, der  östliche und westliche Teil der Wohngebäude in der Kirchstraße jedoch kaum. Die Schäden waren mit Ausnahme des Gebäudes Kirchstraße 15 reparabel. Die Anwohnerzahl des Bezirkes hatte sich verringert und die noch vorhandene Altbausubstanz blieb von der Kahlschlagsanierung der 1960er Jahre verschont.

Wandel zum Dienstleistungszentrum
Das ehemalige Gelände der Kampffmeyermühlen wurde 1988 verkauft und bis 1994 zum sog. Focus Teleport umgebaut. Der Bürogebäudekomplex  der durch seine blaugestrichenen Stahlgerüste auffällt, erstreckt sich von der Stromstraße bis zum Gelände des „Spreebogens“. Hier werden Büroflächen an Dienstleister, vornehmlich der IT- und Kommunikationsbranche, vermietet. Momentaner Eigentümer der Immobilien ist die IVG Immobilien AG.
Bolles Firmenglände wurde 1989 an den Unternehmer Ernst Freiberger verkauft. Auf dem Gelände wurde ein sehr großer U-förmiger Bürogebäudekomplex errichtet und seit 1998 von ca. 900 Mitarbeitern des Bundesinnenministeriums (BMI) genutzt. In der Alten Meierei befinden sich ein Hotel, diverse Restaurants und eine Lebensmittelhandlung. Weiterhin errichtete die Freiberger Gruppe auf dem Gelände Kirchstrasse 8-11 ein hochwertiges Wohnhaus.

Auswirkungen auf die anliegenden Straßen östlich des Dienstleistungszentrums
Die Kirchstraße springt einem von der Moabiter Brücke kommend sofort ins Auge. In gerader Sichtachse liegt Schinkels Johanniskirche, Menschen sitzen in Businesskleidung werktags am Mittagstisch. Mit den auffallend vielen Bistros, Cafes und Feinkostgeschäften ist für deren Leibeswohl gesorgt; auch der Bio-Supermarkt fehlt nicht. Eine nette kleine Buchhandlung, ein Florist, ein Sprituosenladen und eine Innenausstatter mit Waren im höheren Preissegment sind ebenfalls zu finden. Außerdem existiert eine Kita, samt Geschäft für ökologische Kinder- und Umstandskleidung. Auch am Wochenende sieht man viele gepflegte Menschen ab 40 aufwärts wahlweise mit Hund und/oder Kind am Helgoländerufer entlangspazieren. Und die Sonnenhungrigen setzen sich gern, in Decken gemummelt, auf die Bänke eines der Cafes auf dem Spreebogenareal oder der Kirchstrasse, um sich den obligtorischen Latte Macchiato zu gönnen. Biegt man dann links in die Alt-Moabiter Straße ein, verfliegt das Penzlauer Berg Flair schnell. Hier findet man zur gleichen Tageszeit bereits die ersten Stammtischler im angesäuselten Zustand aus ihrer Stammkneipe kommen.

Man kann annehmen, dass sich die Nähe zum traditionell bürgerlichen Westfälischen Viertel und zum Hansaviertel, die beide in die Kategorie gute Wohnlage fallen, forcierend auf die zunehmende Exklusivität der Gewerbestruktur des Sreebogens auswirkt. Das Untersuchungsgebiet hat einen stabilen Status im Bericht für soziale Stadtentwicklung. Der Anteil von Migranten liegt lediglich bei 10-20% und bildet einen vergleichsweise deutlichen Kontrast zu den Gegenden nördlich des Kleinen Tiergarten, auch gibt es eine recht gering Arbeitslosenquote von 6-10%. Der Spreebogen sticht damit aus der sozialen Struktur des Beziks Mitte heraus, der in der Gesamtschau weiterhin der Berliner Stadtbezirk mit der höchsten Arbeitslosigkeit und Armutsgefährdung ist, inklusive der negativen Folgeerscheinungen (Quelle: Regionaler Sozialbericht Berlin und Brandenburg 2011).

Die Angst vor der Gentrifizierung macht auch vor Moabit nicht halt. Nur scheint das Untersuchungsgebiet nicht erst am Beginn einer solchen zu stehen. Augenscheinlich hat sich die Aufwertung der Kichstraße bereits vollzogen und macht auch vor den Nachbarstraßen nicht halt. In der angrenzenden Quartieren Calvinstrasse 20 und Melanchthonstrasse 16 wurde von der Terrial GmbH ein Neubau errichtet und eine Luxussanierung vorgenommen. Die Bewohner des zwischen den beiden Gebäuden liegenden Hauses in der Calvinstrasse 21 sehen sich als Opfer von Verdrängung. Die Wohnungen sollen aufwändig saniert werden, die dann folgenden Mieterhöhungen werden viele Mieter nicht zahlen können. Den im Haus verbliebenen Mietern wurden teils die Fenster zugemauert, der Aufzug im Treppenhaus entfernt usw. Der Fall ging regional und überregional duch die Medien. Es ist der Kampf der „Kleinen gegen die Großen“ mit noch unbekanntem Ausgang, in dem weitere Gerichtsurteile erwartet werden.

Bei der Suche nach Mietwohnugen bei Onlinewohnungsportalen lagen die neu zu vermietenden Wohnungen stets über der Kaltemiete des Mietpreisspiegels. Die Angebote lagen zwischen 8,00 -11,00 €/pro Quadratmeter. Gesucht wurden Mietwohnungen in der Kirch-, Thomasius-, Calvin-, Melanchthon-, Spener- und Paulstrasse. Die günstigste Mietwohnung in der Kategorie „normal“ wurde in der Spenerstrasse gefunden, die teuerste Wohnung in der Kirchstrasse (im Freiberger Wohngebäude) in der Kategorie gehobene Ausstattung. Bei den Eigentumswohnungen lag der höchste Quadratmeterpreis zum Zeitpunkt der Recherche bei 4500 €/Quadratmeter für den Neubau in der Melanchthonstrasse. Bei den Altbauten betrug der Höchstpreis 2350 €/pro Quadratmeter in einem schönen Gründerzeitbau in der Thomasiusstrasse.
Die Entwicklung zum Kauf von Eigentumswohnungen in Berlin geht generell rasant voran. Dabei gibt es vor allem beim Geldumsatz starke Steigerungsraten, der Anstieg der verkauften Flächen hingegen verzeichnet nicht allzu hohe Zuwächse, das bedeutet aber einen rasanten Anstieg der Quadratmeterpreise. Dabei liegen Kaufpreise in den Ortsteilen Mitte, Tiergarten laut Gutachterausschss für Grundstückswerte deutlich über dem Durchschnitt. Im Bezirk Mitte haben Eigentumswohnugen mit einem Kaufpreis über 3000 €/pro Quadratmeter den höchsten Anteil mit 59,1%. Der auf Gesamt-Berlin heruntergerechnete Anteil in diesem Preissegment beträgt lediglich 26,7% (IBB Wohnungsmarkbericht 2012) . Der Erwerb der Immobilien dient häufig als Anlage für solvente Privatpersonen; seitens der Immobiliengesellschaften werden die Objekte auch explizit als solche beworben. Im Untersuchungsgebiet werden aber auch weniger attraktive 60er Jahre Bauten (Melanchthon- und Spenerstraße) verkauft, mutmaßlich mit der Absicht diese durch Sanierung aufzuwerten.

Somit kann der Schluss gezogen werden, dass die Aufwertung des Untersuchungsgebietes schon längst im Gange ist. Nach der Wende und mit dem Hauptstadtbeschluss veränderte sich auch Moabit. Die Institutionen des Bundes BMI und Bundesverwaltungsgericht sowie die Ansiedlung von Dienstleistungsunternehmen im Spreeport haben maßgeblich zur Entwicklung der Kirchstraße beigetragen. Dabei dürfte auch die enge Nachbarschaft zu traditionell besseren Moabiter Vierteln eine Rolle spielen. Die Spreelage, die Nähe des Regierungsviertels, die gute Anbindung an den Nah- und Fernverkehr (U9, S-Bahn, Bus 245, Nähe zum Lehrter Bahnhof) tun das Übrige dazu.

Die Gegend wird sich mit Beginn der Realisierung der Europacity, der Umgestaltung des Ottoparks und des kleinen Tiergarten weiterentwickeln und an Attraktivität für Investoren und wohlhabende Mieter zulegen. Die Sorgen der vielen Moabiter Aktionsbündnisse gegen Verdrängung sind nicht unbegründet. Es ist aber anzunehmen, dass diese Sorgen und Kämpfe um Wohnraum tendenziell eher in den sozial schlechter gestellten Gebieten Moabits kulminieren. Denn im Spreebogen wurden bereits Fakten geschaffen.

Literaturverzeichnis:
Chod, Katrin; Schwenk, Herbert, Weißpflug, Hainer (2001): Berliner Bezirkslexikon. Band 1. Berlin

Sembritzki, Gerd (1987): Geschichtslandschaft Berlin, Orte und Ereignisse. Band 2: Tiergarten Teil 2. Berlin

Sethmann, Jens (2012): Etappensieg für Mieter. Mieter Magazin. Ausgabe 4/12. Berlin

Simon, Christian (2001): Die Entwicklung und Ausstattung des Wilhelminsichen Ringes in Berlin am Beispiel ausgewählter älterer Siedlungselemente. Berlin

Online Quellen:
Herausgeber:Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. III E – Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (2012):Vorläufige Umsatzzahlen über den Berliner Immobilienmarkt 2012. https://www.gutachterausschuss-berlin.de/gaaonline/6/d60-p-umsatzIV.pdf. Abruf am 18.03.2013

Herausgeber:Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Berliner Mietspiegel 2011.
http://stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/index.shtml. Abruf am 17.03.2013

Herausgeber:Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Monitoring Soziale Stadtentwicklung.
http://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/basisdaten_stadtentwicklung/monitoring/download/2008/EndberichtMoni2008pdf.pdf. Abruf am 17.03.2013

Spallek, Carsten (2013): Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Bauen, Wirtschaft und Ordnung. Pressemitteilung; Kleiner Tiergarten / Ottopark – ein Park für alle Bewohner Moabit. http://www.berlin.de/ba-mitte/aktuell/presse/archiv/20130214.1410.381303.html. Abruf am 17.03.2013

Immobilienscout GmbH: http://www.immobilienscout24.de/Suche/S-T/Wohnung-Kauf/Umkreissuche/Berlin_2dTiergarten_20_28Tiergarten_29/10557/223940/2512290/Kirchstra_dfe/-/1?enteredFrom=result_list. Abruf am 18.03.2013

Bildquelle:
o.V.:Moabiter Brücke um 1900. Album von Berlin Globus Verlag (Berlin). http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Berlin_Baerenbruecke_1900.jpg. Abruf am 19.03.2013

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