Huttenkiez

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Huttenkiez © Karen Kröger

Huttenkiez © Karen Kröger

Einleitung

Sozialstatistiken

Gebietscharakter

Nutzungsstrukturen

Sanierungsgebiete im Huttenkiez

Interviews

Fazit

Quellen

 

 


 

Einleitung

 

Der Huttenkiez liegt im Westen von Moabit, angrenzend an das Industriegebiet und den S-Bahn Ring im Norden und den Ottopark im Süden. Die Beusselstraße als Hauptachse durch das Gebiet verläuft von dem S-Bahn Ring bis zu Spree.

 

Kennzeichnend sind die Unterschiede innerhalb des Kiezes. Daraus folgend sind am Anfang Untersuchungen der verschiedenen Teilbereiche entstanden. Der westliche Teil um die Wittstockerstraße , im Südosten das Gebiet um die Ottostraße und den Ottopark, sowie die Gotzkowskystraße und die Beusselstraße als Einkaufsstraßen, die sich wiederum stark von einander unterschieden.

Verortung © Karen Kröger

 

Geprägt wird der Kiez  durch einen zum Teil hohen Grad an Verwahrlosung und geringe Aufenthaltsqualitäten, was wiederum einen Gegensatz zu vielen anderen Bereichen in Moabit bildet. Im besondern auch zu dem angrenzenden Südkiez.

 

Die Senatsverwaltung entschied sich daher seit den 90er Jahren immer wieder aktiv in den Huttenkiez einzugreifen und unter anderem das Quartiersmanagement Moabit West auf der Beusselstraße zu platzieren. Äußerliche Anzeichen dafür, dass der Huttenkiez bereits aufgewertet worden ist und Verdrängungsprozesse begonnen haben, finden sich trotz der getroffenen Maßnahmen auf den ersten Blick nicht.

Trotzdem steigen auch hier die Wohnungsmieten. „Bis auf die wenigen größeren Wohnungen liegt das Mietpreisniveau über dem Mietspiegel.“ (S.T.E.R.N. Behutsame Stadterneuerung 2011: 4) Zusätzlich geht die Investitionsbank von einem zunehmenden Marktdruck auf die bisherig günstigen Wohnungen auch in Moabit aus. (Vgl. Investitionsbank Berlin 2012 : 64)

 

Die folgenden Analysen sollen die Prozesse die momentan im Huttenkiez stattfinden beschreiben um eine mögliche zukünftige Entwicklung einschätzen zu können.

 


 

Sozialstatistiken

Der soziale Charakter des Huttenkiezes erweist sich bei der Betrachtung der Statistischen Karten der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt als problematisch. Der Entwicklungsindex, der u.a. aus Status-Indikatoren wie z.B. Daten zur Arbeitslosigkeit, Transferbezug und zum Migrationshintergrund u.a. gebildet wird, zeigt für das Jahr 2011 eine sehr niedrige Entwicklung.

Das Gebiet weist bei dem Arbeitslosenanteil der 18-65 Jährigen in 2011 14-18% auf, deutlich über dem Durchschnitt, der in Berlin bei 9,4 % liegt. Mehr als jeder fünfte Nichtarbeitslose empfängt trotz Erwerbstätigkeit Existenzsicherungsleistungen (der Mittelwert liegt in Berlin bei 13,7 %). Die Kinder und Jugendlichen, im Huttenkiez zu 80% und mehr aus einem Migrationshintergrund, haben seltener Gymnasial-Empfehlungen und häufiger Hauptschulempfehlungen, so die Statistik des Senats aus dem Schuljahr 2003/04, beides mit 10% Abstand zum Mittelwert Berlins. Dennoch ist die Quote der Jugendarbeitslosen (unter 25 Jahren) mit 5 bis 8% ungefähr im Rahmen der 5,5 % des berliner Mittelwertes. Das Wanderungsvolumen im Huttenkiez liegt bei ca. 40 Prozent deutlich über den 27% der Hauptstadt. (Geoportal Berlin 2013)

 


 

Gebietscharakter

 

Wittstockerstrasse

Gebiet Wittstockerstraße © Karen Kröger

Das Gebiet zwischen Sickingenstraße im Norden und Huttenstraße im Süden wird östlich von der stark befahrenen Beusselstraße und westlich der Siemens-Turbinenhalle eingerahmt, die als stadträumliche Großstruktur dem Wohngebiet ein jähes Ende beschert. Die Abbildung zeigt die südliche Wohnbebauung an der Huttenstrasse, Ecke Rostockerstrasse. Die Bausubstanz aus den 1960er Jahren ist in diesem Teil von Moabit, als sanierungsbedürftig einzustufen. Gerade an diesem südlichen Ende der Rostocker Straße stehen augenscheinlich ungepflegte Wohnbauten.

Abb3_Rostocker

Abb. 3 © Rick Gebben

 

Abb.4 © Karen Kröger

Abb.4 © Karen Kröger

Abb.5 © Karen Kröger

Abb.5 © Karen Kröger

Abb.6 © Karen Kröger

Abb.6 © Karen Kröger

Die städtebaulichen Potentiale des Gebietes zwischen Sickingenstraße im Norden, Huttenstraße im Süden, Beusselstraße im Osten und Berlichingenstraße im Westen sind unverkennbar, wenn auch einige Parameter vorherrschen, die eine städtebauliche Entwicklung wie sie in anderen Teilen Berlins vollzogen wurden, unmöglich machen:

Die Abb.3-6 zeigen deutlich die prägende Struktur der Turbinenhalle, die mit all ihren Nebenwirkungen (Lärm, Sichtbarriere, Bauart) sicherlich kein Mieterinteresse generieren kann. Ganz im Gegenteil führt der hohe Leerstand in diesem Teil Moabits augenscheinlich dazu, dass dieses Gebiet sich verstärkt zum Hinterhof des Stadtteils entwickelt hat und weiter entwickelt. Des weiteren werden die unvollständigen Blockstrukturen hier nicht angemessen ergänzt. Parkplätze, die das angrenzende Industriegebiet bedienen und einfachste Flächennutzungen, wie beispielsweise Autohändler, blocken diese unbebauten Restflächen.

Abb7_Rostocker

Abb. 7 © Rick Gebben

Öffentlich Grünflächen, wie beispielsweise Spielplätze, sind in diesem Teil Moabits zwar vorhanden, doch der Eindruck des Desinteresses hält an. „Der Pflegezustand des öffentliche Raumes führt zu ständigen Beschwerden. Initiative zur Beseitigung der Mängel von Seiten der zuständigen Ämter erfolgen kaum. Auch die privaten Freiflächen sind oft wenig attraktiv gestaltet und werden häufig als Parkplätze genutzt. Die mangelnde Sauberkeit und die unzureichende Pflege wirken auf die Bewohner als Vernächlässung, sowohl durch die Politik und Verwaltung, wie auch durch andere soziale Gruppen.“(S.T.E.R.N. Behutsame Stadterneuerung 2011 : 16) Die Abb. zeigt den Spielplatz an der Rostocker Straße auf Höhe der Jugendeinrichtung B8. Der winterlich kaum genutzte Spielplatz zog durch das massive Hinterlassen von Essensresten und Müll Ratten an.

 

Beusselstrasse

 

Beusselstraße © Karen Kröger

Die Beusselstrasse im Moabiter Huttenkiez gehört, genauso wie auch alle anderen untersuchten Straßen im Huttenkiez, zu der im Mietspiegel erfassten einfachen Wohnlage. In den meisten Gebäuden finden sich Mischnutzungen von Wohnen und Gewerbe im Erdgeschoss, dabei fällt die Beusselstraße in Moabit vor allem durch den sehr hohen Leerstand in der Erdgeschosszone der Gebäude auf. Die Bausubstanz der Gebäude – zwischen Gründerzeitlich bis hin zu Neubauten – befindet sich laut Forschungsergebnissen zu dem Sanierungsgebiet in einem guten Zustand mit kaum oder nur geringen Instandsetzungsbedarf. 

 

Instandsetzungsbedarf Turmstraße © Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2010

Instandsetzungsbedarf Turmstraße © Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2010

Wohnhaus Beusselstraße Süd ⓒ Sara Lusic-Alavanja

Wohnhaus Beusselstraße Süd ⓒ Sara Lusic-Alavanja

Im Südbereich – angrenzend an die Straße Alt-Moabit, die im Gegensatz zum Huttenkiez auch Gebäude der mittleren und guten Wohnlage beinhaltet – finden sich auch in der Beusselstraße sanierte, vorwiegend gründerzeitliche Gebäude. Dies sind unmittelbare Ergebnisse aus den Prozessen des „Sanierungsgebietes Beusselstraße“, das 2006 aufgehoben worden ist.

 

Südliche Beusselstraße ⓒ Karen Kröger

Südliche Beusselstraße ⓒ Karen Kröger

Sanierungsgebiet Beusselstraße. Stand der Durchführung ⓒSenatsverwaltung für Stadtentwicklung

Sanierungsgebiet Beusselstraße. Stand der Durchführung ⓒSenatsverwaltung für Stadtentwicklung 2006

Der äußere Eindruck erscheint im Gegensatz dazu vor allem im Nordbereich der Beusselstraße zunehmend verwahrlost, was an den eben genannten Leerständen liegt – zum großen Teil sind immer noch alte Firmenschilder übrig geblieben. Dadurch werden diese zunehmend zu dem Merkmal einer nicht im besonderen Maße attraktiven Wohngegend.

ⓒ Karen Kröger

ⓒ Karen Kröger

 

Großflächiger Leerstand Beusselstraße Nord ⓒ Karen Kröger

Großflächiger Leerstand Beusselstraße Nord ⓒ Karen Kröger

Leerstand Beusselstraße Nord ⓒ Karen Kröger

Leerstand Beusselstraße Nord ⓒ Karen Kröger

Im Bezug auf eventuelle Aufwertungspotenziale liegt zudem ein deutlicher Mangel an öffentlichen Plätzen oder geeigneten Räumen für Grünzonen. In anderen Bereichen des Huttenkiezes finden sich jedoch wieder Potenzialflächen.

 

Gotzkowskystrasse

Gotzkowsystraße © Karen Kröger

 

Die Gotzkowskystraße ist neben der Turmstraße eine der lebendigsten Straßen in Moabit. Das Straßenbild wird durch Einzelhandel und vor allem Restaurants und Schnellrestaurants im Erdgeschossbereich geprägt. Bisher hat ein gefühlt langsamer und stetiger Wandel stattgefunden, welcher primär von den Ortsansässigen Menschen durchgeführt wird. Die Inhaber der befragten Läden/Restaurants wohnen alle in Moabit; Ausnahme Burger Me.

Die Mietfläche der fünf spontan befragten Läden/Restaurants (1) wurde nach unserer Schätzung nicht vom Vermieter für die jeweilige neue Nutzung befreit. Gründe wie zum Beispiel eine „ausgebrannte Pizzeria“ (2) oder ein „langjähriger Leerstand“ (3) haben einen Mieterwechsel ermöglicht. Über das Mietverhältnis (vier von fünf haben größere Immobilienunternehmen als Versmieter) wurde nicht geklagt, lediglich ein Mietvertrag war mit einer festgeschrieben Mieterhöhung versehen.

 

Ottostraße

Gebiet Ottostraße © Karen Kröger

Das Gebiet weist eine beruhigte Verkehrslage mit einer Mischung aus Nachkriegsbauten und neuen Bauten mit direkter Anbindung zum Ottopark auf. Einige Bauten der Zwinglistraße sind vollständig saniert, andere wiederum lediglich in der Erdgeschosszone bzw. nicht saniert, so dass es  zwar ein heterogenes Bild ergibt, aber die Gesamtwirkung dennoch die einer sehr einfachen Wohnlage ist. Die Anzeichen für Sanierungsmaßnahmen sind geringfügig gegeben, aber nicht stark präsent. Der urbane Raum am Park besitzt eine erhöhte Aufenthaltsqualität, im Gegensatz zu der Zwinglistraße, die wenig öffentlichen Raum aufgrund der überwiegend bewohnten Erdgeschosszonen aufweist.

 

Der Ottopark bietet Kindern und Jugendlichen zwar genügend Freiraum zur Freizeitgestaltung, wird aber an der Seite der Ottostraße als Treffpunkt von Alkoholikern genutzt und ist zudem durch Verschmutzung und freilaufende Hunde, negativ geprägt. Unter aktiver Mitwirkungen der jungen Kiezbewoner konnte das gesamte Gelände durch den Einsatz vieler Helfer und der Mittel aus der Förderung „Soziale Stadt“ zu einer vielseitigen Freizeitlandschaft neu beplant und umgebaut werden. Eine Verbesserung der Durchsicht und sozialen Kontrolle erfährt der Park durch die Neugestaltung des Baumbestands, welcher nun transparenter ist und weniger undurchsichtige Stellen und beängstigender Orte bietet, jedoch wurden dafür ca. 60 Bäume im Ottopark gefällt, was auf heftige Kritik und aktiven Widerstand zahlreicher Einwohner und Naturschutzvereinigungen stieß.

Freiraum Zwinglistraße, © Bo Feng

Freiraum Zwinglistraße © Bo Feng

 

Verkehrsberuhigte Zone Zwinglistraße

Verkehrsberuhigte Zone Zwinglistraße © Bo Feng

 

Neubau Ottostraße © Bo Feng

Neubau Ottostraße © Bo Feng


 

Nutzungsstrukturen

Wittstockerstrasse

"Golden" Casinos in Moabit © Rick Gebben

Abb. 2 © Rick Gebben

Ladenlokale bzw. gewerblich nutzbare Ergeschosszonen werden in diesem Teil von Moabit oftmals von Spielcasinos besetzt. Die Abbildung zeigt eines der zahlreichen Casinos am unteren Ende der Rostocker Straße. „Die rasante Ausbreitung von Automatencasinos führt vermehrt zur Frustration und Verärgerung seitens der Bewohner“ (Quartiersmanagement Moabit West Intergrierters Handlungs- und Entwicklungskonzept 2012 : 16) Das Quatiermanagment West würde in diesem Teil von Moabit eine stärkere Nutzung von Gewerben des täglichen Bedarfs begrüßen – aus rein funktionalen Gründen, aber auch um eine Stärkung des Nachbarschaftsgefühles in diesem Teil des Kiezes zu erzielen. „Der vor allem in den Nebenstraßen sichtbare Laden- und Gewerbeleerstand wirkt sich schlecht auf die stadträumliche Struktur aus und führt zu einem negativen Innen- und Außenimage.“ (Quartiersmanagement Moabit West Intergrierters Handlungs- und Entwicklungskonzept 2012 : 16)

Abb. 8 © Phil­ipp Winkler

Abb. 8 © Phil­ipp Winkler

Abb. 9 © Rick Gebbe

Abb. 9 © Rick Gebben

Abb. 10 © Rick Gebben

Abb. 10 © Rick Gebben

Dieser Teil Moabits ist das sozialschwächste Gebiet des Stadtteils, doch es sind in den letzten Jahren – auch auf Anregung des in der Rostocker Straße ansässigen Quartiersmanagements – einige einflüssreiche Initiativen zur Stärkung der Sozial –  und Bildungsstrukturen entstanden. Zu sehen in Abb.8 ist das Jugendhaus B8. Des weiteren befindet sich auf der Berlichingenstrasse das Moabiter Stadtschloss (Abb.9) . Eine Einrichtung, die kulturelle, soziale und Bildungsbelange miteinander verbindet. Die Abb.10 zeigt das Vor-Ort-Büro des Quartiersmanagements West.

 

Beusselstrasse

Die Gewerbestruktur in der Beusselstraße und ihrer Umgebung lässt vermuten, dass der Bedarf der dort lebenden Personen mit den vorhandenen Geschäften gedeckt zu sein scheint. Für andere Nutzungen können sich nur selten interessante neue Konzepte erkennen lassen.

Neueröffnung Juwelier Beusselstraße Nord ⓒ Karen Kröger

Neueröffnung Juwelier Beusselstraße Nord ⓒ Karen Kröger

Neueröffnung Wohnungsauflösung in der Beusselstraße Süd. ⓒ Karen Kröger

Neueröffnung Wohnungsauflösung in der Beusselstraße Süd. ⓒ Karen Kröger

Die Leerstandskarte zeigt auf, dass sich mittlerweile die Lage nur im südlichen Teil der Beusselstraße – angrenzend an die Straße Alt-Moabit – der Leerstand verringert hat.

 

Leerstand Beusselstraße ⓒ Karen Kröger

 

„Um Synergieeffekte im Bereich der lokalen Wirtschaft zu erreichen, wurden im Herbst 1999 eine Umfrage und zwei Veranstaltungen mit den ansässigen Kleingewerbetreibenden durchgeführt. Ziel war die Entwicklung gemeinsamer Leitziele und die Initiative zur Einrichtung einer Arbeitsgemeinschaft der Gewerbetreibenden rund um die Beusselstraße und Gotzkowskystraße. Durch diese Maßnahmen soll den Gewerbetreibenden verdeutlicht werden, dass nicht nur eine Konkurrenz zwischen den Gewerbetreibenden besteht, sondern der Standort Beusselstraße und Gotzkowskystraße auch in Konkurrenz zu anderen Standorten im Bezirk und der weiteren Umgebung steht (…) Zwischenzeitlich hatten die Einzelhändler einen ‚Gewerbestammtisch‘ eingerichtet (…). Diese Aktivitäten konnten jedoch die allgemein beobachtete Entwicklung des Einzelhandels in den Wohnstraßen nicht verhindern, sondern allenfalls verzögern.“ (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2003:12)

Friseure Beusselstraße nähe der Turmstraße ⓒ Karen Kröger

Friseure Beusselstraße nähe der Turmstraße ⓒ Karen Kröger

Auch einige Jahre nach Ablauf der Maßnahmen, können sich wie von der Senatsverwaltung vorgesehen keine großen Änderungen in der Struktur wahrnehmen lassen. Häufig kommt es zu ähnlichen Nutzungsstrukturen die sich nebeneinander ansiedeln, von denen jedoch meist eine Nutzung wieder schnell zum Leerstand führt. Beispiele hierfür können z.B. die Friseurläden auf der Beusselstraße sein.

Remise Galerie ⓒ Quartiersmanagement Moabit West 2013

Im Zuge das Sanierungsgebietes eröffnete 2012 eine zweite Galerie Remise im südlichsten Teil der Beusselstraße, die auch auf den Seiten des Quartiersmanagements unterstützt wird. Die Besitzerin ist typischerweise – so zumindest der Eindruck, wenn man Neueröffnungen im Huttenkiez betrachtet (ein weiteres Beispiel ist der Interviewte Besitzer des Kartoffel Nobbi) – eine langjährige Moabitbewohnerin. Eine weitere Galerie, die weiter nördlich – damit auch im Bezug auf die Anbindung zu öffentlichen Verkehrsmitteln weniger gut gelegen – in der Nähe der Turmstraße eröffnet hatte, konnte sich jedoch nicht länger als ein bis zwei Monate halten.

Kurzzeit Galerie in der Beusselstraße, Ecke Turmstraße ⓒ Karen

Kurzzeit Galerie in der Beusselstraße, Ecke Turmstraße ⓒ Karen

Zunehmend lässt sich also der Trend feststellen, dass Bewohner die seit langem im Moabit leben mittlerweile Potenziale in Moabit als Gewerbestandort entdecken und die Pioniernutzungen nicht mehr der Studentenschaft als „typischen“ Pionieren überlassen werden. Verlockend sind bisweilen zumindest im Huttenkiez die noch niedrigen Gewerbemieten.

Casino Beusselstraße Nord ⓒ Karen Kröger

Casino Beusselstraße Nord ⓒ Karen Kröger

Casinos finden sich im nördlichsten Teil der Beusselstraße. Nach Bebauungsplan ist die Eröffnung von Spielhallen in anderen Bereichen der Beusselstraße seit 1990 nicht erlaubt, wodurch sich die Konzentration im Norden erklären lässt. Ebenfalls gehören Handyshops und Internetcafés zum typischen Bild der Beusselstraße. Zudem kommt noch eine Vielzahl an Brautmoden Geschäften auf der Beusselstraße.

Heissmangel ⓒ Sara Lusic-Alavanja

Heissmangel ⓒ Sara Lusic-Alavanja

Sie ergänzen seit Jahren die übrig gebliebenen alt eingesessenen Gewerbe. Fachgeschäfte waren bis zu dem großflächigen Gebietswandel prägend für den Standort. „Dem Rückzug der traditionellen inhabergeführten Fachgeschäfte folgten im Stadtteilzentrum Turmstraße Filialisten, preisgünstige Anbieter im Bekleidungsbereich, Supermärkte, Drogerien, Handyanbieter, Imbisse etc. Hochwertiger Fach- Einzelhandel ist kaum vorhanden.” (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2010 : 45)

Samenhandlung Beusselstraße Nord ⓒ Karen Kröger

Samenhandlung Beusselstraße Nord ⓒ Karen Kröger

Münzhandel ⓒ Karen Kröger

Münzhandel ⓒ Karen Kröger

Jalousien seit 1974 ⓒ Karen Kröger

Jalousien seit 1974 ⓒ Karen Kröger

Seit 1974 in Moabit besteht Rabenhorst Jalousien, der sogar ein Fachgeschäft übernahm das ähnliche Ware seit der Gründerzeit angeboten hat. Weitere aus einer anderen Zeit übrig gebliebene Geschäfte lassen sich sowohl an Ihren Firmenlogos als auch der angebotenen Ware erkennen. Berliner Kneipen bieten eher eine Ausnahme.

Beusselstübchen ⓒ Karen Kröger

Beusselstübchen ⓒ Karen Kröger

Trotz allem hatte man auch von Seiten der Quartiermanagements Potenziale in der Umgebung der Beusselstraße feststellen können. Dementsprechend findet sich diese auch in weiteren Förderungsprogrammen wieder. Dazu gehören Standortnetzwerk Moabit West und Green Moabit.

„Im Gegensatz zu allen anderen QM-Gebieten umfasst das QM-Beusselstraße einen innerstädtischen Industrie-/Gewerbebereich, der starke Ausstrahlungseffekte auf die umgebenden Wohngebiete hat. Die QM-Arbeit profitiert dabei von einem Vertragsprojekt der S.T.E.R.N. mit der Senatsverwaltung für Wirtschaft zur Standortentwicklung.“ (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2003: 9)

 

Gotzkowskystrasse

 

Ottostraße

Obwohl die Gegend einen dichten Wohncharakter besitzt, gibt es dennoch Leerstand in einigen Läden der beiden Straßen. Die Gastronomie ist sehr schwach vertreten, neben einigen Imbissen mit orientalischen Spezialitäten gibt es die Raucherkneipe „Am Park“ die bereits an einem Vormittag in der Woche ordentlich Betrieb hat. Spielcasinos sind hier ebenfalls vertreten, wenn auch in einer verhältnismäßig geringen Anzahl im Vergleich zur Turmstraße und bilden oftmals eine Nachnutzung schließender Gewerbe. Trotz der eher abnehmenden  gewerblichen Einrichtungen gibt es dennoch einige Büros, die von den verhältnismäßig günstigen Mietkosten profitieren.

 


 

Sanierungsgebiete im Huttenkiez

Auswirkung der Stadterneuerung auf das Wohnen im Huttenkiez

Rahmenplan Sanierungsgebiet Beusselstraße ⓒ Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2005

Rahmenplan Sanierungsgebiet Beusselstraße ⓒ Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2005

Da sich das Gebiet sowohl im Sanierungsgebiet Beusselstraße befand, als auch in Teilen zu dem neu ausgerufenen Sanierungsgebiet Turmstraße gehört, können die daraus resultierenden Forschungsergebnisse Aufschluss über die aktuelle Situation im Huttenkiez geben. Von 1999 bis 2005 wurde unter der S.T.E.R.N. das Sanierungsgebiet Turmstraße ausgerufen. Die Aufhebung folgte im Jahr 2006. Im Bezug auf die Aufwertung, konnten laut Senatsverwaltung geringe Erfolge erzielt werden. Gründe dafür waren eine nur mäßige Investitionsbereitschaft der „vielen privaten Grundstückseigentümer sowie die städtebaulichen Rahmenbedingungen (…) [diese] erschwerten die Bemühungen, das Gebiet in seinen Wohnqualitäten zu attraktivieren. Zu verzeichnen ist daher eine stetige Veränderung der Bevölkerungsstruktur mit zunehmenden sozialen Problemen.“( Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I 2013)

 

Für den Huttenkiez hatte der erste Erneuerungsversuch zur Folge, dass grundlegende Probleme, die sich seit Jahren entwickelt haben, in weiten Teilen nicht behoben werden konnten. „Die geringe Attraktivität des Gebietes – unattraktive Bausubstanz, Nähe zum Industriegebiet, Verkehrsbelastung, relativ schlecht ÖPVN-Anbindung – hat im Laufe der Jahre zu einer verstärkten sozialen Segregation geführt.“ (Bundesministerium für Bildung und Forschung 2004 : 40) Die mangelnden Aufenthaltsqualitäten im Huttenkiez wirken zudem nicht als Anreize für einkommensstärkere Schichten in den Huttenkiez zu ziehen.

 

„Bereits in den 70er und 80er Jahren stieg im Beusselkiez der Anteil der nichtdeutschen, vorwiegend arabischen Wohnbevölkerung stark an. Diese Tendenz hat sich in den letzen Jahren vermehrt wirtschaftlich und sozial stabile Haushalte aus dem Gebiet weggezogen, Haushalte mit wenig Wahlfreiheit auf dem Wohnungsmarkt gehören zu den Zuzüglern. Neben den Migrantenhaushalten leben im Beusselkiez vor allem jüngere Erwachsenenhaushalte, die preiswerten Wohnraum suchen. Viele dieser Bewohner ziehen nach einer Übergangszeit wieder aus dem Gebiet weg.“ (Bundesministerium für Bildung und Forschung 2004 : 40)

 

Merkmal des Gebietes um die Beusselstraße sind „viele kleine Wohnungen, [und ein] vergleichsweise hohes Mietniveau ( durchschnittl. Nettokaltmiete ca. 4,47€/m“2, Bruttokaltmiete ca. 5,37€/m2), da Wohnungen zu relativ hohen Preisen an ausländische Haushalte erbietet werden können.“ (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2003: 4)

 

Seit 2003 sind die Mieten im Aktionsraum plus wie im gesamten Zentrum Berlins gestiegen. Laut der Investitionsbank Berlin liegen diese aber unter dem Berliner Durchschnitt bei 6,49€/m2 „mit kleinräumiger abnehmender Tendenz in nordwestlicher Richtung. In den BZR Moabit Ost und Moabit West liegen die Mieten in zentraler Lage bis angrenzend zur Straße Alt-Moabit und an einem kleinräumigen Standort im PLR Emdener Straße bei einem Mietpreisniveau von 5 bis 25 % über der durchschnittlichen Angebotsmiete.“ (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2012 : 45 )

Im Bezug auf die Bausubstanz erläutert die Evaluation zu dem 1999 ausgerufenen Sanierungsgebiet Beusselstraße, dass „ursprünglich geringe Investitionen in öffentlichen Raum und Bausubstanz in der Vergangenheit“ geflossen sind. Zu verzeichnen ist ein „in den letzten Jahren deutlich steigender Ausstattungsgrad der Wohnungen“ (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2003: 4), der durch die Investitionen im Sanierungsgebiet verstärkt wird.

Die erneute Investitionsmaßnahme der Stadt in das Gebiet um die Turmstraße wird diesmal die östliche Seite der Beusselstraße miteinbeziehen. Zudem wir bis Ende 2013 des gesamte Ottopark,der an das untersuchte Gebiet angrenzt, umgestaltet werden. Auf das Gebiet wächst der Druck zusätzlich durch Ferienwohnungen. Die Senatsverwaltung veröffentlichte Ergebnisse der Zeitung ecke turmstraße, die „besonders hohe Konzentrationen [von Ferienwohnungen] im Beusselkiez und dort insbesondere in der Rostocker Straße sowie in dem Gebiet rund um die Melanchthonstraße“ feststellen konnte. Mittlerweile seien es 700 Wohnungen – mehrheitlich 1-2 Zimmer – in Moabit. (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2012 : 44 ). „Auch die Möglichkeit der Aufteilung der Mietshäuser in Eigentumswohnungen und deren Verkauf an spezielle Interessenten, die die Nähe zum Hauptbahnhof suchen, kann zu deutlichen Umstrukturierungen der anwesenden Bevölkerung führen“. (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2012 : 45 )

Da wie vorangehend beschrieben die Situation der Bewohner ohnehin angespannt ist, könnten Aufwertungsprozesse – sollten diese im Zuge des Sanierungsgebietes Turmstraße gelingen – mit einer Verdrängung der Bewohnerschaft auch aus dem Huttekiez einhergehen. Bisher findet sich hier der Teil der Bevölkerung zurecht , für die z.B. im Nord oder Ostteil von Moabit keine günstigen Wohnungen mehr verfügbar sind und deren Budgetgrenzen sehr wahrscheinlich schon erreicht sind. Gründe für eine derartige Entwicklung finden sich ebenfalls in der Publikation der Investitionsbank, die 2012 davon ausgeht, dass auch in noch günstigen Lagen wie Moabit der Druck zunehmen wird, der sich „in steigenden Mietpreisen und einer höheren Belegungsdichte niederschlägt.“ (Investitionsbank Berlin 2012 : 64)

 

Aus der Lage der aktuellen Bevölkerung können die Eigentümer der Wohnungen profitieren. Doch während auf dem Mietwohnungsmarkt Mieten angeboten werden die sich durchaus mit beliebteren Lagen in Berlin vergleichen lassen, wird sich im Bereich der Gewerbemieten zur Zeit noch eine andere Situation vorfinden lassen.

Auswirkungen der Stadterneuerung auf das Gewerbe im Huttenkiez

 

Haarsalon Preise ⓒ Karen Kröger

Haarsalon Preise ⓒ Karen Kröger

KFZ ⓒ Karen Kröger

KFZ ⓒ Karen Kröger

 

 

 

 

Curry und Clementinen ⓒ Karen Kröger

Curry und Clementinen ⓒ Karen Kröger

 

Second Hand ⓒ Karen Kröger

Second Hand ⓒ Karen Kröger

 

„Gemäß der Auskunft der Wirtschaftsförderung des Bezirksamt Mitte liegen die gewerblichen Mieten im Untersuchungsgebiet zum Teil zu hoch und sind dem Stadtort nicht angemessen (30 € / qm und mehr). Es ist zu vermuten, dass sich die Ertragserwartung der Grundstückseigentümer nach wie vor am Bild einer berlinweit bedeutenden Einkaufsstraße orientiert. Auch können eine spekulative Erwartungshaltung (erst bedingt durch die benachbarte Entwicklung des Parlaments- und Regierungsviertels und den Bau des Hauptbahnhof nun durch die Erwartung einer Entwicklung auf dem Schultheiss-Areal) eine Grundfür das übersteigerte Mietpreisniveau sein.“ (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2003 : 43 )

Im Gegensatz zu diesen Feststellungen lassen sich bei Stichproben auf Immobilienseiten deutlich günstigere Mietpreise für Gewerbeimmobilien finden, die z.T. bei unter 5 € /qm Nettokalt liegen.

Ladengeschäft Beusselstraße

Bäckerei Gotzkowskystraße

Die Geschäfte betreiben zum größten Teil Ware die sich in der unmittelbaren Umgebung verkaufen lässt. Dabei gibt es eine „im Vergleich zu anderen QM Gebieten durchschnittliche Kaufkraft, erheblicher Aufholungsprozess des Pro-Kopf-Einkommens in den letzten Jahren. Trotzdem ist ein prozentualer Anstieg der untersten Einkommensgruppen zu verzeichnen.“(Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2003 : 4 )

Meistens finden sich ähnliche Angebote auch in anderen Straßen Moabits. Neueröffnungen wie der „Kartoffel-Nobbi“ in der Gotzkowskystraße, oder die Remise Galerie auf der Beusselstraße könnten dagegen auch in der größeren Umgebung Interessenten finden.

Positiv werden diese Entwicklung im besonderen Maße von der Stadt bewertet. „Insbesondere in der Hutten- und der Gotzkowskystraße zeigt sich in den letzten Jahren eine zunehmend erfreuliche Entwicklung in der Gastronomie, aber auch im Dienstleistungsbereich.“ ( STERN Behutsame Stadterneuerung 2012 : 13)

Tatsächlich scheint sich aber bisher nur langsam im Huttenkiez eine Änderung in den Nutzungsstrukturen der Gewerbeobjekte zu finden.Von Seiten der Stadtentwicklung wird versucht die Gewerbetreibenden miteinander zu verknüpfen. Mehrere Förderungsprogamme sollen bei der Entwicklung des Huttenkiez als Gewerbestandort helfen.

 

Standortnetzwerk Moabit West 2007-2010

Green Moabit 2012-2013

 

Bisher sind 8 % der Gewerbe sind in der Beusselstraße Vergnügungsstätten, damit finden sich 25% aller Vergnügungsstätten im Sanierungsgebiet Turmstraße in der Beusselstraße. (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2011: 22).Im besonderen Maße kommt Moabit eine Gesetzesänderung aus dem Jahre 2011 zu Gute, die es Gewerbetreibenden erschwert Spielhallen zu eröffnen.Im Jahr 2016 erhofft man sich, dass die Konzessionen für die bisherigen Spielhallen auslaufen und andere Gewerbe in die freien Räumlichkeiten einziehen können. (Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2012 : 42 )

Beusselstraße Ecke Turmstraße ⓒ Sara Lusic-Alavanja

Beusselstraße Ecke Turmstraße ⓒ Sara Lusic-Alavanja

Erste Änderungen der Gebietsstruktur sollen zumindest auch zu einer optischen Aufwertung führen. Dabei werden sehr wahrscheinlich die Maßnahmen in der Turmstraße im Zuge des Sanierungsgebietes Turmstraße und Aktives Stadtzentrum Turmstraße Auswirkungen auf den Huttenkiez haben, denn es gilt die „Entwicklung des Stadtteilzentrums Turmstraße zu einem attraktiven und qualitätsvollen Einkaufs- und Versorgungszentrum, Verbesserung der Angebotsstruktur, Stärkung der Gewerbetreibenden“ (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II 2013)

Nicht nur  die Vermeidung der erwähnten Spielkasinos – die auch von der Bewohnerschaft gefordert wird – sondern auch aktive Unterstützung bei der Bekämpfung von Leerständen findet mittlerweile statt. „Fast zwei Drittel des Leerstandes konzentrieren sich in den Haupteinkaufsstraßen Alt-Moabit und Beusselstraße und in der Gotzkowskystraße. (…) Mehr als 10 % des Leerstandes ist in der Beusselstraße zu finden. Die Gotzkowskystraße weist einen Leerstand von 15 % (6 Ladeneinheiten) auf, das sind 8 % des Gesamtleerstandes. Die hohe Zahl an leertstehenden (!) Läden wirkt hier in Anbetracht der Kürze der Straße besonders negativ. Vor allem in einigen Nebenstraßen zur Turmstraße wirkt der Leerstand stadtbildstörend. Besonders auffallend ist dies in der Zwinglistraße Straße mit fast 50 %, 7 % des gesamten Leerstandes im Gebiet.“ (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2011: 16)

Abhilfe solle mit dem Projekt „Lieber Laden voll, statt Laden leer“ geschaffen werden, indem  innerhalb eines Wettbewerbes Leerstände mit Kunst belebt werden. „Durch die positive Aufmerksamkeit soll langfristig eine Vermietung der leerstehenden Objekte erreicht und das vorhandene Gewerbe gestärkt werden.“ (Quartiersmanagement Moabit West 2012 : 1) Somit setzt das Quartiersmanagement auf Zwischennutzungen – eine mittlerweile auch aus städtischer Sicht bekannte Maßnahme zur Aufwertung. Die Förderung der Attraktivität der Gebiete für Personen die nicht in Moabit wohnen lässt eine zusätzliche Strategie des Quartiersmanagements entstehen.Denn bisherige Programme sollten vor allem die Bewohner aktivieren und Maßnahmen treffen die diesen zu Gute kommen. Diese liessen sich nur schwer mit Verdrängungsprozesses in Verbindung setzen. Beispiele sind „Jugendhaus B8“ – ein Haus für Lückekinder“, oder „Die Lange Nacht des Buches“ etc.

Die Hausverwaltungen in dem Gebiet sind zumeist in ganz Berlin tätig, teilweise in der ganzen Bundesrepublik und verwalten zum Teil auch größere Immobilienportfolios, sie haben vielleicht aus aktuellem Anlass keinen Bedarf die eingereichten Fragen im Bezug auf Eigentümer und Nutzerstrukturen zu beantworten. 

Die Bewerbung des Gebietes durch eine nicht angefragte Hausverwaltung erfolgt dabei auch mit den Trigger „Kreativwirtschaft“ und „Gründerzeit“:

Moabit kommt!

Der Beusselkiez

 

 


 

Interviews

Interview Quartiersmanagement West

 

Am 02.06.2013 führten wir ein Interview mit dem QMWest.

 

Das Vor-Ort-Büro befindet sich inmitten des Huttenkiezes (der beim QMW übrigens Beusselkiez heisst) auf der Rostocker Straße.

Das Interview sollte sich schwerpunktmäßig um die Themen Gentrifizierungs-, Verdrängungs- und Aufwertungstendenzen in diesem Teil Moabits drehen. Doch auch eine persönliche Einschätzung über die Entwicklung des Kiezes in den nächsten Jahren und die Interaktion der Bewohner untereinander waren Themen.

Im Laufe des Interviews erhielten wir einen Einblick in die Tätigkeitsfelder des Quatiersmanagments und versuchten diese auf dem Hintergrund einer spürbaren Gentrifizierung abzuklopfen. Dabei wurde schnell klar, dass das QM  sich gerade in diesem Teil Moabits mit der Stärkung von Nachbarschaften, der Schaffung von Perspektiven für Jugendliche und anderen dringenden sozialen Fragen beschäftigt. Gentrifizierung und Verdrängung werden hier nicht spürbar wahrgenommen. Eine Aufwertung von Gebäudesubstanz findet vereinzelt statt.

Grundsätzlich sei nicht zu erwarten, dass dieser Teil Moabits in den nächsten Jahren eine Entwicklung nehmen wird, wie sie in anderen Bezirken und Kiezen Berlins zu beobachten war und immer noch ist.

 

Interview Susanne Torka und Jürgen Schwenzel

 

Dem Ergebnissen des Interviews zufolge sind die Einwohner Moabits häufig dem Druck durch Vermieter – die einen höheren Profit anstreben – ausgesetzt, so dass sie in andere Stadtteile umziehen in denen  die Mieten niedriger sind. So gäbe es den Fall einer Familie, die in Charlottenburg eine preisgünstigere Wohnung fand, obwohl der Bezirk im Schnitt höhere Preise aufzeigt als Moabit. Trotz des  hohen Engagements der Anwohner, gibt es immer häufiger Fälle in denen reguläre Mieter, oft Familien mit Kindern,  ihr vertrautes Umfeld verlassen. Dies seien Folgen einer Entwicklung, in der  Ferienwohnungen und Studenten WGs immer gefragter werden und die Vermieter sich, oft auf Kosten der Anwohner, die Möglichkeit zunutze machen den Wohnraum umzuwandeln, um mehr Rendite zu erzielen. Verstärkt werde dieses Phänomen durch die Finanzkrise, die insbesondere Kapitalanleger aus z.B. Südeuropa anlockt, die eine sichere Kapitalanlage in Eigentumswohnungen suchen.

Moabit sei jedoch schon immer ein Bezirk mit einer vielschichtigen Einwohnermischung gewesen und das Gewerbe das als Indikator für gehobenere Kundschaft sprechen könnte, war in Moabit dementsprechend auch seit langem vertreten.  Die Qualitäten des Bezirks würden seit langem einkommensstarke, sowie einkommensschwache Einwohner in den Bezirk ziehen, wobei der Umzug in die Randbezirke Berlins in letzter Zeit rapide gestiegen sei.

 

 


 

Fazit

 

Der Huttenkiez ist auf Grund seines urbanen Charakters ein Bezirk mit viel Potenzial, der jedoch mit vielen sozialen Problemen zu kämpfen hat. 

Der soziale und urbane Stadtraum ist für viele zu einem unsicheren Terrain geworden, da Orte wie der kleine Tiergarten / Ottopark immer noch ein hohes Kriminalitätspotenzial aufweisen, das offensichtlich auch noch lange ein solches Ballungszentrum bleibt. Die Aufenthaltsqualitäten sind damit auch auf den wenigen öffentliche Flächen als sehr gering einzuschätzen. 

Die Aufwertungsmaßnahmen sind zwar an bestimmten Gebieten wie am Ottopark, an der Turm- und Beusselstraße  sichtbar, neue Läden bringen eine Bereicherung, dennoch bleiben viele Läden leer oder wurden bisher mit Vergnügungsstätten neu belegt. Die Sympathie für den Bezirk ist jedoch bei Vielen gegeben, da gerade die Gotzkowskystraße eine lebhafte Vielfalt an kulinarischen und kommerziellen Angeboten darstellt.  Die veränderten Nutzungen der Gewerbeflächen sollten trotzdem bisher eher als Einzelerscheinungen bewertet werden, denn im Grunde findet sich genügend Raum um neue Gewerbe auszuprobieren, da die Mieten für das Gewerbe niedriger zu sein scheinen als aktuelle Wohnungsmieten. Trotzdem fehlt es an Interesse dort neue Konzepte zu testen. Was bisweilen auch daran liegt, dass die Gewerbestrukturen im Huttenkiez nur auf die dort wohnenden Personen angepasst sind. Die Abgeschiedenheit des Ortes trägt ebenfalls dazu bei, dass die Anzahl der potentiellen Interessenten an neuen Nutzungen nicht sehr schnell steigen kann. Die Anbindung an die Öffentlichen Verkehrsmittel ist als negativ zu bewerten und bisher drohte zudem auch der TXL Bus der den Huttenkiez mit den Hbf verbindet durch die neue Flughafeneröffnung wegzufallen.

Auch für die Eigentümer der Gewerberäume macht es scheinbar noch keinen Sinn die Preise in die Höhe zu treiben, da dieses Verhalten eine Vermietung wahrscheinlich noch erschweren würde.

Statt auf dem Gewerbemarkt finden sich Preisanstiege auf dem Mietmarkt statt. Hier sind es erkennbar Studenten die immer häufiger in das Gebiet ziehen, was auch daran liegen kann, dass in Moabit das Wanderungssaldo höher ist wodurch öfter Wohnungen frei werden, als in anderen Bezirken von Berlin. Die zu erwartende höhere Belegungsdichte in Zukunft wird sich zudem auf die ohnehin nicht überaus günstigen Mieten auswirken.

Dabei stehen die Sanierungsmaßnahmen oft nicht in einem angemessenen Verhältnis zu den Neumieten, die in der Regel aufgrund des Marktdrucks für einkommensschwache Familien zu hoch sind. Verdrängungsprozesse könnten sich ereignen, wenn die Mieten weiter steigen, im besonderen weil die Mieter jetzt schon nahe der Belastungsgrenzen im Bezug auf die Mieten wohnen.

 

 


 

Quellen

Bundesministerium für Bildung und Forschung (2004) : Werkstattbuch Soziale Stadt, Bonn, http://empirica-institut.de/kufa/empi110th.pdf, letzter Zugriff 17.03.2013

Geoportal Berlin ( 2013):  Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt,  http://www.stadtentwicklung.berlin.de/geoinformation/fis-broker/, letzter Zugriff 19.03.2013

Investitionsbank Berlin (2012) : Wohnungsmarktbericht 2012, Berlin, http://www.ibb.de/PortalData/1/Resources/content/download/ibb_service/publikationen/IBB_Wohnungsmarktbericht_2012.pdf, letzter Zugriff 18.03.2013

 

Quartiersmanagement Moabit West (2012), Projektwettbewerb Lieber Laden voll statt Laden leer, www.beussel-quartier.de/uploads/media/Projektwettbewerb_Lieberladenvoll.pdf , letzter Zugriff 18.03.2013

 

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I (2013), Aufgehobenes Sanierungsgebiet Mitte – Beusselstraße, 2013, http://www.stadtentwicklung.berlin.de/staedtebau/foerderprogramme/stadterneuerung/de/beusselstr/index.shtml, letzter Zugriff 18.03.2013

 

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II (2013) : Sanierungsgebiet Turmstraße, http://www.stadtentwicklung.berlin.de/staedtebau/foerderprogramme/stadterneuerung/de/turmstrasse/index.shtml , letzter Zugriff 18.03.2013

 

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (2012):Aktionsraum plus Wedding/Moabit Integriertes Stadtteilentwicklungskonzept 2012, Berlin, http://www.stadtentwicklung.berlin.de/soziale_stadt/aktionsraeume_plus/download/INSEK_Aplus_WeddingMoabit_2012.pdf , letzter Zugriff 18.03.2013

 

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, (2010) : Empirica, vorbereitende Untersuchung Turmstraße, Berlin,www.turmstrasse.de/downloads/pdf/foerdergebiet/sanierungsgebiet/100312_VU_Bericht.pdf,letzter Zugriff 17.03.2013

 

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, (2003) : Empirica, Evaluation des Berliner Quartiersmanagements in der Pilotphase 1999-2002, QM – Gebiet Beusselstraße, Berlin, HYPERLINK „http://www.quartiersmanagement-berlin.de/fileadmin/content-media/Dokumentation/Evaluation/Beusselstrasse.pdf“www.quartiersmanagement-berlin.de/fileadmin/content-media/Dokumentation/Evaluation/Beusselstrasse.pdf, letzter Zugriff 17.03.2013

 

STERN Behutsame Stadterneuerung (2011): Quartiersmanagement Maobit West (Beusselstraße )Integriertes Handlungs- und Entwicklungskonzept 2012, Berlin, http://www.berlin.de/imperia/md/content/bamitte/aktuell/qmstm/ihk_2012_qmmoabit_west.pdf?start&ts=1323788105&file=ihk_2012_qmmoabit_west.pdf, letzter Zugriff 18.03.2013

Abbildungen

 

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2010) : Instandsetzungsbedarf Turmstraße ,http://www.turmstrasse.de/downloads/pdf/foerdergebiet/sanierungsgebiet/100312_VU_Bericht.pdf , letzter Zugriff 19.03.2013

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2005) : Rahmenplanung Sanierungsgebiet Beusselstraße, http://www.stadtentwicklung.berlin.de/staedtebau/foerderprogramme/stadterneuerung/de/beusselstr/download/beusselstr_rahmenplan12_06.pdf , letzter Zugriff 19.03.2013

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2006) : Rahmenplanung Sanierungsgebiet Beusselstraße, http://www.berlin.de/imperia/md/content/bamitte/plang/sanierung/bs/bs_stand_der_durchfuehrung_06.pdf?start&ts=1229517187&file=bs_stand_der_durchfuehrung_06.pdf , letzter Zugriff 19.03.2013

Quartiermanagement Moabit West ( 2013) : Neue Galerie in Moabit, http://www.moabitwest.de/Astrid-Jacobs-betreibt-die-Galerie-REMISE.4294.0.html , letzter Zugriff 19.03.2013

 

 

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One thought on “Huttenkiez

  1. Kurze Rückfrage, woher stammmt die Information, dass die Kneipe „Gandalf“ schon 13 Jahre leer steht?

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