Shopping im Stephankiez

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Im Folgenden soll der derzeitige Status sozialer, gewerblicher und immobilienwirtschaftlicher Veränderungen im Moabiter Stephankiez unter Berücksichtigung der Phasen eines Gentrifikationsprozesses1 beleuchtet werden. Die Untersuchung erfolgt unter der Hypothese, dass im untersuchten Gebiet bestimmte Phasen der Gentrifizierung übersprungen werden und sich eher Akteure der Immobilienwirtschaft, anstatt Pioniergruppen, für eine Aufwertung verantwortlich zeigen und gezielt ein attraktives Gesamtbild für eine finanzkräftige Klientel zeichnen.  

Die Analyse beschränkt sich auf das Gebiet nördlich der Perleberger Straße und Birkenstraße.

Nach mehreren Aufenthalten zum Mapping der gewerblichen Nutzung, hinterließ der Stephankiez, mit seinen verkehrsberuhigten Wohnstraßen, einen vorwiegend verschlafenen Eindruck. Bei den 121 identifizierten Einheiten2 setzt sich die gewerbsmäßige Erdgeschossnutzung aus Dienstleistungsangeboten (47 %), Gastronomie (16,5 %) und Einzelhandel (7,4 %) zusammen. 22,3 % sind durch Leerstand gekennzeichnet und 5,8 % werden zur Miete angeboten. Das Angebot, sofern es lokal ausgerichtet ist, bedient eine eher finanzschwache Klientel. Diese Annahme deckt sich mit den Zahlen im untersuchten Gebiet zum Arbeitslosenanteil von 10 bis unter 14 % und Migrantenanteil von 20 bis unter 30 % , die über dem Berliner Mittelwert angesiedelt sind3.

So machen Bäckereien, Stehcafés, Sportbars und Dönerlokale den Großteil des Gastgewerbes aus. Im Dienstleistungsbereich haben sich, neben ortsunabhängig agierenden Betrieben, wie Mietwagenunternehmen und Industrieservices, die von der guten Verkehrsanbindung profitieren, vor allem soziale Einrichtungen etabliert. Ebenso scheint ein zum Hostel umfunktioniertes Obdachlosenheim die Standortwahl eher aufgrund der Verkehrsanbindung, als der Verortung getroffen zu haben. In näherer Umgebung der Perleberger Straße konkurrieren zudem auffallend viele Friseur- und Kosmetiksalons untereinander.

Daher kann das derzeitige Spektrum im Dienstleistungs- und Gastronomiebereich, unter Berücksichtigung mangelnder kultureller Angebote, weniger als Attraktor für den Stephankiez gewertet werden, wenn auch die Voraussetzungen4 für einen Gentrifikationsprozess gegeben wären und der Nutzung durch Pioniergruppen als Ausgangspunkt dienen könnten.

So ist das Gebiet nahe dem Stadtzentrum, besonders auch universitärer Einrichtungen gelegen, verfügt über gut erhaltene, zusammenhängende Altbausubstanz und eine vergleichsweise statusniedrigere Bevölkerungsschicht. Von 1995 bis 2007 war es zudem als Sanierungsgebiet festgelegt5.  

Augenscheinlich finden, bis auf vereinzelte Ausnahmen, kaum Umwandlungsprozesse zugunsten einer sozial bessergestellten Pionier- bzw. Gentrifiziererschicht statt, die im öffentlichen Bild wahrgenommen werden können und dennoch deutet die Bildung von Anwohnerinitiativen auf das Eindringen einer statushöheren Bevölkerung und Veränderungen in den Eigentumsverhältnissen hin.  

Aufgrund dessen hat sich die Initiative „Wem gehört Moabit?“ mithilfe einer Fragebogenaktion einen tendenziellen Überblick zu der Eigentümerstruktur verschafft6. Extrahiert man hier die auf den Stephankiez bezogenen Daten, zeigt sich, dass 38,8 % der Bausubstanz sich in Besitz von Großeigentümern bzw. Investmentfonds befindet, gefolgt von 35 % einzelner Privateigentümer und 16 % in Hand von Eigentümergemeinschaften. Die übrigen 10,2 Prozentpunkte verteilen sich auf Wohnungsbaugesellschaften, das Land Berlin und kleine Firmen.  

Betrachtet man diese Zahlen im Zusammenhang mit den derzeit im Gebiet offerierten Immobilien7, so scheint sich hier durchaus, aus Perspektive der Immobilienwirtschaft, der Stephankiez als lohnendes Spekulationsareal zu offenbaren. Die durchschnittliche Netto-Kaltmiete der gegenwärtigen Angebote beläuft sich auf 7,33 €/m². Somit siedelt sich das Preisniveau der Mietangebote etwas unterhalb dem der Neuvermietungen im „hippen Kreuzkölln“ an. Die Kaufangebote hingegen überschreiten mit 2081,46 €/m² die „kreuzköllner“ Angebote um 180€/m².  

Überblickt man die Beschreibungen der Immobilieninserate zum Stephankiez, lässt sich feststellen, dass sich diese an eine gänzlich andere Klientel als die der bunt gemischten Berliner Szenebezirke richtet. Beworben wird der Stephankiez aufgrund seiner zusammenhängend erhaltenen Gründerzeitbebauung, der verkehrsberuhigten Wohnstraßen, sanierter Fassaden und guter Verkehrsanbindung. Primär aber auch wegen der Nähe zum Hauptbahnhof und dem Regierungsviertel, in dessen Nachbarschaft neue Dienstsitze des Bundesministeriums für Bildung und Forschung und des Bundesinnenministeriums entstehen. Der Neubau des BND und das Europacity Projekt der CA Immobilien AG bleiben ebenfalls nicht unerwähnt, wie auch die Nähe zum Wasser (Insellage) und zu Naherholungsgebieten (Fritz Schloss Park, Tiergarten). Hervorgehoben werden insbesondere die zahlreichen Schulen und Kitas in unmittelbarer Nachbarschaft. Anlaufende Projekte, wie das Vabali Wellness Spa im Bereich des Poststadions, tun ihr Übriges hinzu.

Somit wird direkt das Bild eines konservativen Wohnkiezes gezeichnet, der in gutverdienenden Familien seine künftigen Bewohner sucht, welches weniger dem regional wahrgenommenen Image Moabits entspricht und in einem neuen Kontext verortet wird.

Allein durch den Zuzug der 2000, derzeit in Pullach beschäftigten BND Bediensteten8 und der Schaffung zahlreicher Arbeitsplätze innerhalb der Europacity-Projekte und Regierungsneubauten, füllt sich ein Pool von Wohnungssuchenden, auf deren Interesse spekuliert werden darf.  

Versucht man, die ermittelten Veränderungen den von Jürgen Friedrichs beschriebenen Phasen eines Gentrifizierungsprozesses zuzuordnen, kann man bereits Merkmale der finalen Phase9 identifizieren, während Etappen einer Pioniernutzung auszubleiben scheinen. So werden bereits mehrere Häuser in der Stephanstraße, unter anderem durch Unternehmen wie die Ziegert Bank- und Immobilienconsulting GmbH, einer Luxussanierung unterzogen und in Wohnungseigentum gehobener Klasse umgewandelt. Diese Maßnahmen lassen sich dem, als „incumbent upgrading“10 beschriebenen Prozess – einer Umwandlung durch Eigentümer – zuordnen, der als Initialzündung für eine folgende Gentrifikation dienen kann.  

Dass der Stephankiez momentan verstärkt in den Fokus der Immobilienwirtschaft zu geraten scheint, mag sich zum einen durch die oben beschriebenen städtebaulichen Veränderungen des benachbarten Umfelds erklären. Zum anderen ließe sich die Behauptung aufstellen, dass sich dem zunehmend gesättigten Berliner Immobilienmarkt hier noch ein äußerst attraktives Areal offenbart hat, das sich, mit seiner homogenen Gründerzeitbebauung, als „Berliner Original“ vermarkten lässt. Interesse scheinen auch vermehrt Investoren aus dem krisengebeutelten europäischen Ausland zu bekunden, die in den vergleichsweise günstigen Berliner Quadratmeterpreisen eine sichere Kapitalanlage sehen11. Dies wollen vor allem auch die im Stephankiez befragten Gewerbetreibenden beobachtet haben.  

 

Zusammengefasst lässt sich resümieren, dass sich bis jetzt vor allem Wandlungen in der Eigentümerstruktur vollziehen, die sich nachfolgend auf die soziale Zusammensetzung auswirken müssten. Deutlich spürbare Umwälzungen kann man zumindest für den Zeitraum nach Fertigstellug der umliegenden Großprojekte prognostizieren.

 

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1 vgl. Friedrichs, Jürgen: Gentrification. In: Häußermann, Hartmut (Hrsg.): Großstadt. Soziologische Stichworte. Opladen: Leske und Budrich, S.57-62
2 Eigene Analyse Mappingdaten
4 vgl. Friedrichs, Jürgen: Gentrification. In: Häußermann, Hartmut (Hrsg.): Großstadt. Soziologische Stichworte. Opladen: Leske und Budrich, S.59
5 http://www.stadtentwicklung.berlin.de/staedtebau/foerderprogramme/stadterneuerung/de/stephankiez/index.shtml (abgerufen am 16.02.2013)
6 http://wem-gehoert-moabit.de/wp-content/uploads/2011/05/ErgebnisFaltblatt.pdf (abgerufen am 13.03.2013)
7 Eigene Analyse der Kauf- und Mietangebote auf www.immobilienscout24.de im Zeitraum vom 13.03 – 16.03.2013
9 vgl. Friedrichs, Jürgen: Gentrification. In: Häußermann, Hartmut (Hrsg.): Großstadt. Soziologische Stichworte. Opladen: Leske und Budrich, S.61
10 vgl. Friedrichs, Jürgen: Gentrification. In: Häußermann, Hartmut (Hrsg.): Großstadt. Soziologische Stichworte. Opladen: Leske und Budrich, S.58
11http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article113192206/Berliner-Haeusermarkt-attraktiver-als-der-in-London.html (abgerufen am 18.02.2013)
Literaturverzeichnis:
Friedrichs, Jürgen: Gentrification. In: Häußermann, Hartmut (Hrsg.): Großstadt. Soziologische Stichworte. Opladen: Leske und Budrich 1998. S. 57-66
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