Nordkiez

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  1. Einleitung

  2. Gebietscharakter

    1. baulich-räumlich

    2. sozial

    3. Nutzungsstrukturen

  3. Interviewblöcke

    1. Holger Weichler (GSM Turmstraße)

    2. Yiannis Kaufmann (Arminius-Markthalle)

  1. Fazit

  2. Quellen- und Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

Diese Seite widmet sich einer ausführlichen Beschreibung des im folgenden als “Nordkiez” bezeichneten Gebiets im Berliner Ortsteil Moabit. Der Text fasst die Ergebnisse unserer Gruppenarbeit zusammen und basiert auf Beobachtungen, die während mehrerer Begehungen im Laufe des Wintersemester 2012/13 gemacht wurden, zusätzlichen Dokumentenrecherchen und drei Interviews, welche im Rahmen des Seminars durchgeführt wurden.

Entsprechend dem Seminartitel “Moabit: Marktdruck oder Gentrifizierung?” lag unseren Untersuchungen die Frage zugrunde, welche Anzeichen einer Transformation speziell im “Nordkiez” sichtbar sind und wie sich diese Veränderungen begründen lassen. Findet in Moabit eine Art Gentrifizierung statt oder ist der Wandel des Ortsteils Resultat einer berlinweiten Wohnungsmarktdynamik, die auf Moabit übergreift?

Um uns dieser Frage anzunähern, stützte sich unsere Arbeit auf eine von Christian Krajewski (2006) vorgeschlagenen Unterscheidung in vier analytisch trennbare Dimensionen einer Gentrifizierung (baulich-räumliche, soziale, funktionale bzw. gewerbliche und symbolische Dimension). Anhand dieses Rahmens bereiteten wir zum einen die drei Leitfadeninterviews vor, zum anderen spiegelt sich dieser im Aufbau der Gebietsbeschreibung wider.

Eingangs möchten wir den “Nordkiez” baulich-räumlich beschreiben (Abschnitt 2.1), im Anschluss daran auf soziale Gesichtspunkte eingehen (Abschnitt 2.2) und die gewerbliche Struktur des Gebietes erläutern (Abschnitt 2.3). Hierauf werden die Kernaussagen von zwei der drei geführten Interviews zusammengefasst (Abschnitt 3.1 und 3.2). Zum Abschluss soll mit einem Überblick der Grundgedanken des Textes anhand der vier Dimensionen die Fragestellung hinsichtlich des “Nordkiezes” beantwortet werden (Abschnitt 4).

 

2. Gebietsbeschreibung

2.1 Baulich-räumliche Gebietsbeschreibung

Im Folgenden soll der Nordkiez in baulich-räumlicher Hinsichtlich analysiert werden. Hierzu soll zunächst in den Raum eingeführt werden, um das Gebiet zu verorten und in bestehende Planungen einzuordnen. Anschließend soll der städtebauliche Charakter des Gebietes beschrieben werden, mit seiner Struktur sowie seinen raumbildprägenden Elementen. Ein weiterer Aspekt ist die Analyse der qualitativen und quantitativen Versorgung an Grün- und Freiflächen, auf die eine architektonische Beschreibung des Quartiers sowie ein kleiner Einblick in Mietstatistiken folgt. Abschließend sollen die wichtigsten Aspekte zusammengetragen werden, um mögliche Voraussetzungen und Anzeichen einer Gentrifizierung auf der baulichen Dimension aufzuzeigen.

Einführung in den Raum

Der Nordkiez entspricht dem „Lebensweltlich orientiertem Raum“ (LOR) mit der Nummer 01022104 und liegt im Norden des Ortsteils Moabit im Bezirk Berlin-Mitte. Abgegrenzt wird das Gebiet durch vier Verkehrsachsen: Im Westen durch die Beusselstraße, Im Norden durch die Siemens-, Quitzow und Ellen-Epstein-Straße, östlich durch die Strom- und Putlizstraße sowie im Süden durch die Turmstraße. Abgesehen von der Beusselstraße, die dem westlich angrenzenden Gebiet des Huttenkiezes anzurechnen ist, sind alle genannten Straßenabschnitte dem Nordkiez zuzuordnen (vgl. Abb. 1).

Abb. 1: Der Nordkiez, beige Hinterlegung
(Quelle: Bearbeitung: Niklas Fluß, Plangrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt)

Da der Moabiter Stadtgarten und die sich im Bau befindene Umgehungsstraße nördlich der Siemensstraße (als Verlängerung der Ellen-Epstein-Straße, vgl. Abb. 1) eigentlich nicht dem Gebiet des Nordkiezes zuzuordnen sind, jedoch ansonsten in diesem Blog unberücksichtigt bleiben und mögliche Auswirkungen ihrer Entwicklungen auf das südlich angrenzende Gebiet durchaus in Betracht gezogen werden müssen, hat unsere Gruppe sich dafür entschieden, diesen Teil nicht unberücksichtigt zu lassen.

Verkehr

Abgesehen von den vier umgebenden Verkehrstrassen sind die Straßen im Nordkiez komplett als Tempo-Zone-30 ausgewiesen. Entlang der Beussel-, Turm- und Stromstraße gibt es eine Vielzahl von Haltestellen, die verschiedene Buslinien bedienen. Nicht unweit des Gebietes befinden sich im Nordwesten durch den S-Bahnhof Beusselstraße und im Nordosten durch den S-Bahnhof Westhafen Anbindungen an die Ringbahnen. Im Gebiet selbst liegen darüber hinaus die U-Bahnstationen Turmstraße im Südosten und Birkenstraße im Nordosten. Somit kann dem Kiez, insbesondere an den Randbereichen, eine gute Verkehrsanbindung attestiert werden.

Bauleitplanung

Im Flächennutzungsplan der Stadt Berlin ist der Nordkiez zu den größten Teilen als Wohnbaufläche (W1) mit einer Geschossflächenzahl über 1,5 ausgewiesen. Lediglich der Bereich entlang der Turmstraße stellt eine gemischte Baufläche mittlerer Nutzungsintensität (M2) dar. Des Weiteren ist eine schmale Grünflächenspur ausgewiesen, die in Nord-Süd-Richtung zwischen der Bremer Straße und Bredowstraße entlang läuft und über den Unionplatz mit dem neuerrichteten Moabiter Stadtgarten endet.

Für den größten Teil des Nordkiezes besteht keine geltende verbindliche Bauleitplanung. Lediglich zur Turmstraße und zu einzelnen anliegenden Bereichen sowie zur Spiel- und Grünfläche an der Unionstraße sind festgesetzte Bebauungspläne vorhanden. Zu Bereichen im Westen sowie in den neuen Entwicklungsgebieten im Norden befinden sich darüber hinaus Bebauungspläne im Verfahren.

Soziale und städtebauliche Förderprogramme

Seit März 2011 besteht das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet „Mitte-Turmstraße“, welches das seit 2008 bestehende Städtebauförderprogramm „Aktives Zentrum Turmstraße“ ergänzt. Zu einem Teil deckt es auch Bereiche des Nordkiezes ab. Dies betrifft den gesamten südlichen Teilbereich des Quartiers, von der südlichen Abgrenzung bis einschließlich Waldenser Straße als nördliche Grenze. Die Aktionsfelder und damit die Förderung konzentrieren sich dabei primär auf die öffentliche Infrastruktur, den öffentlichen Raum sowie die Versorgungsfunktion der Turmstraße (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt).

Westlich überlappen das Sanierungsgebiet und das Quartiersmanagementgebiet Moabit West. Das Quartiersmanagement (QM) besteht bereits seit 1999 und soll, größtenteils finanziert durch das Bund-Länder-Programm „Die Soziale Stadt“ sowie dem „Europäischen Fonds für Regionale Entwicklung“, Lebens- und Arbeitsbedingungen im Quartier sowie den sozialen Zusammenhalt stabilisieren und verbessern. Im Nordkiez deckt das QM nahezu den gesamten westlichen Bereich zwischen Beusselstraße und Oldenburger Straße ab (vgl. QM Moabit-West).

Unmittelbar nördlich und westlich an den Nordkiez angrenzend befindet sich ein seit 2005 bestehendes Fördergebiet des Programms Stadtumbau West, in dessen Teilbereich C – nördlich der Siemens- und Quitzowstraße – die Umgestaltung des Güterbahnhofs, die Entstehung des Stadtteilgartens sowie der Bau der Umgehungsstraße gefördert wird (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt).

Der Nordkiez ist darüber hinaus Teil des „Aktionsraums plus“ Wedding/Moabit, welches eine Initiative des Berliner Senats darstellt, die auf eine bessere Vernetzung der genannten sozialen und städtebaulichen Förderprogramme abzielt (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt).

Das städtebauliche Bild

Die städtebauliche Struktur des Nordkiezes ist ein Beispiel der Berliner Blockrandbebauung mit einem beinahe orthogonalen Straßenraster, das im Hobrecht’schen Fluchtlinienplan angelegt wurde. Die Blockstruktur des Quartiers besteht aus rechteckigen und trapezförmigen Quartieren (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, S. 26).

Städtebauliche Elemente

Der Nordkiez ist von der West-, Süd-, und Ostseite städtebaulich gut an die Nachbarschaft angebunden und unterscheidet sich wenig mit einem besonders gleichmäßigen Straßenraster von den angrenzenden Kiezen. Im Norden bildet das Bahnareal jedoch eine städtebauliche Grenzlinie für den Nordkiez bzw. einen Rand („edge“), im Sinne der durch Kevin Lynch (vgl. 1960) beschriebenen Stadtbildelemente, und schafft einen Blick auf das in Abbildung 02 dargestellte Panorama. In den kommenden Jahren wird sich das Erscheinungsbild dieses Ortes jedoch ändern, da hier der Bau eines Großmarkts geplant ist. Bereits der neue Stadtteilgarten trägt zu einem attraktiveren Ortsbild bei (vgl. Abschnitt Grün- und Freiflächen). Weitere städtebauliche Elemente im Nordkiez sind Kompositionsachsen, die entlang der Turm- und Stromstraße verlaufen.

Abb. 2: Der Blick auf das Panorama von der Siemensstraße, Foto: Zofia Bogucka

Zu den wichtigen räumlichen Dominanten und denkmalgeschützten Gebäuden im Nordkiez gehören unter anderem das Rathaus Tiergarten, das Dominikanerkloster an der Oldenburger Straße, die Reformationskirche an der Kreuzung Wiclef-/Beusselstraße. Die Arminiushalle, die trotz der öffentlichen Funktion durch das dominante Rathaus Tiergarten einen kleinen Einfluss auf das Stadtbild hat, wurde auf dem Plan nicht als eine räumliche Dominante markiert, da eine unzureichende Anbindung an die nächste Hauptverkehrsachse, die Turmstraße, besteht. Auf das städtebauliche Bild vom Kiez nehmen auch die räumlichen Dominanten außerhalb des Gebiets raumbezogenen Einfluss, indem sie das Orientierungsgefühl verstärken. Dies betrifft insbesondere die Gebäude des Westhafenkomplexes im Norden oder die Heilandskirche an der Turmstraße südlich des Quartiers.

Strukturbildende öffentliche Räume

Die wichtigen strukturbildenden öffentlichen Räume in dem Kiez sind der Straßenraum der Turmstraße, der Platz vor dem Rathaus Tiergarten und der Park zwischen der Bremer und Oldenburger Straße. Die Turmstraße und der Platz vor dem Rathaus Tiergarten weisen jedoch Gestaltungs- und Nutzungsmängel auf. So ist die Ausstattung mit Stadtmöbeln sehr gering, es besteht ein unzureichendes Nutzungsangebot auf dem Vorplatz des Rathauses und eine lückenhafte Begrünung des Straßenraums ist vorzufinden (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, S. 29). Der Baumbestand entlang der Straßen ist in Abbildung 03 anschaulich dargestellt. Im Nordkiez befinden sich mehrere Baumalleen, die besonders an den Hauptstraßen (Turm- und Stromstraße) Brüche in ihrer eigentlich fortlaufenden Struktur aufweisen.

Der öffentliche Platz vor dem Rathaus stellt eines der wichtigsten städtebaulichen Probleme im Gebiet dar. Dadurch, dass er sich in der Nähe des Knotenpunktes des U-Bahnhofs „Turmstraße“ befindet, hat er ein großes Potenzial für öffentliche und kulturelle Nutzungen, die jedoch aus gestalterischen Gründen nicht realisiert werden können.

Die Straßenräume im Nordkiez sind aufgrund der parallelen Straßenstruktur, der geschlossenen Bauweise und den Straßenbäumen zumeist gut lesbar, was die Orientierung im Raum verbessert und das Sicherheitsgefühl der Fußgänger verstärkt. Je mehr Lücken es in der Blockbebauung gibt, die nicht durch die Lage eines öffentlichen Platzes begründet sind, desto unklarer wirkt die Struktur des Raumes, was die Orientierung erschwert. Die geschlosse Häuserkanten, die sich parallel zur Straße orientieren und den Straßenraum bilden, sind auf der Karte in Abbildung 03 als schwarze Linien markiert. Es ist zu erkennen, dass im gesamten Gebiet, abgesehen von der Waldenserstraße und der Bremer Straße, die Bebauung eine ununterbrochen geschlossen Struktur aufweist.

Abb. 3: Die Darstellung der städtebaulichen Struktur
(Quelle: Grundlagenkarte: FIS-Brooker, Stadt Berlin; Bearbeitung: Zofia Bogucka)

Die städtebauliche Struktur des Nordkiezes ist typisch für eine Arbeitersiedlung aus dem 19. Jahrhundert, deren Vorteile die halbprivaten, begrünten Hinterhöfe sowie die klare Fassadenstruktur sind. Behebungen des Ausstattungs- und Gestaltungsdefizit der öffentlichen Räume sowie Aufwertungen einiger Straßenzüge würde die Attraktivität des Kiezes in hohem Maße steigern. Ein besonderes, bisher ungenutztes Potenzial stellt der Platz vor dem Rathaus Tiergarten dar. Eine Umgestaltung, die im Rahmen der städtebaulichen Sanierung zu erwarten ist, könnte dies ändern und diesen als Ort für kulturelle Veranstaltungen und als Ausstellungsraum hervorheben sowie durch angepasste Möblierung seine Funktion als Aufenthaltsraum stärken.

Grün- und Freiflächen

Für die Einschätzung der Attraktivität eines innerstädtischen Wohnquartiers spielt die Versorgung mit öffentlichen, wohnungsnahen Grün- und Spielanlagen sowie deren Qualität eine wichtige Rolle.

Gemäß dem Umweltatlas von 2011 der Stadt Berlin wird der gesamte Nordkiez für die Versorgung mit öffentlichen, wohnungsnahen Grünanlagen der dritten von vier Kategorien zugeteilt. Dies bedeutet, dass der Versorgungsgrad mit öffentlichen Grünflächen zwischen 3,0 und 0,1 Quadratmetern pro Einwohner liegt. Verglichen mit den benachbarten Quartieren schneidet der Nordkiez damit besser ab als der westlich sowie nordöstlich liegende Kiez, jedoch schlechter als die angrenzenden Quartiere im Süden und Südosten (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt).

Bezogen auf die Spielplatzversorgung wird dem Nordkiez die dritte und damit mittlere Versorgungsstufe von der Stadt Berlin attestiert, was bedeutet, dass 3,0 bis 0,1 m² Spielplatzfläche pro Einwohner vorhanden sind. Der Großteil der umliegenden Quartiere weist einen schlechteren Wert auf.

Anzumerken ist, dass bei den genannten Versorgungsquoten der Ende 2012 fertiggestellte Stadtgarten nicht berücksichtigt wurde. Eigene Beobachtungen bestätigen, auch deshalb, diese statistischen Werte nur zum Teil, da innerhalb des Nordkiezes die Versorgungslage unterschiedlich ausfällt. In Abbildung 04 sind die Grün- und Spielanlagen im Quartier dargestellt. Es zeigt sich, dass diese Flächen insbesondere im Norden und teils im Westen des Quartiers aufzufinden sind. Südlich der Waldenser Straße fehlen derartige Flächen gänzlich. In der Bredowstraße sind lediglich einige Sitzbänke im Straßenraum aufgestellt, weiter östlich sind kaum bis gar keine Aufenthaltsmöglichkeiten im öffentlichen Raum vorzufinden. Zwar befinden sich zum Südosten des Kiezes der Ottopark sowie der kleine Tiergarten in nächster Nähe, die Turmstraße als große Verkehrsachse stellt jedoch eine räumliche Barriere dar. Auch deshalb heißt es in der Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets, dass „Verbindungen zu den großen Grünflächen“ fehlen würden und eine „mangelhafte Vernetzung der öffentlichen Grünflächen“ vorherrsche (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, S. 29). Zwar gibt es eine im Fachplan für Grün- und Freiflächen des Bezirksamts Mitte ausgewiesene „bezirkliche Grünverbindung“ (vgl. Abb. 04), die von der Spree über den Ottopark durch den Nordkiez bis zum Stadtgarten führt, jedoch ist diese gerade im Süden des Quartiers in keinster Weise erkennbar. Eine Verknüpfung zwischen Ottopark und dem nächstfolgenden Grünsteifen Ecke Bugenhagenstraße / Bremer Straße ist nicht vorhanden.

Abb. 4: Grünanlagen und Spielplätze im Nordkiez
(Quelle: Kartengrundlage: FIS-Broker, Stadt Berlin, Bearbeitung: Niklas Fluß)

Im nördlichen Teil des Gebiets bestehen mit dem Park zwischen der Oldenburger und der Bremer Straße und dem neu angelegten Stadtgarten zwei flächenmäßig große Grünflächen mit integrierten Spielanlagen, die eine hohe Aufenthaltsqualität aufweisen (vgl. Abb. 05). In unmittelbarer Nähe befinden sich darüber hinaus weitere kleinere Spiel- und Grünanlagen, die eine Alternative darstellen können. Das Spielplatzareal zwischen der Emdener und Oldenburger Straße, das zurzeit noch – gefördert durch EU-Mittel – modernisiert wird, ist als weitere positive Spielanlage zu bezeichnen, die sowohl Kleinkinder als auch Jugendliche bedient.

Abb. 5: Parkanlage zwischen Oldenburger- und Bremer Straße sowie Stadtteilgarten (Fotos: Niklas Fluß)

Im Westen des Kiezes befindet sich an der Waldenserstraße ein sehr kleiner Spielplatz, der eine mangelhafte Aufenthaltsqualität aufweist. Dahingegen stellt die Waldstraße eine Achse dar, die nahezu durchgehend mit einem Parkstreifen durchzogen ist. Dieser ist bestückt mit unterschiedlichen Aufenthalts- und kleineren Spielanlagen, die allerdings zum Teil überfälligen Instandsetzungsbedarf aufweisen (vgl. Abb. 6).

Abb. 6: Freiraum in der Waldstraße (Foto: Niklas Fluß)

Zusammenfassend kann für den Nordkiez kein einheitliches Urteil bezüglich der Versorgung von Grün- und Spielanlagen ausgesprochen werden. Während besonders im Süden und Osten des Gebiets Defizite bestehen, besitzen die zentralen und nördlichen Wohnlagen im Quartier eine sowohl quantitativ als auch qualitativ gute Versorgungslage.

Insgesamt können in diesen Bereichen erhebliche Aufwertungsprozesse in der näheren Vergangenheit und Gegenwart konstatiert werden, da sowohl der Park an der Bremer Straße umgestaltet und aufgewertet wurde als auch der Stadtgarten neu entstanden ist und aktuell der Spielplatz an der Ecke Wyclefstraße / Emdener Straße modernisiert wird. Durch die Ausweisung des Sanierungsgebiets sind weitere Aufwertungsprozesse im Süden zu erwarten, da eines der vier Aktionsfelder, die aus den Sanierungszielen entstanden sind, auf die Gestaltung öffentlicher Grün- und Freiflächen und ein zweites auf die Aufwertung des öffentlichen Raumes abzielt (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt).

Architektur

Die architektonische Substanz des Nordkiezes besteht zum größten Teil aus der Gründerzeitbebauung – Mietskasernen mit einem oder zwei Hinterhöfen aus der Zeit der Industrialisierung – und Bauten aus den 1950er und 1960er Jahren. Nur wenige Gebäude, wie zum Beispiel das Rathaus Tiergarten stammen aus der Zeit des Zweiten Weltkriegs und kurz danach (BSM 2012, S. 11f.).

Bei der Analyse der architektonischen Struktur des Nordkiezes haben wir uns auf jene baulichen Aspekte konzentriert, die für Gentrifizierungsprozesse relevant sein könnten. Wichtige Themen sind dabei die Einbindung von Gebäuden an öffentlichen Räume, die Verteilung und der Zustand von privaten, halbprivaten und öffentlichen Räumen sowie die Bebauung an sich und dessen Gebäudezustand.

Charakter der Erdgeschosse

Die Erdgeschossebene ist der Raum in dem sich der Großteil des öffentlichen Lebens der Stadt abspielt. Im Randbereich des Quartiers, also an den größeren Verkehrsachsen, wie der Turmstraße und der Stromstraße – ist der Charakter der Erdgeschossebene gewerblich, was seinen Ausdruck in der architektonischen Gestaltung findet (vgl. Abb. 7). Die Erdgeschosse bestehen hier zumeist aus Gewerbelokalen mit Schaufenster und stehen im Kontrast zum restlichen Gebäude.

Abb. 7: Erdgeschossebene auf der Turmstraße (Foto: Zofia Bogucka)

Im inneren Bereich des Gebietes ist der Charakter der Nutzungen weniger öffentlich (vgl. Abschnitt Nutzungsstrukturen). So überwiegt beispielsweise an der Wiclefstraße und der Waldenserstraße eine einheitliche Gebäudestruktur, die Erdgeschossebene ist formal mit integriert. Die Gewerbelokale, Hostels und andere Nutzungen sind weniger sichtbar.

An der Waldstraße, Emdener Straße, Oldenburger Straße wirken die Erdgeschosse verschlossen und dienen der Wohnnutzung. Ein besonderer Fall bei diesem Bereich sind jene Erdgeschosswohnungen mit Balkon, die direkt an der Straßenebene liegen oder spezifische Vorgärtensituationen, die dem Umfeld einen kleinstädtischen Charakter verleihen (vgl. Abb. 8).

Abb. 8: Erdgeschossbalkone im Nordkiez (Foto: Zofia Bogucka)

Hinterhöfe

Die Hinterhöfe im Nordkiez sind zum Großteil geschlossen und nicht zugänglich. Sie sind kaum an die Öffentlichkeit angebunden und schaffen zum Beispiel an der Waldstraße sehr ruhige, private Räume, sogar mit kleinen Gartenanlagen. Aus diesem Grund besteht zwischen öffentlichen und halbprivaten Räumen im Kiez eine starke Trennung, die für die Wohnqualität sowohl positive als auch negative Folgen haben kann.

Ein Besuch in den Hinterhöfen kann ebenso wie die Straßenfassade Aufwertungsprozesse erkennbar machen. So ist in einigen davon ein schleichender Sanierungsprozess erkennbar. An der Waldstraße sind in manchen Hinterhöfen beispielsweise externe Aufzüge angebracht, Hintereingangsbereiche renoviert oder Grünanlagen angelegt oder aufgewertet worden (vgl. Abb. 9).

Dagegen sind die Freiflächen auf den privaten Grundstücken im südlichen Teil des Nordkiezes selten begrünt. Der Versiegelungsgrad in diesem Bereich ist höher als in den Quartieren nördlich der Waldenserstraße. Die Hinterhöfe weisen gestalterische und qualitative Mängel auf, was die Attraktivität der Wohnungen senkt.
(vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, S. 29)

Abb. 9: Hinterhöfe in der Waldstraße (Foto: Zofia Bogucka)

Gebäudezustand und Wohnlage

Wie zuvor beschrieben befinden sich Teile des Nordkiezes südlich der Waldenserstraße im Sanierungsgebiet Turmstraße. Im Rahmen des Programmes erfolgte im Jahr 2010 die Ermittlung des Instandsetzungsbedarfs der Wohngebäude. Die Quartiere nördlich der Turmstraße zwischen Oldenburger Straße und Bremer Straße gehören laut der Ermittlung zu den räumlichen Schwerpunkten mit mittlerem und hohem Instandsetzungsbedarf.

Die Bereiche des Nordkiezes, die außerhalb des Sanierungsgebiets liegen lassen sich generell zwischen dem Nordteil mit einem besseren Gebäudezustand und dem Südteil mit weniger gepflegten Wohnbauten unterscheiden. Im nördlichen Teil der Emdener und Oldenburger Straße sind viele Sanierungsmaßnahmen zu erkennen, wie etwa die Einsetzung neuer Fenster, aufgewertete Fassadengestaltungen oder Wärmedämmungen sowie in wenigen Fällen die Installation moderner Klingelanlagen. Im Gegensatz zum Südteil des Gebietes gibt es nördlich der Wiclefstraße keine ungepflegten leerstehenden Erdgeschosslokale, die das gesamte Image eines Gebäudes negativ beeinflussen. Lediglich die Siemensstraße weist hohen Instandsetzungsbedarf sowie eine Vielzahl an Leerstand auf. Durch den Bau der neuen Umgehungsstraße und der damit einhergehenden Verkehrsberuhigung auf der Siemensstraße könnten Eigentümer jedoch in Zukunft angeregt werden, das Potenzial höher einzustufen und bauliche Mängel zu beheben.

Im Nordkiez befinden sich viele Altbauten aus der Gründerzeit, die historischen und ästhetischen Wert haben, aber Instandsetzungsbedarf aufweisen. Besonders die Bebauung im Südteil des Kiezes wirkt sanierungsbedürftig. Diese besitzt auch einen stärker öffentlichen Charakter auf der Erdgeschossebene als die Wohnquartiere im Norden des Quartiers, was sie insgesamt attraktiver für eine junge urbane Bevölkerung und Raumpioniere macht. Die Quartiere im Norden bieten dagegen eine ruhigere Wohnlage, attraktiv für Paare und Familien. Die Gebäude sind zum großen Teil schon jetzt im besseren technischen Zustand als der Rest des Gebietes und gewinnen durch Aufwertungen der Grün- und Freiflächen (siehe entsprechenden Abschnitt) zusätzlich an Attraktivität. Der insgesamt jedoch schlechte bis mittlere Zustand der Bausubstanz im Gebiet weist jedoch darauf hin, dass dem Kiez noch keine erheblichen baulichen Aufwertungsprozesse widerfahren sind, wie es in anderen zentralen Wohnlagen Berlins der Fall war und ist.

Mieten

In der aktuellsten Wohnlagenkarte des Berliner Mietspiegels von 2011 wird der Nordkiez komplett als „überwiegend einfache Wohnlage“ ausgewiesen und damit der niedrigsten von drei Kategorien eingestuft. Als Gebiet des inneren Stadtbereichs fällt es damit in folgende Typisierung: Gebiet „mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit sehr wenigen Grün- und Freiflächen, mit überwiegend ungepflegtem Straßenbild und/oder schlechtem Gebäudezustand (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete). Bei starker Beeinträchtigung von Industrie und Gewerbe.“
(vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt)

Laut dem aktuellen WohnmarktReport 2012 der GSW Immobilien AG, die in Kooperation mit der CBRE GmbH eine Auswertung von über 240.000 Angebotsmieten von Wohnungen vornahmen, lag die durchschnittliche Netto-Kaltmiete des Gebiets mit der Postleitzahl 10551 – welches nahezu identisch mit der Fläche des Untersuchungsgebiets Nordkiez ist – im Jahr 2011 bei 6,53 € pro Quadratmeter. Im gesamtstädtischen Vergleich liegt das Gebiet damit auf dem 105. von 188 Plätzen und knapp unter dem berlinweiten Durchschnitt (6,59 €/m²). Der Bezirk Mitte weist mit 7,07 € pro m² einen höheren Wert auf, verglichen mit den anderen vier PLZ- Bereichen in Moabit stellt die Durchschnittsmiete des Nordkiezes jedoch den Medianwert dar (vgl. GSW Immobilien AG).

Schaut man sich die Mietentwicklung anhand der Veränderung seit der Vorjahresstudie der GSW Immobilien AG an zeigt sich, dass der durchschnittliche Mietpreis des Nordkiezes um 8,1 % gestiegen ist. Dieser Anstieg fällt zwar geringfügig höher aus als der gesamtstädtische (7,8 %), verglichen mit der Entwicklung des gesamten Bezirks Mitte, wo die Mieten im Schnitt um 13,1 % gestiegen sind, ist jener im Nordkiez jedoch deutlich niedriger. Ebenso weist der PLZ-Bereich 10551 den niedrigsten Anstieg aller Bereiche im Ortsteil Moabit bei der durchschnittlichen Kaltmiete auf (vgl. ebd.).

Resümee

Der Nordkiez ist durch seine Lage zwischen den großen Verkehrsachsen ein klar abzugrenzendes Gebiet und besitzt hierdurch eine insulare Wirkung. Dies sorgt gleichzeitig für Abschottung wie Attraktivität. Abgesehen von der Turmstraße handelt es sich um ein Wohngebiet, das einen ruhigen Charakter aufweist, aber dennoch gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden ist.

Das Gebiet ist in Teilen eingebettet in vielerlei Fördergebietskulissen. Hierdurch ist mit erheblichen Aufwertungsprozessen in den kommenden Jahren zu rechnen, die sich insbesondere auf der Turmstraße sowie im Bereich der Grün-, Spiel- und Aufenthaltsflächen zeigen werden. Zu letzteren ist kein einheitliches Urteil bezüglich der Versorgung zu fällen. Während der Süden und Osten des Gebietes Defizite aufweisen, besitzen die zentralen und nördlichen Wohnlagen eine sowohl quantitativ als auch qualitativ gute Versorgung. Es bleibt abzuwarten, inwiefern weitere Sanierungs- und Aufwertungsmaßnahmen die Attraktivität in Zukunft beeinflussen, insbesondere für junge Familien mit hohem Anspruch an derartige Flächen.

Eine Nord-Süd-Unterscheidung lässt sich ebenso bezüglich der Qualität und des Zustands der Gebäudesubstanz feststellen. So weist der nördliche und vor allem nord-östliche Teil des Quartiers stärkere Sanierungsaktivitäten und, auch dadurch, eine höhere Attraktivität auf.

Die dargestellten Mietstatistiken zeigen, dass der Nordkiez weder ein relatives hohes Mietniveau besitzt, noch eine Tendenz in näherer Vergangenheit auf eine steigende Entwicklung hindeutet. Dies spiegelt das Ergebnis des „Status/Dynamik-Indexes Soziale Stadtentwicklung“ des „Planwerks Innere Stadt Berlin 2010“ wider, in welchem dem Nordkiez ein mittlerer Status-Index mit negativer Dynamik zugewiesen wurde (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt).

Insgesamt zeigen sich in baulicher Hinsicht nur wenig Anzeichen einer Gentrifizierung im Nordkiez. Sowohl die Sanierungstätigkeiten als auch die Mieten und dessen Entwicklung unterstreichen dies. Lediglich Teile des Nordens und Nordostens des Quartiers scheinen in den letzten Jahren an Attraktivität für eine höhere Bevölkerungsschicht gewonnen zu haben. Hier haben sich sowohl bezüglich des Gebäudebestands als auch die Grün- und Freiflächen betreffend Aufwertungsprozesse vollzogen. Voraussetzungen für eine zukünftige Gentrifizierung sind zum Teil vorhanden. Zunehmende Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen – insbesondere im südlichen Teil des Quartiers – sind, gerade durch die Ausweisung des Sanierungsgebiets Turmstraße, zu erwarten. Der Neubau der Umgehungsstraße sowie die Anlage des neuen Stadtteilgartens werden vermutlich dazu beitragen, dass an der nördlichen Grenze des Gebiets in Zukunft ein weiterer attraktiver Standort entsteht. All dies könnte dazu führen, dass im Gebiet selbst weitere bauliche Aufwertungsprozesse angeregt werden. Dies stellt jedoch nur eine Prognose dar – es bleibt abzuwarten, welche Wirkung die genannten Sanierungs- und Umgestaltungsmaßnahmen auf den Nordkiez haben werden.

 

2.2 Soziale Gebietsbeschreibung

Bildung

Betrachtet man die soziale Situation in Moabit, sollte man auch einen Einblick auf das Bildungsniveau und die Einkommensverhältnisse werfen. Haben diese sich in den letzten Jahren verändert, sind gestiegen oder gesunken und kann man daraus etwas über eine mögliche Gentrifizierung deuten? Wirft man einen Blick auf die die Literatur die sich mit dem Thema Gentrifizierung auseinandersetzt, wird dort vom Zuzug „bildungshoher bzw. einkommenstarker“ Bevölkerungsschichten berichtet (Friedrichs, 1996). Nicht von ungefähr spricht man bei Gentrifizierern oft von DINKS – Double Income No Kids.

Unsere Interviewpartner haben sich an verschiedenen Stellen zu diesem Thema geäußert, so spricht Jürgen Schwenzel von der Onlinezeitung „Moabit Online“ zum Thema einkommensstärkerer Bevölkerungsschichten:

„der Austausch ist gelaufen […] man merkt richtig, dass die Leute, die jetzt hier zugezogen sind offenkundig mehr Geld haben […] das ist sozusagen eine andere Schicht, eine soziale und andere Einkommensschicht.“

Yiannis Kaufmann von der Arminiushalle sieht in Moabit eine starke Veränderung:

„Wir haben eine Verlagerung was Migranten angeht an den Randbereich, aber sie müssen davon ausgehen, dass die ganzen Straßen da, wie sie alle heißen [im Nordkiez], von Jungakademikern und Doppelverdienern ganz stark gesucht werden und von ganz vielen Familien mit kleinen Kindern. Das Irre ist, das Geld kommt, da ganz viele private Kitas entstanden sind.“

Die Aussagen sollen verdeutlichen, dass alle Interviewpartner von einer zunehmend stärker werdenden Bevölkerungsschicht sprechen, die mehr Geld in den Kiez bringt. Zwar wirft Susanne Torka von Moabit Online ein, es hätte im Nordkiez schon immer Leute „Undercover mit Geld gewohnt“, aber auch sie sieht eine Steigerung. Yiannis Kaufmann von der Arminushalle spricht sogar von vielen Familien, vor allem aus dem Bildungsbürgertum, die viel Geld mitbringen.

Diese Aussagen sollen hier mit den offiziellen Statistiken verglichen werden. Sprechen diese auch von einem Anstieg im Bildunsgsektor? Dazu soll auf die Sozialstudie Moabit West von 2009, herausgegeben von TOPOS Stadtforschung, zurückgegriffen werden. Diese deckt zwar nicht das ganze Gebiet aber, aber einen sehr großen Teil dessen. Eine der Kernaussagen ist: „Moabit West ist ein Wohngebiet mit einem erheblichen Anteil von Bewohnern, die über keinen berufsbildenden Abschluss verfügen.“ Einen Hochschulabschluss haben im Ostteil des QM-Gebiets 30% der Anwohner, ca. 32% haben gar keinen Schulabschluss. Wohin gegen das Gebiet im Vergleich besser dasteht als der Huttenkiez oder der Beusselkiez mit 45% und 51% der Einwohner ohne Abschluss. Hierbei ist nochmal drauf hinzuweisen, dass die aktuellsten auffindbaren Zahlen von 2009 sind.

Einkommen

Wenn es um die Einkommens- und Beschäftigungsverhältnisse geht, fällt Moabit als Ganzes, zusammengerechnet mit Wedding, negativ auf. Aus der Sozialstudie ist folgendes zu vernehmen: „Seit 2007 ist in allen Aktionsräumen plus, mit Ausnahme von Wedding/Moabit, die Arbeitslosigkeit stärker zurückgegangen als in Berlin insgesamt, und somit auch stärker als in den anderen Gebieten.“ Ein Blick auf das „Monitoring Soziale Stadtentwicklung“ von 2010 gibt Auskunft über die Statusindikatoren der Bezirksregionen. Hier wird Moabit in zwei Bereiche aufgeteilt, einmal in Moabit Ost und einmal in Moabit West. Schaut man sich die Zahlen zur Arbeitslosigkeit an, liegen beide Bezirke knapp über dem Berliner Durchschnitt von 9,9%. Wobei Moabit West mit 12,3% schlechter dasteht als Moabit Ost mit 10,9%. Zum Vergleich gibt es im Bezirk Prenzlauer Berg 9,4% Arbeitslosigkeit und in Wedding im Bezirk Osloer Straße 16,1% Arbeitslosigkeit. Ein weiterer Indikator für einen sozialen Brennpunkt sind die Arbeitslosen unter 25 Jahren. Hier liegt der Berliner Durchschnitt bei 6%. Moabit West schneidet hier auch wieder etwas schlechter ab, liegt jedoch sehr nah am Durchschnitt mit 6,1%. Moabit Ost liegt mit 5,2% unter dem Durchschnitt. Schaut man zum Vergleich wieder auf Prenzlauer Berg und Wedding, ist Prenzlauer Berg hier etwas niedriger als Moabit Ost mit 4,8% und die Osloer Straße wieder darüber mit 8% erwerbslosen Jugendlichen. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen liegt im Nordkiez, laut der Sozialstudie des QM-West bei 1952€ pro Einwohner und liegt damit über dem Berliner Durchschnitt von 1890€. Im Vergleich zum Huttenkiez, sowie zum Beusselkiez liegt es knapp 300€ höher (H:1606 / B:1626). Der Anteil von 23% an Haushalten mit einem Einkommen über 2600€ liegt auch hier über dem Durchschnitt (20%) und 13% höher als im Huttenkiez, aber nicht so hoch wie in der Umgebung des Helmholzplatzes in Prenzlauer Berg mit 33% (Asum GmbH, 2012).

Zusammenfassend kann man sagen, dass sich die Statistiken bezüglich der Einkommensverhältnisse teilweise mit den Aussagen der Interviewpartner decken. Zumindest gibt es im Nordkiez mehr Leute mit Geld als in den vergleichbaren Gebieten. Dass die ärmere Bevölkerung an den Rand von Moabit gedrängt wird, z.B in den Huttenkiez, könnte man ebenfalls aus den Zahlen deuten. Man kann aber nicht von einem ausgetauschten Gebiet mit besonders hohem Wohlstand sprechen. Was das Bildungsniveau betrifft, zeigen die Zahlen, dass der Nordkiez im Vergleich zu seinen Nachbarkiezen auch besser dasteht. Eine hohe Akademikerrate lässt sich aus den Zahlen aber noch nicht deuten.

Nachbarschaft

Im aktuell verlängerten Forschungsprojekt „Raumpioniere im Stadtquartier“ vom Institut für Regionalentwicklung und Strukturplanung in Erkner wird Moabit mit Wilhelmsburg in Hamburg verglichen. Die interviewten moabiter Akteure des Forschungsprojektes sprechen besonders oft von einer Dörflichkeit und Nachbarschaft. Es scheint, als wären Nachbarschaftsinitiativen besonders typisch für Moabit. So äußern sich die Interviewpartner:

„Moabit ist so etwas, wo man einen Kiezbegriff im Berliner Sinn, also einen gewissen Zusammenhalt hat.“ (Jürgen Schwenzel, Moabit Online)

„Es gibt eine ganze Menge Nachbarschaftsangebote. Nachbarschaft und Selbsthilfe sind sozusagen Themen, die schon seit den 80er Jahren wichtig sind.“ (Jürgen Schwenzel, Moabit Online)

„[…] man muss was tun für den Kiez, als Moabiter. Die Halle lebt davon das sie sich öffnet für die Bevölkerung hier.“ (Yiannis Kaufmann – Arminiushalle)

Die Ausschnitte zeigen, dass Nachbarschaft im weiteren Sinne und eine Art „Dörflichkeit“ für unsere Interviewpartner durchaus eine Rolle spielen. Die Interviewpartner beobachten ihren Kiez sehr genau und fühlen sich selbst stark mit Moabit verbunden. Das folgende Bild besteht aus diversen Programmheften Moabiter Nachbarschaftsanliegen und unterstützt diese These.

Abb. 10: Programmhefte Moabiter Nachbarschaftsanliegen (Bearbeitung: Christoph Nagel)

Tourismus

Als nächsten soll ein Blick auf die Entwicklungen des Tourismus im Moabiter Nordkiez geworfen werden. Auch hierzu haben sich unsere Interviewpartner geäußert:

„[…] wir merken das auch von den Anfragen von Stadtrundfahrtbussen, von Touristengruppen, die immer wieder hier rein kommen wollen und wir arbeiten mit ganz vielen Leuten zusammen auch von extern […] die kommen in diese Halle rein, weil die es hier toll finden. Wann geht ein Betreiber hier rein? Nur wenn er weiß, da ist ein Publikum das Spaß macht.“ (Yiannis Kaufmann – Arminiushalle)

„[…] Diejenigen, die in die Hostels gehen – das stärkste ist natürlich das 800 Betten Hostel am Hauptbahnhof – […] bei dem Hostel an der Waldenserstraße landen auf der anderen Seite auch regelmäßig die ganzen Schulklassen […] die gucken sich auch sonst was an […] manchmal verlaufen sich auch Touristen in andere Teile.“ (Jürgen Schwenzel – Moabit Online)

Die Aussagen unsere Interviewpartner sind leicht verschieden. Jürgen Schwenzel von Moabit Online sieht zwar, dass es in Moabit vermehrt Hostels gibt, glaubt aber, dass sich Touristen meist nur zum Schlafen in Moabit verweilen und sich sonst woanders in Berlin aufhalten. Yiannis Kaufmann von der Arminiushalle berichtet hingegen von einem gestiegenen Interesse an Moabit und insbesondere seiner Markthalle.

Schaut man sich dazu die „Touristenbefragung in Moabit/Wedding aus dem Jahr 2007/2008“ an (BBJ Service gGmbH, 2008), fällt zunächst auf, dass die meisten Touristen in Moabit/Wedding aus Deutschland (73%) kommen. 23% stammen aus dem europäischen Ausland. Für 40% ist es der erste Besuch in Moabit/Wedding, 59% sind schon einmal in diesen Stadtteilen gewesen. Die Mehrzahl der Touristen (57%) übernachtet zwar nicht in Moabit/Wedding, doch immerhin 41% haben ihre Unterkunft im Bezirk. Dabei nutzen Besucher, die im Bezirk übernachten vor allem Privatunterbringungen bei Freunden und Bekannten (26%), gefolgt von Hotels (21%) und Jugendherbergen (6%).

Abb. 11: Touristenbefragung in Moabit/Wedding 2007/2008
(Quelle: BBJ Service GmbH, 2008)

Abbildung 11 zeigt Gründe für einen Besuch in Moabit. Aus der Grafik geht hervor, dass Besucher sich hauptsächlich aus touristischen Gründen („Besichtigen“) in Moabit aufhalten. Gefolgt von „Bekannten und Verwandtenbesuch“, sowie „Bummeln und Flair genießen“, „Einkaufsbesuch“ und „etwas essen und trinken gehen“.

Abb. 12: Touristenbefragung in Moabit/Wedding 2007/2008
(Quelle: BBJ Service GmbH, 2008)

Abbildung 12 zeigt, dass immerhin 39% der Besucher das kulturelle Angebot als „gut“ bezeichnen würden; 29% finden es mäßig und nur 7% beurteilen es als schlecht.

Die Abbildungen sprechen eher für die Aussage Kaufmanns (Arminiushalle), nach der Besucher ein Interesse haben, in Moabit zu verweilen und sich das kulturelle Kapital des Stadtteils anzuschauen. Die Annahme Jürgen Schwenzels (Moabit Online), nach der sich Touristen allenfalls nach Moabit verlaufen, bestätigen diese Zahlen nicht. Was die Abbildungen nicht aussagen ist, wie viele der allgemein Berlin besuchenden Touristen nach Moabit gehen.

Wanderungsvolumen

Das Wanderungsvolumen in dem Nordkiez war 2004 mit 40 Zu- und Fortzügen pro 100 Einwohner im Jahr sehr hoch im Vergleich zu dem Berliner Durchschnitt von 29,6. Diese Zahl sinkt langsam und war bis 2010 um ca. 8% niedriger.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2010 und 2004

Nach Aussage unseres Interviewpartners Yiannis Kaufmann, dem Manager der Arminiushalle, passieren in Moabit tiefgehende Veränderungen, die Bevölkerung ändert sich und das ist insbesondere im Norden und Osten des Bezirks erkennbar.

Das Wanderungssaldo war 2003-2004 noch negativ und gerade hier können wir deutliche Veränderung sehen, da es 2010 schon einen Wanderungsgewinn von 1-2% gab. Interessant ist dabei, wer nach Moabit zieht.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2010 und 2004

Jürgen Schwenzel von Moabit Online behauptet, dass der „Austausch schon gelaufen ist und die Leute, die jetzt neu hinzugezogen sind, sind Leute, die offenkundig einfach mehr Geld haben […] sozusagen eine andere soziale Schicht und Einkommensschicht.“. In den Nordkiez ziehen viele Juristen, viele Kreative (so Kaufmann), aber auch Studenten und junge Familien, was ein deutliches Zeichen der Gentrifizierung sein könnte. Die Quitzowstraße zog in den letzten Jahren viele Akademiker mit Kindern an, Kaufmann prognostiziert, dass nach der Verkehrsberuhigung der Straße zur 30er Zone die Häuser aufgewertet werden und die Verdrängung in diesem Gebiet langsam anfängt.

In dem Interview mit Jürgen Schwenzel hörten wir auch Beispiele von Moabiter Familien, die nach langer Suche aus dem Bezirk wegziehen müssten, weil sie keine bezahlbare Wohnung finden konnten.

Anders als etwa in Prenzlauer Berg ziehen nach Moabit eher Einwohner Berlins (so Kaufmann), die aus Stadtteilen wie dem erstgenannten verdrängt wurden als Zuzügler von ausserhalb Berlins. Dadurch bleibe Moabit in „Berliner Hand“ (Kaufmann).

Während 2003 bis 2004 in der Differenz von Zu- und Fortzügen unter deutschen Einwohnern ein Wanderungsverlust im Nordkiez zu beobachten war, veränderte sich in den letzten Jahren die Tendenz und der Saldo wandelte sich zu einem Wanderungsgewinn von 1%.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt

Zwischen 2004-2009 sind keine wesentlichen Veränderungen der Einwohnerzahlen zu beobachten. (FIS-Broker). 50-55% der Einwohner wohnen im Nordkiez länger als 5 Jahre. (ebenda)

Bewohnerstrukturen

Die zuziehenden Bewohner beschreibt Kaufmann als „Jungakademiker, Doppelverdiener“ sowie „ganz viele Familien mit kleinen Kindern“, was insgesamt auch zu einer Verjüngung der lokalen Altersstruktur führe.

Das bestätigt auch Schwenzel: „Moabit ist […] ein Ort, wo noch relativ viele Familien leben, […] aber überwiegend Migrantenfamilien, weil einfach die deutschen Familien oft gar kein Kind mehr haben oder nur ein Kind. […] Die Anzahl der Großfamilien mit ein paar Kindern wird auch weniger.“

Laut Statistik sank jedoch der Anteil ausländischer Kinder und Jugendlicher im Nordkiez um ca. 8% in dem Zeitraum von 2004 bis 2010 . 2004 lag die Zahl aller bis 18 Jährigem im Kiez bei 15-17%, sank bis 2010 auf 13-15% und liegt somit nah am Berliner Mittelwert von 14,7.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, ebenda und ebenda

Auch viele Studenten zieht es in den Nordkiez. Ein Beispiel dafür ist ein als sozialer Wohnungsbau errichtetes Haus in der Turmstraße, das von einem privaten Investor gekauft und renoviert wurde. Innerhalb der letzten zwei Jahre wurden 15 Mietparteien, vor allem Migrantenfamillien durch Mieterhöhungen verdrängt. Die neuen Mieter sind studentische Wohngemeinschaften, die insgesamt mehr für eine Wohnung bezahlen. (Schwenzel)

Verdrängung

Im Nordkiez können wir einige Einzelfälle von Verdrängung beobachten. Mehrmals hörten wir, dass ein ehemaliger sozialer Wohnungsbau von einem privaten Investor gekauft und obwohl zum Teil nicht die Kostenmiete verlangt wurde und die Preise weiterhin unterhalb des Berliner Mietspiegels lagen, für viele Bewohner eine Mietsteigerung von 30% ein Grund war, wegzuziehen. (so Schwenzel)

„Die Zahl der Zwangsversteigerungen hat nachgelassen, die Preise sind explodiert“ (Schwenzel), trotzdem sagt Kaufmann, dass Verdrängung noch kein großes Problem im Kiez ist. Er nennt die Überalterung Moabits als wichtigen Punkt für die Steigerung der Mieten. Nachdem die Mieter sterben, werden die Wohnungen sehr teuer neuvermietet. Allerdings beträgt die Anzahl der Senioren an der Bevölkerung des Nordkiezes nur 10-15% und liegt damit deutlich unter dem Berliner Durchschnitt von 19,2%.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt

Abb. 13: Bewohner des Nordkiezes in der Turmstraße (Foto: Kamila Kojder)

Anteil der ausländischen Bevölkerung und der mit Migrationshintergrund

Der Anteil von Einwohnern mit Migrationshintergrund im Nordkiez ist mit 40% sehr hoch Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Der Ausländeranteil bleibt seit Jahren konstant bei 20-30% ebenda. Schwenzel beobachtete in den letzten Jahren einen deutlichen Zuzug von arabischer Bevölkerung, vor allem in der unmittelbaren Nähe der Turmstraße. Jedoch ziehen arabische Bürger laut Statistik aus dem Nordkiez weg, 2004 waren es noch über 4%, bis 2010 sank diese Zahl auf 1-2%. Diese im Berliner Vergleich hohe Zahl von 4% blieb aber in dem östlich angrenzenden Beusselkiez unverändert ebenda. Auch der Anteil von türkischen Staatsbürgern sank in dem Zeitraum 2004-2007 von 7-10% auf 5-7% ebenda. Dafür ziehen in den Nordkiez mehrere Bürger aus EU-Staaten, diese Zahl ist entsprechend der Berliner Entwicklung gestiegen von über 4% im Jahr 2004 auf über 8% in 2010 ebenda.

„Türkische Welt und Deutsche Welt hat oft eine Trennlinie dazwischen“ (Schwenzel). Trotzdem funktioniert nach Meinung unseres Interviewpartners das multikulturelle Zusammenleben im Nordkiez sehr gut, nur manchmal „wünscht man sich schon mehr Mischung“ (Schwenzel)

2.3 Gebietsbeschreibung – Nutzung und Gewerbe

Für Besucher und Bewohner eines Kiezes lassen sich gesellschaftliche Veränderungen am deutlichsten an den gewerblichen Nutzungsstrukturen im Erdgeschoss der Wohngebäude erkennen. Diese werden daher im folgenden Text untersucht.

Anhand einer umfassenden Kartierung der Erdgeschossnutzungen des Nordkiezes werden wichtige Beziehungen überprüft wie z.B. das Verhältnis zwischen Einzelhandel und Gastronomie oder zwischen Leerstand und Nutzung. Auf Besonderheiten bestimmter Orte wird vertieft eingegangen. Zu Beginn der Untersuchung des Gebietes bewegen wir uns jedoch in einem größeren Maßstab, dem Flächennutzungsplan.

Einbettung in die Flächennutzung Berlins

Abb. 14: Flächenutzungsplan Moabit Nordkiez
(Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt)

Der Flächennutzungsplan Berlins (FNP) stellt für das gesamte Stadtgebiet die Art der Bodennutzung dar […]„ Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Wie die meisten Berliner Bezirke ist auch der nördliche Teil Moabits als Wohngebiet (rot) deklariert. Besonderes ins Auge fällt jedoch die schwarz gekennzeichnete Turmstraße.

Nach FNP ist dieses Gebiet für eine starke „Einzelhandelskonzentration“ vorgesehen. Dies ist ein wichtiger Aspekt für das Verständnis der Verteilung von Gewerbe im ganzen Nordkiez. Die braun gekennzeichnete „Mischbaufläche“ neben der Turmstraße ist für „eine Mischung unterschiedlicher Funktionen (Gewerbe, Handel, Dienstleistungen, Wohnen…)“ vorgesehen (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt). Die durch den Nordkiez verlaufene Grünschneise ist in dieser Form „noch“ nicht erlebbar. Es bleibt abzuwarten, welche Rolle der noch als „Gewerbliche Baufläche“ in grau markierte Stadtteilgarten Moabit bei der Umnutzung von Flächen und bei der Durchgrünung des Kiezes spielen wird. Eine weitergehende Umsetzung des FNP würde in jedem Fall eine Aufwertung des Ortes zu Folge haben.

Gewerbestruktur

Abb. 15: Gewerbestruktur Moabit Nordkiez (Bearbeitung: David Wenk)

Auf der abgebildeten Karte sind jeweils die Nutzungen der Erdgeschosse im Nordkiez kartiert. Die untersuchten Nutzungen werden in die drei Hauptgruppen Gewerbe/Einzelhandel, Gastronomie und Büro unterteilt und stellen damit die Gewerbestruktur des Nordkiezes dar.

Wie bereits erwähnt, ist die Konzentration an Gewerbe entlang der Turmstraße sehr hoch. Die Turmstraße bildet somit eine Struktur für sich selbst. Unser Ziel ist es jedoch Veränderungen im Kiez zu untersuchen. Eine Betrachtung der Seitenstraßen verschafft daher detailliertere Erkenntnisse. Alle Gewerbeeinrichtungen entlang der Turmstraße leben von deren Lebendigkeit. Aus diesem Grund weisen die Übergänge zu den Seitenstraßen eine fast ebenso hohe Dichte an Gewerbe auf, wie die Hauptstraße selbst.

Bekanntere Einrichtungen im Kiez, wie das Café Moabit in der Emdener Straße, befinden sich an solchen Orten und nutzen den positiv wirkenden Synergieeffekt aus.

Dringt man jedoch weiter nördlich in den Kiez, nimmt die Dichte an Gewerbe stark ab. Es gibt vereinzelte Geschäfte, wie einen Kiosk oder eine Bäckerei. Diese Einrichtungen dienen jedoch nur der Nahversorgung der umliegenden Bewohner, die Kundschaft wird somit nicht außerhalb des Kiezes bezogen. Es gibt jedoch durchaus vereinzelt Gebiete, die sich auch über den Nordkiez hinaus einen Ruf gemacht haben. Auf solche Orte mit „Potenzial“ wird später näher eingegangen.

Gentrifizierte Gebiete haben einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Gaststättengewerbe. Der Nordkiez besitzt zur Zeit noch wenig sogenannte „szenige“ Gastronomie. Die bekannteren Bars und Cafés befinden sich auch hier in den Seitenstraßen und an den Übergängen zur Turmstraße. Innerhalb des Kiezes ist die Gastronomie geprägt durch die typische Berliner Eckkneipe. Nur vereinzelt findet man ein echtes Restaurant. Es ist auffällig, dass gut erschlossene Bereiche durch den ÖNV (U-Bhf. Birkenstraße) eine höhere Dichte an Gastronomie aufweisen.

Mit der abnehmenden Dichte an Gewerbe und Gastronomie erhöht sich wiederum die Anzahl der Erdgeschossflächen mit Büronutzung. Da Büros meist introvertierte Nutzungen sind, herrscht in deren Nähe kein allzu lebendiges Treiben.

Mit der Betrachtung der Mietpreise für Gewerbe und Büroflächen lässt sich diese Situation besser verstehen. So sind die Mietpreise in guter Stadtlage im Einzelhandel um bis zu fünf Mal höher als vergleichsweise Büronutzungen.
Industrie- und Handelskammer zu Berlin

Gastronomie und Einzelhandel

Nach unserer Beobachtung stehen Gastronomie und Einzelhandel in einer sozioökonomischen Beziehung. Sie sind miteinander verzahnt. Gewerbliche Nutzungen dieser Art sind ein klassischer Indikator über den soziologischen Stand eines Milieus. So finden sich z.B. an der Turmstraße, Ecke Waldstraße überwiegend gastronomische Einrichtungen mit orientalischem Touch. Gleich nebenan haben ein Juwelier und ein Handyladen ihr Geschäft. Ein gegensätzliches Beispiel befindet sich an der Wiclefstraße, Ecke Oldenburger Straße. Hier befindet sich eine Apotheke und eine Straße weiter gibt es wieder die traditionelle Berliner Kneipe. Solche Gewerbegruppen sprechen bestimmte Zielgruppen an und lassen Aussagen über die Bewohnerstruktur des Ortes zu.

Ein bestimmtes Gewerbe oder eine andere Nutzung etabliert sich, wenn die Nachfrage danach im jeweiligen Gebiet selbst überwiegt. Es gibt aber auch Nutzungen, die außerhalb des Kiezes wahrgenommen werden. Sie können einen Wandlungsprozess in Gang bringen, ohne dass man dabei von einer klassischen Gentrifizierung spricht (vgl. Häußermann, Großstadt soziologische Stichworte, S.62)

Gewerbeleerstand

Abb. 16: Gewerbeleerstand Moabit Nordkiez (Bearbeitung: David Wenk)

Der Nordkiez weist einen hohen Anteil an leeren und ungenutzten Erdgeschossflächen auf. Besonders der nördliche Teil des Kiezes entlang der Siemensstraße ist davon stark betroffen. Die Errichtung des Stadtteilgartens Moabit wird hier mit Sicherheit einen Aufwertungseffekt mit sich bringen und die nötige Kundschaft für neue Ladenflächen liefern.

Die Beusselstraße ist schon fast traditionell vom Leerstand betroffen. Keine der jeweiligen Geschäfte konnte sich über mehrere Jahre wirtschaftlich über Wasser halten. Auffallend ist der enorme Leerstand in der Oldenburger Straße nahe Turmstraße. Die Gegend besitzt verkehrstechnisch die gleiche Anbindung an die Turmstraße wie z.B. die Emdener Straße. Zusätzlich erhöht das Dominikaner Kloster den kulturellen Aufenthaltswert. In naher Umgebung gibt es zwei Hostels, die potenzielle Kundschaft liefern könnten. Es widerspricht also der Logik der vorher genannten Thesen, dass eine Straße mit solchen „Potenzialen“ derart von Leerstand betroffen ist. Es liegt daher nahe, dass hier mit Mietpreisen spekuliert wird. Denn „im Vergleich zu einer preiswerten Vermietung lohnt sich der Leerstand“ (Gentrificatonblog – Geschäft mit dem Leerstand). So lässt sich z.B. der Substanzverlust eines Gebäudes jährlich von der Einkommenssteuer absetzen. (vgl. ebenda)

Potenzielle Entwicklungsgebiete

Oldenburger Straße / Waldenserstraße

Abbildung 17: Oldenburger Straße / Waldenserstraße (Foto: David Wenk)

Wie eben dargestellt, hat die kleine Kreuzung inmitten des Nordkiezes noch viele Möglichkeiten zur Entwicklung. Durch die zwei angrenzenden Hostels gibt es grundsätzlich eine nachfragende Kundschaft, für die es sich lohnt, ein Angebot zu erstellen. Erste Anzeichen für kulturelle und gastronomische Angebote sind das Café Zina (Abb. 17 rechts) und das Café Cox (Abb. 17 links). Neben dem Café Zina befinden sich zwei Kunstgalerien. Für gewerbliche Einrichtungen im Zentrum des Nordkiezes fallen diese Beispiele vollkommen aus dem bisher dargestellten Muster. Das Erdgeschoss des orangefarbenen Gründerzeitbaus stand für lange Zeit leer. Zur Zeit der Aufnahme dieses Fotos wurde der renovierte Innenraum neu bezogen.

Die Arminiusmarkthalle

Abb. 18: Innenaufnahme Arminiusmarkthalle (Foto: David Wenk)

Die Zunfthalle an der Arminiusstraße besitzt ein vielschichtiges Angebot an Verkaufsständen und Veranstaltungen, dementsprechend bunt gemischt ist das Publikum. Während des Interviews mit Yiannis Kaufmann, dem Manager der Markthalle, haben wir erfahren, dass die Halle nicht nur für Kiezeingesessene interessant ist, sondern 50% der Besucher von außerhalb zu Besuch kommen. Die Arminiushalle gehört zu den Pionieren, die sich dafür einsetzen, ihre eigene Umgebung attraktiver werden zu lassen. Es liegt nahe, dass auch in Zukunft von der Arminiushalle aus weitere Impulse zur Kiezaufwertung gesendet werden.

Resümee

Der Nordkiez verfügt über eine kleinteilige und auf sich selbst bezogene Gewerbestruktur. Einige zentral gelegene Teilbereiche, wie die Turmstraße oder die Birkenstraße, verfügen darüber hinaus über ein Angebot für Bewohner außerhalb des Kiezes.

Der Leerstand des Kiezes kann vielschichtig interpretiert werden. Außer den Spekulationsmöglichkeiten südlich des Kiezes ist im restlichen Teil des Nordkiezes wohl noch kein Potenzial für eine Aufwertung vorhanden. Von dieser Betrachtung aus wird der nördliche Teil von Moabit nicht von einer Gentrifizierungswelle erfasst, wie vor etwa zehn Jahren Prenzlauer Berg. Die Voraussetzungen sind weder in baulicher noch gewerblicher Hinsicht gegeben. So gibt es weiterhin Probleme, wie die ungemütliche Situation auf der Beusselstraße oder die unbegehrte 60/70er-Jahre-Architektur des Kiezes, die sich einer Aufwertung entgegenstellt.

Das bedeutet aber nicht, dass der Nordkiez auf Dauer „verschont“ bleibt. Unserem Eindruck nach warten einige Vermieter regelrecht auf Anzeichen der Veränderung. Vorhandene Chancen werden sofort ausgenutzt, was am Beispiel Oldenburger Straße / Waldenserstraße deutlich wird. Aus diesem Grund passt der Titel des Seminars in bestimmter Hinsicht: Ja, Moabit ist unter Druck, aber nur partiell. Wie erläutert, genügt dabei ein einzelner Initiator, der den Prozess in Gang bringen kann. Vielleicht wird dies der neue Stadtteilgarten am nördlichen Kiezrand.

3. Interviewblöcke

3.1 Interviewblock I: Holger Weichler (GSM Turmstraße)

Holger Weichler, “die raumplaner”, Geschäftsstraßenmanagement Turmstraße
Am 08.02.2013 im Büro von “die raumplaner” (Alt-Moabit 62, Berlin)
Interviewer: Georg Krajewsky, Roman Rybarski

Im Rahmen unserer Untersuchungen zum Gebiet nördlich der Turmstraße hat ein Teil der Arbeitsgruppe am 08.02.2013 ein Gespräch mit Holger Weichler geführt, der im Planungsbüro “die raumplaner” mit dem Geschäftsstraßenmanagement Turmstraße betraut ist.

Das Geschäftsstraßenmanagement geht aus dem seit 2008 für die Turmstraße bestehenden Bund-Länder-Programm “Aktive Zentren” hervor, welches als Förderkulisse für verschiedene Maßnahmen vor Ort fungiert. Seit 2011 wurde das Gebiet um die Turmstraße zudem zum Sanierungsgebiet erhoben. In diesem Rahmen wurde ein Handlungsfeld zur Aktivierung von Gewerbetreibenden vor Ort festgelegt, vom Bezirk ausgeschrieben und an das Büro “die raumplaner” vergeben. (Quelle und weitere Informationen)

Die Ziele des Geschäftsstraßenmanagements bestehen nach Aussagen Weichlers darin, eine langfristige Kommunikation unter Gewerbetreibenden herzustellen bzw. diese neu zu institutionalisieren. Dazu werden beispielsweise regelmäßige Veranstaltungen wie der “Stammtisch Turmstraße” organisiert und gemeinsame Projekte, wie etwa ein Einkaufsführer, erarbeitet. Dabei soll eine Standortgemeinschaft entstehen, die nicht allein aus Gewerbetreibenden besteht, sondern auch ansässige Vereine und Engagierte mit einschließt. Auf die Frage, wie ein erfolgreiches Geschäftsstraßenmanagement in der Turmstraße aussehen sollte, verwies Weichler auf das Ziel, eine Vielfalt an Geschäften zu schaffen, die eine umfassende Versorgung des Stadtteils ermöglicht. Darüber hinaus sollte darauf hingewirkt werden, wie allgemein bei Aktivierungsinstrumenten, die Kommunikation soweit anzustoßen, dass das eigene Zutun nicht mehr nötig ist.

“[…] die meisten […] würden das sicherlich unterschreiben, dass es in irgendeiner Form wieder mehr geben muss, was die Vielfalt oder Attraktivität der Einkaufsstraße stärkt. […] Es ist ein diffuser Wunsch da, dass man Dinge vor Ort kaufen kann und nicht immer in die City-West fahren muss.“ (Transkipt: GSM Turmstraße)

Im Laufe des Gesprächs kamen wir auf einige allgemeinere Entwicklungen entlang der Turmstraße bzw. in Moabit zu sprechen, die hier kurz zusammengefasst werden sollen. So wies Weichler erstens darauf hin, dass die Erzählung des Bedeutungsverlustes der Turmstraße, die sich im Zuge der Schließung der großen Warenhäuser ergab, nicht nur aus der Entwicklung des Stadtteils zu erklären sei. Vielmehr ließe sich diese auch auf globale Entwicklungen im Einzelhandel zurückführen (z.B. veränderte Ladengrößen, die Entstehung von Einkaufszentren etc.). Ein zweiter wichtiger Aspekt, der von Weichler angesprochen wurde, thematisiert die “Grundstimmung” unter den engagierten Gewerbetreibenden entlang der Turmstraße. Nachdem lange Zeit keinerlei Maßnahmen von außen vorgenommen wurden, fließen nun im Zuge des Sanierungsprogramms Mittel nach Moabit (z.B. in den Umbau der Straße oder die Neugestaltung des kleinen Tiergarten) und Veränderungen werden sichtbar. Vor diesem Hintergrund sprach Weichler von einem Stimmungswechsel zum Besseren.

“ […] Aber wenn man die Leute so beobachtet und das ist auch das, was die Gewerbetreibende erzählen, dann haben die schon das Gefühl, dass sich die Bevölkerung ändert und damit auch die Kundschaft und das man Leute heute da lang laufen sieht bzw. als Kunden wahrnimmt, die vor 10 Jahren noch nicht da waren. […] Dass man jetzt aber wieder eine buntere Mischung sieht, viele junge Familien.“ (Transkipt: GSM Turmstraße)

Angesprochen auf einen Wechsel der Geschäfte entlang der Turmstraße gab unser Interviewpartner zur Auskunft, dass zwar punktuell die Inhaber sehr schnell wechseln und leerstehende Ladeneinheiten meistens zügig neu vergeben werden, diese aber in der Regel derselben Branche angehören (Mini-Gastronomie, Supermärkte etc.). Insofern kann an dieser Stelle keine Entwicklung hin zu einem statushöherem Sortiment festgestellt werden. Dennoch bemerkt Weichler im O-Ton der Gewerbetreibenden einen Wandel der Kundschaft. Dies liefert einen Hinweis darauf, dass sich möglicherweise doch die Bewohnerschaft der umliegenden Quartiere verändert hat. Zudem merkt Weichler an, dass nach Aussagen der Gewerbetreibenden der ehemals “dörfliche” Charakter Moabits – der auch die Vernetzung der Händler auf der Straße begünstigte – zunehmend einer Anonymität weiche.

Während des Interviews thematisierten wir außerdem den Zusammenhang zwischen Sanierungsprogrammen, Planungsinstrumenten wie dem Geschäftsstraßenmanagement und Gentrifizierungsprozessen. Nach Ansicht Weichlers ist diese Verknüpfung zumindest auf einer diskursiven Ebene problematisch, da damit jegliches Engagement unter Genreralverdacht der Verdrängung steht. Ein Punkt, der die eigene Arbeit an manchen stellen erschwert. Für Weichler liegen die Probleme und Ursachen einer Gentrifizierung vielmehr im Bereich des Wohnungsmarktes, der auch ohne die Unterstützung planerischer Instrumente Aufwertungs- und Verdrängungsdynamiken anstößt. Eine Übertragung von Gentrifizierungsprozessen in den Bereich des Einzelhandels (z.B. vermittelt über steigende Ladenmieten, die andere Läden verdrängen) sieht Weichler nicht direkt. Entweder ein Geschäftsmodell funktioniere bzw. passe sich an oder es funktioniere eben nicht, so Weichler. Gentrifizierung im Bereich der Geschäfts- und Einzelhandelsstraße vollziehe sich allenfalls indirekt.

“Bei Geschäftsstraßen wäre es mal interessant, sich mit Spezialisten zu unterhalten. Da wäre ich mir im Moment nicht sicher, was das da heißen würde. Verdrängung sehe ich im Moment überhaupt nicht. Wir haben erste Ansätze einer Gewerbemietenumfrage ausgewertet und man kann nicht sagen, dass hier die Gewerbemieten explodiert sind. […] wenn, dann sehr selektiv. Dann ist ja immer die Frage, was so im Gewerbebereich Verdrängung ist. Wenn von jemanden einfach das Geschäftsmodell nicht funktioniert?” (Transkipt: GSM Turmstraße)

Mit Blick auf die Forschungsfrage des Seminars, ob der Stadtteil Moabit von den Folgen eines erhöhten (Wohnungs-)Marktdrucks oder einer eigenständigen Gentrifizierung betroffen ist, lässt sich nach dem Interview festhalten, dass die Turmstraße, als zentrale Einkaufsstraße, in dieser Hinsicht keine aktive Rolle spielt. In den Augen Weichlers sind Geschäfte nur indirekt von Aufwertung betroffen, da durch einen wohnungsmarktbedingten Wandel die Kundschaft sich wandelt und bestimmte Geschäftsmodelle daraufhin besser funktionieren als andere. Dabei sprach unser Interviewpartner die offene Frage an, wie Verdrängungsmechanismen auf gewerblicher Ebene ablaufen können.

 

3.2 Interviewblock II: Yiannis Kaufmann (Zunft[halle] Arminiusmarkthalle)

Yiannis Kaufmann, Weincoach und Manager der Zunft[halle] Arminiushalle
Am 18.01.2013 in der Zunft[halle] Arminiushalle
Interviewer: David Wenk und Niklas Fluß

Bei Tee und Kaffee führte unsere Gruppe, vertreten von David Wenk und Niklas Fluß, am 18.01.2013 ein Interview mit dem Manager der Zunft[halle] Arminiushalle Yiannis Kaufmann.

Die Arminiusmarkthalle ist eine von den sechs verbliebenen Berliner Markthallen. Schon aus diesem Grund sticht sie aus der Struktur des Kiezes hervor und man könnte anhand der Reichhaltigkeit an Informationen eine Veranstaltung für sich füllen. Im Kontext der Gentrifizierung hat uns interessiert, ob und wie die Markthalle in die soziale Struktur der Gegend eingebettet ist oder wie das Selbstbild eines Betreibers solch einer Institution bezüglich des Kiezes ist. Des Weiteren galt es zu hinterfragen, ob die Markthalle, wie es zunächst scheint, eine soziale Brennglaswirkung auf den umliegenden Kiez hat.

Bei der Betrachtung des Interviews haben sich zwei Überthemen herauskristallisiert. Die Arminushalle und ihre Entwicklung und die des Nordkiezes bzw. Moabits. Die Unterthemen haben wir anhand der vier Dimensionen der Gentrification nach Christian Krajewski (2006) strukturiert. Die Herausforderung bestand darin, die Problembezogenheit der vier Unterthemen auf das Interview zu konzentrieren.

Die Arminiushalle und ihre Entwicklung

„Das hier ist mein Baby“ schwärmt Kaufmann, während er über das lebendige Treiben seiner Markthalle blickt. Bevor der 65-jährige Weincoach und Manager 2009 die Leitung der Arminiusmarkthalle übernahm, lenkte er ein eigenes Unternehmen in der Finanzplanung. Für Kaufmann ist seine jetzige Tätigkeit „nur noch ein Hobby“ (Interview mit Y. Kaufmann, 2013), dem er aber mit großer Leidenschaft nachgeht. Er ist maßgeblich für die soziale, bauliche, gewerbliche und symbolische Bedeutung der Markthalle verantwortlich.

Sozial

Laut Kaufmann beruhe das Konzept der Markthalle auf Vielschichtigkeit und Identifikation mit dem Ort. Um eine Durchmischung des Publikums zu gewährleisten, behält Kaufmann die ursprüngliche Mischung der Verkaufsstände bei und passt so das Angebot an das unterschiedliche Klientel an. Begeistert beschreibt er: „Du kannst hier deine Schrippe für 7 Cent bei Thoben oder für 50 Cent beim Biobäcker kaufen“ (ebd.). Kaufmann bekräftigt dies, indem er die Verdoppelung der Kundendurchlaufrate erwähnt. Ein weiterer Aspekt ist die Wahrnehmung der Halle außerhalb Moabits. So erläutert Kaufmann, dass etwa 50% seiner Besucher von außerhalb des Kiezes die Halle besuchen würden. Je nach Tageszeit ziehe das Angebot der Markthalle andere Besuchergruppen an. So wären frühmorgens eher Rentner vertreten, ab 10:00 Uhr die Hausfrauen und vom Nachmittag bis abends die Berufstätigen aus ganz Berlin.

Des Weiteren bietet Kaufmann regelmäßig Veranstaltungen in seiner Markthalle an. „Wir sind offen für jede saublöde Idee“ (ebd.) so Kaufmann, als er die unterschiedlichen Veranstaltungen, die er in seiner Markthalle anbietet, erwähnt. „Man muss etwas für den Kiez tun“ (ebd.) erläutert er weiter und gesteht ein, so haben sich für ihn selbst ganz neue Möglichkeiten im Veranstaltungsangebot für Kinder oder Firmen ergeben. Im Großen und Ganzen erläutert Kaufmann, dass die Identifikation und Verwurzelung mit dem Kiez unverzichtbar für den Erfolg der Markthalle wären.

Baulich

Die Markthalle wurde von der Zunft AG 2009 erworben. Kaufmann beschreibt sehr deutlich in welchem Zustand sich die Halle damals befand: „Die Halle war heruntergekommen, verratzt und dreckig […], hier konnte man Drogen dealen und beim Trödler einkaufen gehen“ (ebd.). Kaufmann weist darauf hin, dass er bei der Umgestaltung der Halle an die Denkmalschutzrichtlinien des Bezirks gebunden ist. Daher habe die Markthalle seinen ursprünglichen Charakter nicht verloren. Erstaunlich ist seine Darstellung zur Mietpreisentwicklung der Hallenstände: „Die hatten Angst, dass wir die Mieten erhöhen, ganz im Gegenteil: wir haben die Mieten gesenkt“ (ebd.).

Gewerblich

Die Markthalle wird als ein divergenter Einkaufsort präsentiert. Das Konzept der Vielschichtigkeit ist vor allem in der Geschäftsflächennutzung dargelegt worden. Kaufmann erklärt uns, wie er seine Standbetreiber zusammenkomponiere, um eine harmonische Geschäftsstruktur zu bilden. Mit der Eröffnung im Herbst 2010 hatte die Markthalle jedoch noch ein Konzept, welches sich auf Manufakturen konzentrierte. Jenes wäre aber von den Kunden nicht angenommen worden, erläutert Kaufmann: „Auch wenn sie Gemüse brauchen, sie würden es dort nicht kaufen“ (ebd.). Anschließend hat er das Konzept ausgebaut, indem er „radikal alles runtergefahren” hat, „außer Wein” (ebd.).

Das Veranstaltungsangebot der Markthalle ist ebenfalls für ein breites Publikum ausgerichtet. So erwähnt Kaufmann die Geschäftsbeziehungen mit dem Hotel Kempinski als Eventpartner und dass deren Gäste, die nicht in einem Hotel feiern wollen, sondern lieber „[…] hier in die Halle kommen, und Berlin-typisch feiern“ (ebd.). Sogar Parteien nutzen die Halle als Tagungsort.

Symbolisch

Vor der Übernahme durch die Zunft AG im Jahr 2009 wäre die Halle bestenfalls ein Anlaufpunkt für den naheliegenden Kiez gewesen, so sinngemäß Kaufmann. Seit der Umstrukturierung des Gewerbes im Frühjahr 2011 gewinne die Markthalle jedoch immer mehr an Bedeutung auch außerhalb des Kiezes. Das Phänomen der Zweiteilung von Moabit in den südlichen und nördlichen Teil entlang Turmstraße spiegele sich auch an den Besuchern der Halle wieder. Ernüchtert erzählt Kaufmann: „Da unten ziehen Leute ein, […] die kennen die Halle nicht. Die kommen irgendwann durch Zufall hier her“ (ebd.).

Des Weiteren konkretisiert er, dass die Halle weitgehend unabhängig vom Quartiersmanagement Ost und West agiere und somit „zu gar nichts“ (ebd.) gehöre. In der Regel steht jedoch die Markthalle in Symbiose mit der Turmstraße und deren Lebendigkeit, so Kaufmann.

Entwicklung des Nordkiezes und Moabits

Sowohl durch seine Funktion als Manager der Arminiushalle, in der er tagtäglich im Kontakt mit Bewohnern aus den Quartier steht, als auch durch seine Rolle als aktiv beobachtender Bürger, der seit etwa 20 Jahren im Stadtteil wohnhaft ist, kann Kaufmann nicht nur in Bezug auf die Halle, sondern auch bezüglich der Einschätzung der Entwicklung und der aktuellen Situation Moabits sowie dessen Nordkiez zu der Beantwortung unser Fragestellung zielführend beitragen.

Sozial

Nach Kaufmann ist in Moabit eine tiefgehende Veränderung in der Bevölkerungszusammensetzung zu beobachten. Hierbei gelte es jedoch innerhalb des Stadtteils zu differenzieren. Während der westliche Bereich im Umfeld der Huttenstraße und des Beusselkiezes eher in der Entwicklung stagniere, was Kaufmann auch für die Zukunft prognostiziert („Huttenstraße, Beusselkiez: wird sich in den nächsten Jahren kaum noch verändern“ Kaufmann 2013), seien Veränderung insbesondere im Norden und Osten Moabits erkennbar.

Selbst innerhalb des Nordkiezes konstatiert Kaufmann eine mannigfaltige Entwicklung, wobei eine Ost-West-Entwicklung aus seinen Aussagen herauskristallisiert werden kann, die sich auch in der Wohnungsnachfrage zeige. So behauptet er, „alles von hier aus [Arminiusstraße] in die Richtung rüber gehend ist in starker Veränderung (K. deutet gen Osten), hier runter (deutet gen Westen) bleibt es noch relativ unverändert“ (ebd.). „Die Wohnungen werden im Augenblick gesucht ohne Ende. […] Angefangen hinten so von der Stromstraße rein, Wilhelmshavener und so weiter, Straße für Straße“ (ebd.).

Die zuziehenden Bewohner charakterisiert er dabei als „Jungakademiker, Doppelverdiener“ (ebd.) sowie „ganz viele Familien mit kleinen Kindern,“ (ebd.) was insgesamt auch zu einer Verjüngung der lokalen Altersstruktur führe. Mehrmals betont er dabei, dass der Großteil der zuziehenden Personen Berliner und nicht Neu-Berliner seien und sich Moabit somit „in Berliner Hand“ (ebd.) befände.

Baulich

Die Baustruktur im Nordkiez stuft Kaufmann zum Großteil als schlecht ein: „Es ist ein ganzer Haufen dabei, der sieht nur aus als wär es 50er/60er. Ist es gar nicht, ist sehr viel älter, ist nur von außen drauf geputzt worden. Aber in den nächsten Jahren muss sehr viel getan werde, weil es so heruntergekommen ist. Das heißt, der Bedarf an Renovierung ist sehr groß“ (ebd.). Gleichzeitig ist für Kaufmann bereits ein schleichender baulicher Aufwertungsprozess erkennbar. „Die Häuser kriegen nach und nach alle hinten dran ihren Fahrstuhl dran getropft, im Innenhof, und die Dachgeschosse werden ausgebaut. Das sind Sachen, die laufen gerade alle. Das sieht man gar nicht von vorn“ (ebd.). Mit Hinblick darauf sowie der Tatsache, dass eine hohe Nachfrage an Wohnungen im Nordkiez bestehe, behauptet Kaufmann, dass eine Steigung der Mieten zu beobachten sei. („Die paar Wohnungen, die es noch gibt, werden gehandelt wie Goldstaub.“ (ebd.)) Durch den zunehmenden Bedarf an Sanierungsmaßnahmen werde diese Entwicklung in Zukunft noch verstärkt.

Dabei hat der Nordkiez laut Kaufmann „nicht die Genossenschaften oder die großen Hausbesitzer, die ganze Straßenzüge haben“, wie es etwa im Stephanskiez zum Teil der Fall wäre, sondern vielmehr „eine Besitzerstruktur, die noch relativ kleinzellig ist“ (ebd.).

Einen weiteren baulichen Aspekt der Aufwertung, den Kaufmann thematisiert, sind die Effekte, die aus der Entstehung des neuen Stadtparks und dem Bau der Umgehungsstraße (vgl. ###) resultieren. So wird die Quitzowstraße eine verkehrsberuhigte und grünflächennahe Straße, was nach Kaufmann zu einer Attraktivitätssteigerung führe, insbesondere für Familien mit kleinen Kindern (vgl. ebd.).

Gewerblich

Abgesehen von der Arminiushalle und ihrer Entwicklung der letzten Jahre wurde die sonstige Gewerbestruktur nur geringfügig im Interview thematisiert. Neben der oben genannten Einschätzung, Moabit unterlaufe einer tiefgehend Veränderung, argumentiert Kaufmann auch, dass im Stadtteil mittlerweile drei Luxushotels, viele Dienstleistungsfirmen sowie eine hohe Dichte an Rechtsanwälten und Steuerberatern angesiedelt ist (vgl. ebd.).

Speziell für den Nordkiez spricht er an, dass die klassischen Eckkneipen „am Sterben“ seien und es sei auffällig, wie viele private Kitas im Kiez neu eröffnet hätten. Letzteres deutet er als Zeichen, „dass das Geld kommt“ (ebd.).

Symbolisch

Laut Kaufmann habe Moabit das Image eines „Armenbezirks“ und des „Schmuddelkinds von Berlin“ abgelegt. Stattdessen attestiert er dem Stadtteil einen Imagewandel. „Moabit war immer ein Arbeiterbezirk, er wird nicht der Arbeiterbezirk bleiben“ (ebd.). Gleichwohl fügt er hinzu, dass auch hier zu differenzieren sei: „Aber man darf auch nicht vergessen: Moabit besteht aus zwei Teilen: aus Südkorea und Nordkorea“ (ebd.). Mit dieser scherzhaft formulierten Aussage spricht er die räumliche Trennung – bedingt durch die Straßen Alt-Moabit und Turmstraße – an und den immer noch bestehenden Image- und Lokalitätsbezug. So behaupten nach Kaufmann einige der im Südkiez lebenden Menschen, Bewohner Tiergartens zu sein, da die persönliche Identifikation mit diesem Gebiet höher sei. Dennoch oder vielleicht gerade deshalb attestiert er dem Stadtteil ein vielfältiges Image und behauptet, dass Moabit „immer sehr facettenreich” bleiben wird (ebd.).

Resümee

Seit deren Umstrukturierung 2010 haben in der Arminiushalle, wie dargelegt, erhebliche mehrdimensionale Aufwertungsprozesse stattgefunden. So ist aus ihr ein vielschichtiger Einkaufsstandort geworden, der unterschiedliche Bevölkerungsgruppen und Klientele bedient. Neben klassischen und preisgünstigen Produkten sind auch hochwertige Stände und Gastronomieeinrichtungen vorhanden. Letztere könnten durchaus als Anzeichen einer stattfindenden Gentrifizierung gedeutet werden. Da jedoch laut Kaufmann ein nicht unerheblicher Anteil der Kundschaft auch von außerhalb Moabits anreist, kann gleichermaßen die These geformt werden, dass sich die Zweiseitigkeit des Angebots ebenso in der Herkunft der Kundschaft widerspiegelt.

Gleichwohl ist laut Kaufmann auch ein Wandel in der Bevölkerungsstruktur des Nordkiezes erkennbar, der sich auch in der Besucherschaft der Halle zeige. Anzeichen sozialer und baulicher Aufwertungsprozesse sind dabei für Kaufmann insbesondere im östlichen Teil des Kiezes erkennbar.

Insgesamt bleibt für Kaufmann jedoch Moabit und der Nordkiez ein facettenreiches Quartier, das auch in Zukunft von seiner Durchmischung leben wird. Selbiges kann sowohl nach unserem Eindruck als auch nach Aussagen Kaufmanns auf die Arminiushalle übertragen werden.

4. Fazit

Zum Abschluss möchten wir die Ergebnisse unserer Untersuchung zusammenfassen und anhand dessen die Fragestellung des Seminars mit Bezug auf den Nordkiez beantworten. Dazu orientieren wir uns an dieser Stelle auf die bereits mehrfach erwähnten vier Dimensionen einer Gentrifizierung.

Unter baulich-räumlichen Gesichtspunkten bleibt zunächst festzuhalten, dass Anzeichen einer Gentrifizierung (Neubauten, Sanierungen etc.) nur vereinzelt im Norden des Gebietes zu beobachten sind. Allerdings ist der “Nordkiez” in eine umfangreiche Förderkulisse eingebettet. Im Rahmen des Sanierungsgebiets Turmstraße sind beispielsweise zahlreiche Veränderungen im öffentlichen Raum (Grünflächen, Spielplätze, Verkehrsführung Turmstraße etc.) bereits festzustellen und weitere in Zukunft abzusehen. Ob dadurch jedoch Gentrifizierungsprozesse – im Sinne eines Austausches statusniedrigerer Bevölkerungsschichten durch statushöhere (vgl. Holm 2012: 662; Friedrichs 1996: 14) – in Gang gesetzt werden, wurde unter anderem in dem Gespräch über das Geschäftsstraßenmanagement Turmstraße bezweifelt. So spielen Förderkulissen, die sich wie das Sanierungsgebiet Turmstraße auf öffentliche Räume oder Geschäftsstraßen beziehen, nach Aussagen Weichlers nur eine untergeordnete Rolle im Verhältnis zu einer über den Wohnungs- und Immobilienmarkt vermittelten Gentrifizierung. In Statistiken zum Wohnungsmarkt kann bislang im Berliner Vergleich weder ein überdurchschnittliches Mietniveau noch ein deutlicher Aufwärtstrend für den “Nordkiez” festgestellt werden.

Mit Blick auf die soziale Dimension einer Gentrifizierung lieferten die Interviews zahlreiche Hinweise auf eine Veränderung der Bewohnerschaft im “Nordkiez” oder der Kundschaft entlang der Turmstraße. So werden im Gebiet verstärkt junge Familien, Studierende oder einkommensstärkere Personen wahrgenommen. Allerdings konnte diese Entwicklung – unserer Recherche nach – noch nicht in den Sozialstatistiken abgelesen werden. Demzufolge gehört der “Nordkiez” innerhalb Moabits zwar nicht zu den sozial schwächsten Gebieten, besticht aber auch nicht durch einen besonders gehobenen Status. Vielmehr ist dessen Charakter durch diverse Selbsthilfeangebote und eine intensiv gepflegte Nachbarschaftskultur geprägt, die möglicherweise bestehende, soziale Schieflagen auszugleichen versucht. Das in den letzten Jahren positive Wanderungssaldo im Gebiet deutet allerdings auf einen verstärkten Zuzug hin, gleichwohl kann damit keine Aussage darüber getroffen werden, welchen sozialen Status die Hinzukommenden haben.

Betrachten wir die funktionale bzw. gewerbliche Dimension der Gentrifizerung, so kann im „Nordkiez“ und auf der Turmstraße erneut keine eindeutige Entwicklung festgestellt werden. Der beobachtete Gewerbeleerstand fällt zwar ins Auge, lässt aber verschiedene Interpretationen zu. Die Arminiusmarkthalle kann unserer Meinung nach als Indikator einer möglichen gewerblichen Aufwertung gesehen werden. Die momentane Vielfalt des Angebots (von der Weinhandlung bis zum Groschenroman-Geschäft) spiegelt das breite Spektrum des Moabiter “Nordkiezes” wider. Anzufügen ist, dass die Markthalle aber auch eine berlinweite Ausstrahlung hat. Die Entwicklung entlang der Turmstraße bestätigt das uneindeutige Bild im Gewerbebereich. Einen Austausch der Geschäfte, die den Charakter der Turmstraße komplett wandeln würden, ist nicht zu beobachten. Die Gewerbemieten sind in den letzten Jahren nicht angestiegen. Im Falle der Markthalle erwähnt Kaufmann, dass die Standmieten gesenkt wurden. Weiterhin sind von Pionieren genutzte, sogenannte Szenelokale im Nordkiez nicht anzutreffen.

Die symbolische Dimension einer Gentrifzierung wurde in dieser Gebietsbeschreibung des “Nordkiezes” nicht gesondert beschrieben. Vereinzelte Hinweise auf einen Wandel des Images (aus einer Innensicht) finden sich jedoch in den von uns geführten Interviews. Im Gespräch zum Geschäftsstraßenmanagement wurde uns beispielsweise berichtet, dass die lange Geschichte des “Bedeutungsverlustes der Turmstraße” als Einkaufsstandort im Wandel begriffen ist. So setzt sich unter einzelnen Gewerbetreibenden die Meinung durch, dass dank der Aufwendung öffentlicher Gelder eine positive Entwicklung absehbar ist. Diese Ansicht wird verstärkt durch die von Händlern bemerkte Veränderung der Kundschaft. Allerdings lassen diese Anzeichen keine fundierten Aussagen zu einem Wandel des Images Moabits zu. Zudem müssten dabei zusätzliche Informationen zur äußeren Wahrnehmung des Ortsteils gesammelt werden.

Die erste These, Moabit sei einem „eigenständigen Gentrifizierungsprozess“ unterworfen, können unsere Beobachtungen nicht unterstützen. In den vier genannten Dimensionen haben wir eine große Bandbreite an Gentrifizierungsmechanismen untersucht. Die Ergebnisse liefern kein einheitliches Bild. In den Gesprächen wurden immer wieder Hinweise auf eine mögliche Gentrifizierung gegeben, diese aber immer im gleichen Zug wieder relativiert oder es wurde auf eine “Sonderform” hingewiesen. Die gegensätzlichen Aussagen der Statistiken zusammen mit den widersprüchlichen Eindrücken unserer Begehungen lassen die Folgerung zu, im Nordkiez finde keine “typische” Gentrifizierung statt.

Das führt uns weiterhin zu der Annahme, ein Wandel des Moabiter “Nordkiezes” sei eher mit Dynamiken des Wohnungsmarktes zu erklären. Allerdings kann diese zweite These des Seminars, dernach die Entwicklung Moabits das Resultat einer verschärften Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist, ebenfalls nicht klar bestätigt werden. Die Untersuchung des “Nordkiezes” in den vier Dimensionen einer Gentrifizierung (nach Krajewski 2006) hilft uns bei der Entscheidung zugunsten einer der beiden Thesen nicht direkt weiter.

Daraus ergab sich für unsere Gruppe die offene Frage, wie genau die Marktdruck-These untersucht werden sollte. Die Folgen eines Marktdrucks konnten wir anhand der von uns verwendeten Statistiken nicht eindeutig verifizieren. Zudem konnten in den von uns geführten Gesprächen nur Vermutungen über die spezifische Entwicklung des Wohnungsmarkts und deren Auswirkung auf das von uns untersuchte Gebiet getroffen werden. Außerdem bleibt fraglich, ob für eine Untersuchung dieser These der Fokus auf ein einzelnes Quartier günstig ist. So gesehen, scheinen sich die Dynamiken und Folgen des Wohnungsmarktdrucks hinter dem Rücken der Bewohner und Akteure vor Ort abzuspielen.

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Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (2009): Umweltatlas Berlin – Versorgung mit öffentlichen, wohnungsnahen Grünanlagen. Online verfügbar unter:
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Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (2011): Zwölfte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten. Online verfügbar unter:
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Topos Stadtforschung (2010): Sozialstudie Quartiersmanagementgebiet Moabit West – 2009

Transkription eines Interviews mit Holger Weichler (die raumplaner, GSM Turmstraße), geführt von Georg Krajewsky und Roman Rybarski, 08.02.2013, Berlin

Transkription eines Interviews mit Yiannis Kaufmann (Management der Arminiushalle), geführt von Niklas Fluß und David Wenk, 18.01.2013, Berlin

Transkription eines Interviews mit Susanne Torka und Jürgen Schwenzel (beide: Moabit Online), geführt von Kamila Kojder und Christoph Nagel, 11.1.2013, Berlin

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Der Nordkiez, beige Hinterlegung (Quelle: Bearbeitung: Niklas Fluß, Plangrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt)

Abbildung 2: Der Blick auf das Panorama von der Siemensstraße (Foto: Zofia Bogucka)

Abbildung 3: Die Darstellung der städtebaulichen Struktur (Quelle: Grundlagenkarte: FIS-Brooker, Stadt Berlin; Bearbeitung: Zofia Bogucka)

Abbildung 4: Grünanlagen und Spielplätze im Nordkiez (Quelle: Kartengrundlage: FIS-Broker, Stadt Berlin, Bearbeitung: Niklas Fluß)

Abbildung 5: Parkanlage zwischen Oldenburger- und Bremer Straße sowie Stadtteilgarten (Fotos: Niklas Fluß)

Abbildung 6: Freiraum in der Waldstraße (Foto: Niklas Fluß)

Abbildung 7: Erdgeschossebene auf der Turmstraße (Foto: Zofia Bogucka)

Abbildung 8: Erdgeschossbalkone im Nordkiez (Foto: Zofia Bogucka)

Abbildung 9: Hinterhöfe in der Waldstraße (Foto: Zofia Bogucka)

Abbildung 10: Programmhefte Moabiter Nachbarschaftsanliegen (Bearbeitung: Christoph Nagel)

Abbildung 11: Touristenbefragung in Moabit/Wedding 2007/2008 (Quelle: BBJ Service gGmbH, 2008)

Abbildung 12: Touristenbefragung in Moabit/Wedding 2007/2008 (Quelle: BBJ Service gGmbH, 2008)

Abbildung 13: Bewohner des Nordkiezes in der Turmstraße (Foto: Kamila Kojder)

Abbildung 14: Flächenutzungsplan Moabit Nordkiez (Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt)

Abbildung 15: Gewerbestruktur Moabit Nordkiez (Bearbeitung: David Wenk)

Abbildung 16: Gewerbeleerstand Moabit Nordkiez (Bearbeitung: David Wenk)

Abbildung 17: Oldenburger Straße / Waldenser Straße (Foto: David Wenk)

Abbildung 18: Innenaufnahme Arminiusmarkthalle (Foto: David Wenk)

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