Südkiez

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1 EINLEITUNG

2 WAS BEDEUTET GENTRIFICATION?

3 ANALYSE

3.1 SOZIALDATEN

3.2 HISTORIE

3.3 WOHNLAGE, STÄDTEBAU & IMMOBILIENMARKT

3.4 SOZIALE & TECHNISCHE INFRASTRUKTUR

3.5 NUTZUNG & GEWERBEANALYSE

3.6 IMAGE

3.7 ZUSAMMENFASSUNG DER ANALYSEERGEBNISSE

4 INTERVIEWS

4.1 HERR CIMIOTTI – Heimatverein und Geschichtswerkstatt Tiergarten e.V.

4.2 HERR BEIER*, HERR STAHL – Stadtteilvertretung Turmstraße (*Name von Redaktion geändert)

4.3 FRAU NOLTING – Runder Tisch Gentrifizierung

5 FAZIT

6 QUELLEN

 


 

 1 Einleitung

Der Berliner Ortsteil Moabit des Bezirks Mitte liegt zentral im S-Bahnring, ist aber wie eine Insel von Wasser umgeben. Ist diese isolierende Lage eventuell Grund dafür, dass Moabit nie zu den Szene-Bezirken gehörte? Deshalb, ist es verwunderlich, dass derzeit die Mieten steigen. Aber was ist der Grund dafür? Wird Druck auf den Moabiter Wohnungsmarkt ausgeübt? Schließlich ist Moabit neben Teilen vom Wedding der letzte innerstädtische Ausweichort für Verdrängte aus anderen Stadtteilen. Oder ist es doch eine Art der Gentrifizierung, die eine Aufwertung und somit eine Verdrängung von sozial schwächeren Bewohnern bewirkt? Jedoch laufen solche Prozesse nicht immer gleich ab. So könnte es auch sein, dass es sich hier um die Auswirkungen von Marktdruck und Gentrifizierung handelt.

In dieser sozialräumlichen Analyse wird die Situation des Südkiez behandelt. Dieses zwischen Stromstraße, Alt-Moabit, Gotzkowskystraße und Spree liegende Viertel wird auch als Westfälisches Viertel bezeichnet. Nach einer ausführlichen Literaturrecherche, einer Begehung des Gebietes und einer qualitativen Erhebung der Gewerbestruktur wurde eine Analyse zu den Themen Geschichte, Sozialdaten, Infrastruktur, Wohnlage und Städtebau, Nutzungen und Image des Südkiezes erstellt. Um einen Einblick in die Sicht von Ortskundigen zu diesem Thema zu erhalten, wurden Interviews mit der „Stadtteilvertretung Turmstraße“, dem“ Heimatverein und Geschichtswerkstatt Tiergarten e.V.“ und dem „Runden Tisch zum Thema Gentrifizierung in Moabit“ (organisiert vom Verein “Moabit ist Beste“) durchgeführt.

Quelle: Eigene Darstellung 2013

 


 

2 Was bedeutet Gentrification?

Um die Forschungsfrage beantworten zu können, sollte erst einmal der Begriff der Gentrifizierung definiert werden: „Gentrification ist der Austausch einer statusniedrigen Bevölkerung durch eine statushöhere Bevölkerung in einem Wohngebiet.“ (Friedrichs 1996: 14) Es handelt sich um einen Wandlungsprozess eines städtischen Wohngebietes, bei dem sich u.a. die Nutzung der Gebäude, die Dichte, der Zustand der Gebäude sowie die Bevölkerungszusammensetzung verändern (vgl. Friedrichs 1998: 57). Folgende Merkmale eines Gebietes sprechen für die generelle Eignung einer Gentrification: niedriger sozialer Status, renovierungsbedürftige und modernisierbare Bausubstanz, Möglichkeit zum Austausch der Bevölkerung, Innenstadt(rand-)lage und vorrangig Gründerzeitbebauung (Falk 1994: 50-51). Der Wandel der Nachbarschaften kann in einem Phasenmodell beschrieben werden (verschiedene Theoretiker definieren z.T. eine unterschiedliche Anzahl an Phasen). Eine Tabelle skizziert den Verlauf einer „klassischen“ Gentrification und zeigt, wie sich einzelne Indikatoren (z.B. Mietpreise, soziale Aspekte, Nutzungen) während des Prozesses verändern.

 


 

3 Analyse

3.1 Sozialdaten

Das Westfälische Viertel wird überwiegend von einer sozial starken Schicht bewohnt. Um die Elberfelder Straße sind von den 15-65 jährigen nur 8,1 % (2009) arbeitslos. Dies ist ein geringer Anteil im Vergleich zu Gebieten wie Westhafen und Beusselkiez, die in der unmittelbaren Umgebung liegen. Diese Arbeitslosenzahl liegt sogar unter dem Berliner Durchschnitt (2009: 9,4 %). Kinder und Jugendlichen unter 18 Jahren nehmen einen Anteil von 14 % (2009) der Bewohner des Viertels ein. Dies ist vergleichbar mit den restlichen Vierteln in West-Moabit, aber dennoch im unteren Segment. Nur im Huttenkiez wohnen weniger Kindern und Jugendlichen. Die Zahl der über 65 jährigen im Südkiez übersteigt mit 15,9 % (2009) den Rest West-Moabits, liegt jedoch noch unter dem Durchschnitt Berlins (2009: 19,2 %). Die am häufigsten vertretene Altersgruppe ist die der 25 bis unter 55 Jährigen (2009: 49,3 %). Die Altersgruppen der 55 bis unter 80 Jährigen bildet den zweit stärksten Anteil (2009: 24,8 %) im Elberfelder Kiez. Dies führt zum höchsten Durchschnittsalter West-Moabtis von 42,2 Jahren (2009). Nur der Durchschnitts-Berliner ist älter (2009: 42,8 Jahre). Der Migrantenanteil im Kiez (2009: 29,8 %) ist der Geringste in West-Moabit. Zudem weißt das Gebiet ein geringes Wanderungsvolumen(2009: 28,2 %) auf – daraus schließt sich, dass es sich um relativ stabile Nachbarschaften handelt und die Bewohner mit ihrem Kiez zufrieden sind (vgl. Bezirksamt Mitte von Berlin 2012).

Da das Westfälische Viertel sich in der Mehrzahl der hier aufgeführten Fakten stark von seiner Umgebung unterscheidet, scheint dieses Viertel eine Insellage in dem von Wasser umschlossenen Moabit einzunehmen.

Quelle: Eigene Darstellung 2013 nach Bezirksamt Mitte von Berlin 2012

 


 

3.2 Historie

Ob sich ein Gentrifizierungsprozess vollzieht oder stattgefunden hat, lässt sich nur durch eine Gegenüberstellung von Vergangenheit und Gegenwart feststellen. Wie ein Interview mit Herrn Cimiotti, Mitglied des „Heimatverein und Geschichtswerkstatt Tiergarten e.V.“, ergab, ist im Falle des Westfälischen Viertels auch ein Blick in die weiter zurückliegende Vergangenheit aufschlussreich.

Im Westfälischen Viertel wurden schon Mitte des 19. Jahrhunderts sprichwörtlich die Weichen für die weitere Entwicklung des Gebiets gestellt, als die Borsigwerke – Werksanlagen zur Fertigung von Dampflokomotiven für die aufstrebende Berliner Industrie – und weitere Industrieunternehmen sich auf dem vormals unbebauten Gebiet am Ufer der Spree niederließen (siehe Karten aus den Jahren 1765 und 1856).

Während ringsum dicht gedrängt Mietskasernen gebaut wurden, um Wohnraum für die Arbeiter der Borsigwerke und anderer nahegelegener Fabriken zu schaffen, war das Werksgelände selbst – das heutige Westfälische Viertel – bis zur Verlagerung der Produktion nach Tegel im Jahre 1898 von Wohnungsbautätigkeiten ausgenommen.

Während nördlich der Turmstraße also noch heute die typischen Mietskasernen das Bild prägen, stand das Gebiet des heutigen Westfälischen Viertels mit dem Umzug der Werke erst später für eine Wohnbebauung zur Verfügung, als man die Probleme des Mietskasernen-Baus bereits erkannt hatte und begann, die Dichte der Bebauung etwas zu reduzieren. Die Karte aus dem Jahr 1909 zeigt den Bebauungsplan für das Gebiet südlich der Turmstraße, das zu diesem Zeitpunkt noch unbebaut bzw. in Teilen noch unbeplant war.

Hier entstanden nun in den folgenden Jahren zwischen Turmstraße und Levetzowstraße gründerzeitliche Gebäude mit im Vergleich zu der Bebauung nördlich der Turmstraße gehobenem Standard. Keine verarmten Arbeiter sondern die etwas besser Verdienenden wohnten hier; zum Teil sogar bürgerliche Schichten und höhere Offiziere.

Zwar sorgten Kriegsschäden hier und da für eine Veränderung des Quartiersbildes, doch überwiegend ist die gründerzeitliche Bausubstanz im nördlichen Bereich des Gebiets noch heute erhalten, während die Bebauung südlich der Levetzowstraße überwiegend erst nach 1946 entstand.

Verglichen mit weiten Teilen Moabits, die eine Geschichte als Arbeiter- und Armenstadtteil haben, war das Westfälische Viertel also seit seiner Entstehung ein besser gestelltes, eher bürgerliches Wohngebiet. Auch einschneidende Ereignisse, die anderenorts in Berlin einen Wandel lokaler Bevölkerungsstruktur einleiteten – z.B. die Einwanderungsbewegung in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhundert, die Studentenbewegung der 60er und 70er Jahre, die alternative Szene, die sich zu beiden Seiten der Mauer bildete, oder der Mauerfall – veränderten das Bewohnermilieu nach Einschätzung von Herrn Cimiotti nicht in bemerkenswertem Maße. Ein Blick in eine von Herrn Cimiotti zur Verfügung gestellte Gewerbechronik, in der im ungefähren Zeitraum von 1900 bis 2000 alle gewerblichen Nutzungen im Viertel dokumentiert sind, ergibt, dass überwiegend „bodenständiges“ Klein- und Mittelgewerbe im Gebiet vorzufinden war (Handwerksbetriebe, Werkstätten, kleine Produktionsbetriebe, Handel von Alltagsgütern).

Erst langsam begannen sich Bewohner- und Gewerbestruktur des Viertels in der Nachwendezeit zu wandeln, als das Ministerium des Inneren in der Nähe gebaut wurde, Immobilieneigentümer anfingen zu sanieren und Mitarbeiter großer Unternehmen wie z.B. Siemens begannen, das Viertel als Wohnort in Betracht zu ziehen (Herr Cimiotti 2013).

Quelle: Eigene Darstellung 2013 nach Aussagen und Materialien von Cimiotti 2013

 


 

3.3 Wohnlage, Städtebau & Immobilienmarkt

Wer ein neues Zuhause im Südkiez sucht, der stößt häufig auf Wohnungsinserate mit folgender Gebietsbeschreibung: idyllische und gleichzeitig zentrale Wohnlage, Nähe zur Spree und zum Großen Tiergarten, vielseitige Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Umgebung sowie eine gute Anbindung durch den ÖPNV. Was unterscheidet den Südkiez von anderen Gegenden in Moabit? Welchen Preis muss man zahlen, um hier zu wohnen?

Der Planungsraum Elberfelder Straße wird überwiegend zum Wohnen genutzt und gilt als ein attraktiver Wohnort — dies zeigt sich unter anderem in der Kategorisierung der Wohnlage im Berliner Mietspiegel 2011. Während große Teile Moabits durch einfache und zum Teil mittlere Wohnlagen gekennzeichnet sind, finden sich im Südkiez nahezu ausschließlich mittlere sowie gute Wohnlagen. Selbst im Vergleich zum Bezirk Mitte sowie zu gesamt Berlin sind deutliche Unterschiede zu verzeichnen. Im Kiez rund um die Elberfelder Straße wohnen 2011 lediglich 4,4 % in einfacher Wohnlage (Bezirk Mitte: 70,6 %; Berlin: 41,7 %), während auf die mittlere Wohnlage 59,2 % (Bezirk Mitte: 22,9 %; Berlin: 41,7 %) und auf die gute Wohnlage 36,5 % (Bezirk Mitte: 6,5 %; Berlin: 16,5 %) fallen (vgl. SenStadtUm 2011). Ein Gunstfaktor des Viertels ist die geringe Verkehrsbelastung: Lediglich die Straßen Alt-Moabit und Levetzowstraße haben als Hauptverkehrsadern ein höheres Verkehrsaufkommen, was sich im Falle der Straße Alt-Moabit negativ auf die Bewertung der Wohnlage auswirkt; das restliche Viertel ist verkehrsberuhigt und als gute oder sehr gute Wohnlage eingestuft. Die sehr guten Wohnlagen des Westfälischen Viertels zeichnen sich durch die Nähe zur Spree und einen hohen Grünanteil aus.

Quelle: Eigene Darstellung 2013 nach SenStadtUm 2011

Es stellt sich also die Frage: Was kostet es eigentlich derzeit in diesem Quartier zu wohnen? Um einen kleinen Einblick in die Angebotsmieten des Südkiezes zu erhalten, wurden Onlineanzeigen für Mietwohnungen und WG-Zimmer recherchiert und anschließend mit der Berliner Mietspiegeltabelle von 2011 verglichen.

Für eine ca. 72 m² große 2-Zimmerwohnung im typischen Berliner Altbau (Tile-Wardenberg-Straße 13) wird eine Nettokaltmiete von 615,57 € fällig — dies entspricht einem Quadratmeterpreis von 8,50 €/m². Ganz in der Nähe (Wikingerufer 5a) wird eine weitere sanierte 2-Zimmerwohnung zur Miete angeboten. 11,50 €/m² für ca. 55 m² Wohnfläche ergeben hier eine Nettokaltmiete von 629,40 €. Auch WG-Angebote finden sich im Kiez: Für ein 14 m² großes Zimmer in einer 4er WG (Krefelder Straße) werden 270 € gefordert, für ein 15 m² großes Zimmer in einer 3er WG (Bochumer Straße 19) sogar 320 € (vgl. Immonet 2012 und WG-gesucht 2013).

Stellt man diese Angebotsmieten den ortsüblichen Vergleichsmieten 2010 (siehe Berliner Mietspiegel 2011) gegenüber, dann wird unschwer deutlich, dass der Südkiez über dem durchschnittlichen Berliner Mietniveau liegt. Während der Berliner Mietspiegel 2011 für Wohnungen diesen Baualters, dieser Ausstattung, dieser Wohnlage und dieser Wohnfläche eine Miete von ca. 5,50 €/m² aufzeigt, wird im Südkiez teilweise die doppelte Nettokaltmiete gefordert. Die hier ausgewählten Wohnungsinserate sind dabei keine „teuren“ Ausnahmen, sondern zeigen das aktuelle Angebot rund um den Elberfelder Kiez (vgl. SenStadtUm 2011).

Seit wann gibt es diese Mietpreissituation? Und wie haben sich die Preise für Wohneigentum im Südkiez innerhalb der letzten Jahre entwickelt? Für die Preisentwicklung wurde vor allem seitens der Stadtteilvertretung die 2001 vollzogene Gebietsreform als ein Schlüsselmoment herausgestellt. Seitdem Moabit zum Regierungsbezirk Mitte zähle, sei das Interesse von Investoren schlagartig gestiegen. Lässt sich dieser Eindruck empirisch belegen?

Ein Blick auf die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt, dass bei den Mietpreisen lediglich ein leichter Anstieg zu verzeichnen war. Zu drastischen Mietsteigerungen als unmittelbare Folge der Gebietsreform scheint es tatsächlich nicht gekommen zu sein. Der mittlere Mietpreis entspricht derzeit etwa dem vom Bezirk Mitte, wobei die Preisstreuung im gesamten Bezirk sehr viel größer ist und die Preise der teuren Ausreißer deutlich über den teuersten erfassten Angeboten im Westfälischen Viertel liegen. (empirica-Preisdatenbank)

Bei der Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen wird dagegen eine deutlichere Veränderung sichtbar. In den Jahren 2010 und 2011 wurde das Angebot im gehobenen Preissegment ausgeweitet. Die überdurchschnittlich teuren Angebote sind dabei von teuer bis sehr teuer breit gestreut; die teuersten Immobilien im Westfälischen Viertel gehörten 2011 zu den teuersten 10% im Bezirk Mitte. Der unlängst zu beobachtende Preisanstieg bei den teuersten Angebotspreisen lässt sich mit großer Wahrscheinlichkeit auf neue Immobilien wie die „SpreeVilla Westfalia“ zurückführen.

Der Neubau am Bundesratsufer (Dortmunder Straße, Ecke Bochumer Straße) in klassischer Architektursprache wurde 2011 fertiggestellt. Von den 27 hochwertig ausgestatteten Eigentumswohnungen mit Wohnungsgrößen von ca. 110 m² bis etwa 270 m² wurden bereits nahezu alle verkauft (vgl. Schlattmann Grundstücks GmbH 2012). Auf der Website der SpreeVilla Westfalia ist zu lesen: „Das Viertel erlebt gerade seine Metamorphose vom Geheimtipp für Anspruchsvolle zur guten Adresse für Wohngenießer.“ (Schlattmann Grundstücks GmbH 2012)

 


3.4 Soziale & technische Infrastruktur

Moabit liegt in der Mitte Berlins, unweit von Regierungsviertel und Hauptbahnhof. Das Westfälische Viertel im Süden Moabits ist über die U-Bahn-Haltestellen Turmstraße, Hansaplatz und den S-Bahn-Halt Bellevue angebunden. Eine dieser Haltestellen ist mit einem Fußweg von schätzungsweise maximal 15 Minuten zu erreichen. Zudem verkehren Buslinien entlang der Straße Alt-Moabit, der Levetzow- und der Stromstraße.

Die genannten Straßen sind die stark frequentierten Hauptverkehrsadern, über die man mit dem Auto, dem Rad oder zu Fuß in das Viertel gelangt. Eine Alternative für Fuß- und Radverkehr bietet ein Weg entlang der Spree. Bei den restlichen Straßen des Gebietes handelt es sich um verkehrsberuhigte Wohnstraßen, von denen die Elberfelder Straße mit ihren Geschäften, Lokalitäten und im Bemühen um Aufenthaltsqualität gestaltetem Straßenraum (z.B. Grünanlagen, Bänke) als das soziale Zentrum des Viertels gelten kann.

Über das Viertel verteilt gibt es zudem eine Reihe von sozialen Angeboten, zu denen eine Kirchengemeinde, eine Grund- sowie eine Berufsschule, zwei Einrichtungen für Senioren und einige andere soziale Einrichtungen zählen. Besonders auffällig ist die große Anzahl von Angeboten für Kinder.

Quelle: Eigene Darstellung 2013

 


 

3.5 Nutzung & Gewerbeanalyse

Das Westfälische Viertel kann in fünf verschiedene Nutzungsgebiete mit den folgenden Stichworten eingeteilt werden: leise, laut, aufregend, gehoben und problematisch.

Quelle: Eigene Darstellung 2013

Im Teil südlich der Levetzowstraße befindet sich das leise Gebiet. Hier sind kaum andere Nutzungen als das Wohnen zu finden, ausgenommen vom „GutsMuths Sportzentrum“, vom Altersheim des „Verein Gemeinschaftshilfe und Altersheim Berlin e.V.“, von einem Kindergarten, einer Kirche und einer traditionellen Eckkneipe.

Die breiten Straßen Levetzowstraße, Stromstraße und Alt-Moabit (in Höhe Otto-Platz) bilden das laute Gebiet. Hier gibt es einen Spielplatz, eine Tankstelle, wenige Geschäfte wie Blumenläden, Elektrogerätehändler, einen Supermarkt, aber auch Leerstand. Das relativ große Gebäude des Vermessungsamt Mitte (Alt-Moabit) steht seit Februar 2013 leer (Das Amt ist nur 300 m weiter an den Mathilde-Jacob-Platz 1 gezogen.). In der Levetzowstraße sitzt die „Beratungsstelle für Menschen in Wohnungsnot“. An diesen drei lauten Orten bewegen sich viele Autos aber wenige Menschen.

Das aufregende Gebiet befindet sich nördlich der Levetzowstraße und wird außerdem von der Gotzkowskystraße, Alt-Moabit und der Jagowstraße begrenzt. Hier befindet sich Geschäft an Geschäft. Es gibt einige Antikhändler und Restaurants internationaler Küchen wie Indien, Spanien, Griechenland und Mexico. Außerdem befinden sich hier die „Universal Hall“, eine Schule, das Hotel „Les Nations“ und das „Fabian’s Cozy Little Sunshine Hostel“. Das Gebiet bietet ebenfalls außergewöhnliche Nutzungen, wie zum Beispiel die „Pasta-Manufaktur“,“ El Catering español“ aus Prenzlauer Berg, „coffee break“ und die Szenekneipe „Neue Heimat“. In diesem Gebiet findet man vermehrt gescheiterte Betriebe, wie die traditionelle Kneipe „Zum alten Schuster“, in der sich heute der „Fantasy Mittelalter Gothik“-Laden befindet. Zudem gab es ein Theater namens „Engelbrot“, die Salat-Bar „Saladiso“ und ein Bio-Bistro, die heute leer stehen. Die ehemalige Musikkneipe „Medium to Rare“ wurde durch ein Solarium ersetzt. Dieses Gebiet bietet außerdem soziale Treffpunkte, wie den „Mädchen-Kultur-Treff Dünja Moabiter Ratschlag e.V.“ oder den „Frecher Spatz e.V.“.

Begrenzt von der Levetzow-, der Elberfelder, der Essener Straße und der Spree erstreckt sich das gehoben Gebiet. Dieses unterscheidet sich sehr von den übrigen Gebieten. Hier befinden sich Galerien, ein Weinladen, Restaurants gehobener deutscher Küche wie das „ProbierMahl“, die Buchkantine in der Spreevilla, eine Catering-Firma und traditionelle Kneipen. Bio-Produkte werden in diesem Teil des Südkiezes im „Grünen Laden“ und am Mittwoch auf dem Ökomarkt an der Heilandskirche gekauft. Das Gebiet bietet nur zwei Bars: die „Ambar“ und das „Walhalla“. Für Dekorationsartikel, Pflanzen, Keramikartikel und handgemachte Taschen bietet dieses offenbar gehobene Gebiet die „Heimberg Gaby – Blumentischlerei“, den „MARIEKE SCHRÖDER-Keramik-Laden“ und den „windschief & susetaschen-Unikate“-Laden.

Auch im Bereich des Sozialen bietet dieser Teil das Jugendhilfeangebote für Mädchen und junge Frauen vom „Sozialdienst katholischer Frauen e.V. Berlin“. Dieses Gebiet weist die meisten Kindereinrichtungen im Westfälischen Viertels auf. Hier sind Kinderläden, eine Schule, der „djo-Regenbogen LV Berlin e.V. Jugendbund“ und einige Kindergärten wie die „Vielfarb-Kita gGmbH“ zu finden. Außerdem befindet sich in der Eberfelder Straße der „Sonnenblume Förderkreis Nachhilfe- und Sprachschule“ und der „KinderKochSpass“.

In dem nördlichsten Teil des Westfälischen Viertels, an der Straße Alt-Moabit zwischen Stromstraße und der Heilandskirche, ist der eher problematischere Teil des Südkiezes zu finden. Hier befinden sich Spielcenter, China-Imbiss, Billig-Läden/Discounter, Internetcafés, Döner und gegenüberliegend der kleine Tiergarten, wo sich häufig Trinker aufhalten. Hinzu kommt die stark befahrene Straße Alt-Moabit, die ähnlich wie bei dem lauten Gebiet kaum Aufenthaltsqualität bietet.

Eine Nutzungstabelle bietet einen stichprobenartigen Einblick in die Gewerbestruktur des Südkiezes.

Quelle: Eigene Darstellung 2013

In dem gehobenen Teil des Südkiezes (begrenzt von der Levetzow-, der Elberfelder, der Essener Straße und der Spree) findet man langfristige Nutzungen wie die Eckkneipe „Walhalla“ (seit 1984), die „Weinschmiede Hokema“ (seit 1983), den Ökomarkt an der Heilandskirche (seit 1996) und den „MARIEKE SCHRÖDER-Keramik Laden“ (seit über 20 Jahren) (siehe Tabelle unten). Hierbei verriet der Weinladenbesitzer Herr Hokema, dass der Gewinn gerade zum Überleben reiche und dass dies auch bei den meisten Läden im Kiez der Fall sei. Bei ihm kostet eine Flasche Wein 5-12 Euro und seine Kundschaft besteht hauptsächlich aus Bewohnern des Westfälischen Viertels (vgl. Hokema 2013).

Herr Burdack berichtet, dass die Besucherzahlen des Ökomarktes an der Heilandskirche kontinuierlich rückläufig sind. Er betreibt den Ökomarkt, der jeden Mittwoch von 12.00 bis 18.00 Uhr stattfindet, seit 2012 und versucht ihn mit Werbung zu erhalten. Herr Burdack sagt: „Der Standort ist aber „verloren“. Wenn man in der Markthalle Brötchen für 7 Cent bekommt, können Sie sich das Klientel Richtung Norden vorstellen. Zum Spreeufer hin, Süden, wohnen eher die Ökomarkt Kunden, die nun die Möglichkeit haben, in der Turmstraße zur neu eröffneten BioCompany zu gehen. Diese Kette würde sich nicht niederlassen, wenn es nicht das Klientel geben würde. Für unseren kleinen Familienmarkt ist es dennoch mit geteilter Meinung zu betrachten.“ (Burdack 2013)

In ca. den letzten 10 Jahren sind einige neue und außergewöhnliche Nutzungen im und um den Südkiez entstanden: Die „Neue Heimat“, der „Fantasy-Mittelalter-Gothik“-Shop, die „Fiaker Kaffeerösterei“ (seit 2009), der „Coffee Break“, die „Pasta Manufaktur“ (seit 2011), der „windschief & susetaschen-Unikate“ Laden (seit 2012), die „Buchkantine“ (seit 2005), die „Ambar“ (min. seit 2003) und der „Grüne Laden“ (min. seit 2008). Mit mittleren bis gehobenen Preisen und einem außergewöhnlichen bis gehobenem Angebot passen sich diese dem Stil des gehobenen Gebiets an.

Diese untersuchten Nutzungen des gehobenen Gebiets werden jedoch von unterschiedlicher Kundschaft besucht. Einige Geschäfte konzentrieren sich auf das Mittagsgeschäft, andere haben bis ca. 18 Uhr geöffnet und wenige bis in die Nacht. Von 14 untersuchten Läden (siehe Tabelle unten) hat ein Geschäft nur mittags geöffnet, acht den ganzen Tag und fünf bis 1.00 oder 2.00 Uhr nachts. Die „Neue Heimat“, die „Weinschmiede“ und die „Ambar“ haben sogar nur am Abend geöffnet. Das heißt, zum Ausgehen am Abend bietet der Kiez nur wenige Möglichkeiten. Wie sich aus den Öffnungszeiten schlussfolgern lässt, findet tagsüber mehr Bewegung statt. Dies bewirken vermutlich unter anderem auch die Arbeiter aus der Umgebung, die hier zu Mittag essen.

Quelle: Eigene Darstellung 2013

 


3.6 Image

Gentrifizierungsprozesse sind eng mit einem Imagewandel des betroffenen Gebietes verbunden. Ein Stadtteil, der einst als „Sozialer Brennpunkt“ galt, wandelt sich zum „Szeneviertel“ oder ein vergessener Ort wird als attraktive Wohnlage entdeckt.

Wie ist es um das Image des Westfälischen Viertels bestellt? Wie ist die aktuelle öffentliche Meinung über den Kiez und unterscheidet sie sich vom Meinungsbild vergangener Tage?

„Von der Öffentlichkeit bisher kaum beachtet, wandelt sich Moabit langsam zu einem beliebten Kiez“, schrieb die Berliner Morgenpost im Jahr 2003. „Ein Kiez allerdings mit einem starken Süd-Nord-Gefälle. Ins eher bürgerliche Westfälische Viertel südlich der Magistrale [Alt-Moabit] ziehen bevorzugt Familien, nördlich davon finden neben Arbeitslosen (zirka 26 Prozent), Sozialhilfeempfängern (15 Prozent) und Migranten (36 Prozent) vor allem Studenten billige Bleiben. Die beiden Welten prallen an der Straße Alt-Moabit aufeinander.“ (o.A. 2003) Das Westfälische Viertel mute „charlottenburgerisch“ an, so heißt es. Auch der Vergleich zu Prenzlauer Berg wird gezogen, wobei es heißt, im Westfälischen Viertel lebe es sich entspannter, „das Viertel ist nicht so modeabhängig, es geht viel familiärer zu.“ (o.A. 2003)

Abgesehen von diesem Zeitungsartikel ergibt die Suche nach Berichterstattungen über das Westfälische Viertel jedoch kaum Treffer. Das seit seiner Errichtung Anfang des 20. Jahrhunderts als „bürgerlich“ geltende Viertel hat in jüngerer Vergangenheit wenig mediale Beachtung gefunden. „Der eher gutbürgerliche Süden Moabits war schon immer begehrenswert“, heißt es lediglich in einer Ausgabe der „ecke turmstraße“ aus dem Jahr 2012 – zumindest in Vergleich zu den nördlich der Straße gelegenen Arbeitervierteln. Zu einer Szenebildung wie in anderen Berliner Stadtteilen sei es hier jedoch nie gekommen, so Herr Cimiotti (Heimatverein und Geschichtswerkstatt Tiergarten e.V.). „Vor 30 Jahren war Moabit völlig out – Im Norden von West-Berlin, das war das Ende der Welt“, bestätigen Herr Beier und Herr Stahl, Vertreter der Stadtteilvertretung des Sanierungsgebiets Turmstraße und langjährige Bewohner des Viertels. Glaubt man der Darstellung eines Immobilienentwicklers, der für die Realisierung des Projekts „SpreeVilla“, einer Immobilie mit luxuriösen Eigentumswohnungen am Bundesratsufer, verantwortlich ist, hatte sich der Kiez jedoch bis vor Kurzem in einer Art „Dornröschenschlaf“ befunden: „Das Viertel erlebt gerade seine Metamorphose vom Geheimtipp für Anspruchsvolle zur guten Adresse für Wohngenießer“ (Schlattmann Grundstücks GmbH 2012).

Seit wann aber ziehen diese sogenannten „Wohngenießer“ das Viertel als attraktiven Wohnstandort in Betracht; seit wann füllt sich das einst wenig wahrgenommene Viertel mit neuem Leben?

Herr Beier und Herr Stahl sehen die Verwaltungsreform im Jahr 2001 als Schlüsselmoment für die jüngsten Entwicklungen zu denen auch das Projekt „SpreeVilla“ (Fertigstellung 2011) zählt. Seitdem Moabit zum Regierungsbezirk Mitte gehöre, sei das Interesse von Investoren schlagartig gestiegen. 2003 berichtet die Morgenpost von merklichen Veränderungen im südlichen Moabit und stützt sich dabei unter anderem auf die Aussage von Herr Wietzer vom Fahrradladen Velophil (Alt-Moabit 72): „Wir verkaufen häufiger Kinderfahrräder und -anhänger. Hier wohnen jetzt mehr Familien.“ Herr Cimiotti spricht von Mitarbeitern des nahegelegenen Ministeriums und großer im Gewerbegebiet West ansässiger Unternehmen, die das Westfälische Viertel als attraktive Wohnlage entdeckt hätten.

Dennoch urteilt der Tagesspiegel in einem Artikel aus dem Jahr 2008: „Es gibt hier erstaunlicherweise fast nichts, was nach „Szene“ aussieht.“ (Martenstein 2008) Als Ausnahmeerscheinung wird die Buchkantine angeführt – eine Buchhandlung mit angegliedertem Café. „Die Buchkantine ist Gegenwart und könnte sich auch ohne weiteres in der Alten Schönhauser oder in der Oranienstraße befinden. So etwas ist in Moabit selten.“ (Martenstein 2008) Allerdings handelt es sich bei der Buchkantine keineswegs um eine Neueröffnung. Das Geschäft halte sich, ebenso wie der nahegelegene Bioladen, schon seit über zehn Jahren, so Herr Stahl von der Stadtteilvertretung. Dennoch sind Veränderungen in der Gewerbestruktur zu beobachten: „Eine Reihe von traditionellen Läden ist verschwunden – Fleischerei, Bäckerei, Lebensmittelladen“ (Herr Stahl). Stattdessen lassen sich – langsam und vereinzelt – neue Geschäfte wie die Fiaker Kaffeerösterei nieder. Und die etablierte Buchkantine etwa erneuerte ihr Erscheinungsbild und ist 2011 in eine der Gewerbeflächen der „SpreeVilla“ in repräsentativer Wasserlage umgezogen.

Im selben Jahr wird das englischsprachige Magazin Exberliner, das sich an internationale Berlin-Bewohner richtet, auf das Viertel aufmerksam und beschreibt es als eine Mischung aus „bourgeois Gründerzeit flats, (… with, Anm. d. Verf.) Bobo restaurants and coffee shops of the Essener Kiez“ (2011).

Vergleicht man nun das Bild, das der 2003 erschiene Artikel des Tagesspiegels von dem Viertel zeichnete – „zentrale Lage, preisgünstige große Wohnung und viel Grün drum herum“ – so muss man resümieren: Zentral und grün ist das Viertel noch immer; die Zeiten, als hier preisgünstige Wohnungen zu finden waren, neigen sich allerdings dem Ende zu. „Entspannt“ ist das Viertel auch heute noch verglichen mit den Shopping-Meilen Prenzlauer Bergs.; während die Clubs in Prenzlauer Berg aussterben, hat sich eine derartige Szene im Westfälischen Viertel bis heute nicht entwickelt; die Kneipendichte ist noch immer niedrig. Der Titel des Artikels „Zu wenig Bars, um hip zu sein“ – er gilt noch immer. Resümierend bescheinigte der Artikel dem Viertel im Jahr 2003 dennoch Entwicklungspotenzial: „vielleicht zieht es eines Tages die heutigen Babyboomer aus P-Berg in die Welten rechts und links der Straße Alt-Moabit.“ (o.A. 2003) Diese Prophezeiung scheint sich langsam zu verwirklichen.

 

Quelle: Eigene Darstellung 2013 nach verschiedenen Quellen (direkt in Abbildung benannt)

 


 

 

3.7 Zusammenfassung der Analyseergebnisse

Das Westfälische Viertel ist ein Wohngebiet im Süden von Moabit, welches vorwiegend durch eine statushohe Bewohnerschaft bewohnt wird. Der Anteil Arbeitsloser (2009: 8,1 %) ist deutlich geringer, als im Rest von West-Moabit und liegt sogar unter dem Berliner Durchschnitt (2009: 9,4 %). Der Migrantenanteil im Kiez (2009: 29,8 %) ist der Geringste in West-Moabit. Zudem weißt das Gebiet ein geringes Wanderungsvolumen auf – daraus schließt sich, dass es sich um relativ stabile Nachbarschaften handelt. Der Anteil der über 65-Jährigen ist überdurchschnittlich hoch (2009: 15,9 %) im Vergleich zum Rest von West-Moabit (2009: 11,9 %). Seit wenigen Jahren sind laut Aussagen der Vertreter der Stadtteilvertretung zunehmend Familien im Stadtbild wahrnehmbar (vgl. Bezirksamt Mitte von Berlin 2012).

Im Kiez rund um die Elberfelder Straße wohnen 2011 lediglich 4,4 % in einfacher Wohnlage (Bezirk Mitte: 70,6 %; Berlin: 41,7 %), während auf die mittlere Wohnlage 59,2 % (Bezirk Mitte: 22,9 %; Berlin: 41,7 %) und auf die gute Wohnlage 36,5 % (Bezirk Mitte: 6,5 %; Berlin: 16,5 %) fallen (vgl. SenStadtUm 2011). Nahezu alle Gründerzeitbauten wurden innerhalb der letzten 15 Jahre äußerlich und meist auch innerlich saniert und z.T. modernisiert. Besonders die Lagegunst zur Innenstadt und zur Spree macht den Kiez zu einem attraktiven Wohnort. Die Boden- und Mietpreise steigen kontinuierlich Schritt für Schritt. Die Mietpreise bei Neuvermietungen von Wohnungen liegen dabei deutlich über den Mieten von länger bestehenden Mietverträgen.

Der Südkiez ist verkehrlich gut angebunden (Bus, U-Bahn, S-Bahn) und bietet verschiedene soziale Infrastrukturen. Im Westfälischen Viertel findet sich sowohl „normales“ Gewerbe, als auch gehobene Nutzungen, wie beispielsweise die Buchkantine oder der Bioladen. Eine Vielzahl an Galerien prägt das Straßenbild der Elberfelder Straße. Insgesamt sind nur wenige Szenenutzungen im Kiez zu identifizieren. Leerstand verteilt sich vereinzelt über den gesamten Südkiez.

Die Außenwahrnehmung bzw. das Image des Westfälischen Viertels erfährt seit einigen Jahren einen positiven Wandel. Der Südkiez wird von einem „Geheimtipp“ (2003) zunehmend zu einer „guten Wohnadresse“ (2012).

 


 

4 Interviews

4.1 Herr Cimiotti – Heimatverein und Geschichtswerkstatt Tiergarten e.V.

Am 25.01.2013 führten wir ein Interview mit Herrn Cimiotti vom „Heimatverein und Geschichtswerkstatt Tiergarten e.V.“. Im Mittelpunkt des Gesprächs stand die Historie und die nähere Vergangenheit des Westfälischen Viertels, um auf dieser Grundlage die frühere Situation der heutigen gegenüberstellen und so Veränderungen ausmachen zu können. Herr Cimiotti verfolgt die aktuelle Diskussion über Gentrifizierung nach eigener Aussage nicht intensiv, jedoch hat er umfassende Kenntnis über die Geschichte des Westfälischen Viertels.

Auf die Frage nach den Unterschieden zwischen nördlichem und südlichem Moabit und den Gründen hierfür antwortete Herr Cimiotti, dass das Westfälische Viertel schon immer bürgerlichen Charakter gehabt habe. Auf der heutigen Fläche des Viertels befanden sich bis 1898 die Borsigwerke – Werksanlagen zur Fertigung von Dampflokomotiven für die aufstrebende Berliner Industrie – und weitere Industrieunternehmen, die sich auf dem vormals unbebauten Gebiet am Ufer der Spree niedergelassen hatten. Im Umfeld der Fabriken entstanden in hoher baulicher Dichte Wohnungen für die Arbeiter, die in Massen in die Stadt drängten. „… man muss einfach sehen, dass die Leute, die damals dorthin gezogen sind, es in diesen Mietskasernen einfach besser hatten als in Preußen auf dem Land. Auch wenn sie in den Mietskasernen mit 8 oder 10 Leuten zusammenwohnten, keine eigene Küche oder Toilette hatten und an anderen Komfort auch nicht zu denken war.“ Während es z.B. hinter der Perleberger Straße Gebäudekomplexe mit sechs bis acht kleine Hinterhöfen gab, stand das Gebiet des heutigen Westfälischen Viertels erst für eine Wohnbebauung zur Verfügung als die Borsigwerke im Jahr 1898 nach Tegel verlagert wurden. Zu diesem Zeitpunkt hatte man nach Aussage von Herrn Cimiotti die Probleme des Mietskasernen-Baus bereits erkannt und begann, die Bebauungsdichte zu reduzieren. Die Wohnungen, die hier in den folgenden Jahren entstanden, hatten, verglichen mit den Mietskasernen im nördlichen Moabit, einen höheren Ausstattungsstandart und wurden zum Teil von Beamten oder sogar ranghohen Offiziere bewohnt.

Die Frage danach, ob es eine Phase in der Geschichte des Westfälischen Viertels gegeben habe, in der Bewohnergruppen zuzogen, die als Pioniere gelten könnten (z.B. Studenten oder Künstler) verneinte Herr Cimiotti. Auch einschneidende Ereignisse, die anderenorts in Berlin einen Wandel lokaler Bevölkerungsstruktur einleiteten und zum Teil Auslöser von Gentrifizierungsprozessem waren – z.B. die Einwanderungsbewegung in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhundert, die Studentenbewegung der 60er und 70er Jahre, die Entwicklung einer alternativen Szene, zu der es nach der Teilung in einigen Stadtteilen entlang des Mauerverlaufs kam, oder der Mauerfall – veränderten das Bewohnermilieu nach Einschätzung von Ullrich Cimiotti nicht in bemerkenswertem Maße. Einwanderer ließen sich vor allem im Norden Moabits nieder. In den 1960er Jahren befand sich zwar unweit vom Westfälischen Viertel im Stephankiez die berühmte „Kommune I“, doch auf das Westfälischen Viertel habe die Studentenbewegung keine Auswirkungen gehabt. in den 1970er Jahren, als Herr Cimiotti selbst nach Moabit zog, hieß es noch „dort wohnt man nicht“. Auch nach der Wiedervereinigung habe sich zunächst wenig am schlechten Image verändert. Die überwiegend älteren Bewohner des Westfälischen Viertels wohnten hier jedoch überwiegend schon seit vielen Jahren und leben nach Einschätzung von Herrn Cimiotti auch heute noch im Kiez, da es unter ihnen eine große Verbundenheit zu dem Viertel gebe. Nun, wo die Mieten steigen, ziehe niemand mehr freiwillig weg. Wohnungsleerstand gebe es nicht. „Durch den großen Kiezbezug und dadurch, dass niemand wegzieht, gibt es keinen Raum für Pioniere.“ (Herr Cimiotti)

Zu der Entwicklung der Mietpreise wusste Herr Cimiotti zu berichten, dass Moabit nach dem Bau der Mauer nicht so gefragt war, viele Teile Moabits noch nicht saniert waren und die Mieten dadurch in ganz Moabit vergleichsweise günstige Mieten waren, wobei das Wohnen im Westfälischen Viertel schon immer etwas teurer war als in vielen anderen Lagen Moabits.

In jüngster Zeit sei jedoch ein vermehrter Zuzug neuer Bewohnergruppen zu beobachten. Ministeriumsbeschäftigten oder Angestellte großer Unternehmen z.B. aus dem nahegelegenen Gewerbegbiet würden Moabit mittlerweile als Wohnort in Betracht ziehen.

Dennoch urteilt Herr Cimiotti abschließen, dass das Westfälische Viertel für das Thema Gentrifizierung in seinen Augen kein gutes Beispiel sei, da es schon immer ein bürgerliches Wohnviertel war, die Wohnungen immer teurer und komfortabler waren als in anderen Vierteln Moabits und es zu keiner Zeit in nennenswertem Maße statusniedrige Bewohnerschaft gegeben habe.

 


 

 

4.2 Herr Beier*, Herr Stahl – Stadtteilvertretung Turmstraße (* Name von Redaktion geändert)

Am 22.01.2013 wurde mit Herrn Beier und Herrn Stahl, zwei Mitgliedern der Stadtteilvertretung Turmstraße, ein Interview vor Ort in der Kneipe „Walhalla“ geführt. Die Interviewpartner wohnen bereits seit ca. 30 Jahren in Moabit bzw. einer von ihnen sogar direkt im Westfälischen Viertel, wodurch die beiden „Ortskundigen“ viele persönliche Eindrücke zur Entwicklung des Kiezes schildern konnten.

Zunächst wurde die allgemeine Entwicklung Moabits thematisiert. Laut den Interviewpartnern zog man vor dem Fall der Mauer nicht nach Moabit, da vor allem Kreuzberg (SO 36) und Nordneukölln attraktiv waren, gefolgt von Schöneberg und Charlottenburg. Moabit und Wedding hingegen waren Zonenrandgebiet und allein wegen der Lage im Norden von Westberlin wenig gefragt. Nach dem Mauerfall änderte sich dies plötzlich, da sich Moabit nun zentral im wiedervereinigten Berlin befand. Nicht nur dieses prägende politische Ereignis wirkte auf den Ortsteil Moabit, sondern auch die Verwaltungsreform im Jahr 2001. Jetzt zählte Moabit nicht mehr zum Bezirk Tiergarten, sondern zum Bezirk Mitte, also dem Regierungsbezirk, und wurde dadurch plötzlich noch deutlich interessanter.

Herr Beier und Herr Stahl berichteten anschließend von der Baustruktur sowie von baulichen und stadträumlichen Veränderungen im Elberfelder Kiez. Da große Teile des Quartiers im Zeitraum von 1870 bis 1918 für Offiziere errichtet wurden, entstanden gehobene Wohnhäuser mit großen Wohnungen von bis zu 400 m² Fläche (diese wurden mittlerweile vermutlich meist geteilt). Laut den Beschreibungen der Interviewpartner war das Straßenbild des Westfälischen Viertels um 1980 von überwiegend sanierungsbedürftiger Bausubstanz und „grauen Straßen“ geprägt. Innerhalb der letzten 15 Jahre wurden schrittweise nahezu alle Altbauten äußerlich und meist auch innerlich saniert und zum Teil auch modernisiert (z.B. Anbau eines Fahrstuhls oder Wärmedämmung) – von einer schlagartigen Sanierungswelle kann hierbei aber nicht gesprochen werden. Am Bundesratsufer Ecke Bochumer Straße entstand nach Abriss eines 1960er-Jahre-Baus ein Neubaukomplex an der Spree. Direkt in unmittelbarere Nähe – Bundesratsufer Ecke Dortmunder Straße – wurde zudem ein Luxusneubau im Gewand eines Altbaus mit Eigentumswohnungen errichtet, in dem vermutlich viele Botschafts- oder Ministeriumsmitarbeiter wohnen. Im Stadtraum selbst gab es innerhalb der letzten 30 Jahre nur kleinere Veränderungen So entstand beispielsweise die Bochumer Insel; eine kleine Grünfläche an der Spree und der Ottopark wurden kürzlich umgestaltet.

Im weiteren Verlauf des Interviews wurde das Thema „Bodenpreise und Mieten“ im Westfälischen Viertel angesprochen. Herr Beier berichtete, dass die Mieten im Kiez bis Ende 1987 nicht höher als im Rest Moabits waren, da eine Mietpreisbindung für West-Berliner Altbauten galt. Mit der Aufhebung dieser Mietpreisbindung wurde ein Vergleichsmietensystem eingeführt (Mietspiegel mit Vergleichsmieten). Die Mietpreise im Westfälischen Viertel schaukeln sich seit der Freigabe langsam hoch; der Mietspiegel und die Kappungsgrenze (gesetzliche Regelung im Mietrecht, nach der sich die Miete insgesamt innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen darf) wirken dabei als „Preisbremse“. Bei Neuvermietungen von Wohnungen werden deutlich höhere Mieten verlangt. Laut Herrn Beier haben sich die Gewerbemieten im Kiez nach der Bezirksfusion im Jahr 2001 zum Teil um 100 % erhöht, „da man ja nun zum Bezirk Mitte gehört.“ (Herr Beier) Die stetig steigenden Wohn- und Gewerbemieten begründen die Interviewpartner mit dem ungebrochenen Zuzug in die Innenstadtbezirke. Der Elberfelder Kiez zeichnet sich durch seine zentrumsnahe Lage direkt an der Spree und die gute Verkehrsanbindung aus: „Ausländische Investoren nehmen einfach einen Zirkel, piksen aufs Bundeskanzleramt und im Umkreis von zwei bis fünf km ist es interessant!“ (Herr Stahl) Für Investoren scheinen die Immobilien eine sichere Geldanlage, da bei dieser Innenstadtlage („egal ob schön oder nicht schön“ (Herr Beier) kein Wertverlust vermutet wird, sondern vor allem Gewinn. Durch die Spekulationen werden die Preise weiter in die Höhe getrieben. Herr Beier ergänzte hierzu, dass Berliner Immobilien für Investoren derzeit besonders interessant sind, da die Kaufpreise im Vergleich zu anderen europäischen Städten noch deutlich geringer sind: „Selbst wenn das Haus hier maßlos teuer ist, würde es in der Londoner Innenstadt das 10fache kosten!“ (Herr Beier) Der Leerstand von Wohnungen im Elberfelder Kiez wird als gering eingeschätzt.

Wenn die Mieten stetig steigen, schließt sich die Frage an, welche Bevölkerungsgruppen überhaupt im Westfälischen Viertel wohnen. Herr Beier und Herr Stahl berichteten nun über die Sozialstruktur im Südkiez. Laut den Interviewten war der Kiez „schon immer“ eine bessere Ecke Moabits – vor allem die Elberfelder Straße und das Bundesratsufer an der Spree. Die imaginäre Grenze des Ortsteils bildet dabei die Turmstraße, denn hier wird ein sozialstrukturelles Gefälle deutlich. Im Gegensatz zu anderen Moabiter Wohnvierteln, wird der Südkiez als ein bürgerliches Quartier mit wenig Migranten wahrgenommen. Einige Bewohner setzen sich aktiv für ihre Nachbarschaft ein. Die Fluktuation im Kiez wird insgesamt als eher gering eingestuft, somit findet wenig Austausch in der Bewohnerschaft statt. Trotz diesen recht stabilen Strukturen werden im Straßenraum seit den letzten Jahren auch vermehrt Familien und junge Leute (nicht zwingend Studenten) beobachtet. Herr Beier und Herr Stahl berichten, dass nun etwas mehr Dynamik in das Gebiet kommt.

„Das Publikum ist oft ausschlaggebend für die Läden“ (Herr Beier), deswegen wurde nun im weiteren Interviewverlauf die Gewerbe- und Nutzungsstruktur im Kiez genauer betrachtet. Die ersten Galerien in der Elberfelder Straße öffneten bereits vor 15 Jahren und sind somit kein neues Phänomen im Stadtraum. Die Kundschaft für gehobene Nutzungen scheint im Gebiet vorhanden zu sein, da sich Geschäfte mit entsprechenden Angeboten (z.B. Wein oder Bioprodukte) bereits seit vielen Jahren halten. „Buchkantine, Bioladen, Schicki-Micki-Eisladen sind Boten der Prenzlauerisierung!“ (Herr Stahl) In jüngster Zeit sind zudem vermehrt Frauen mit Kinderwagen in Cafés zu beobachten, sodass hier eher scherzhaft der Begriff des „Bionadebiedermaiers“ (Herr Stahl) genannt wurde. Die beschriebenen Nutzungen konzentrieren sich vor allem auf das Gebiet zwischen Elberfelder Straße, Bundesratsufer, Krefelder Straße und Alt-Moabit. Südlich der Levetzowstraße hingegen befindet sich ein ruhiges Wohnquartier, welches wenige Läden oder Kneipen bietet sowie lediglich eine Tankstelle und einen Supermarkt. „Da unten weiß man überhaupt nichts von (…) Terra inkognita!“ (Herr Stahl) An der Straße Alt-Moabit ist eine starke Fluktuation an Läden zu beobachten, jedoch gibt es hier auch einige „Institutionen des Kiezes“ (z.B. der Fahradladen „Velophil“, die „Pasta-Manufaktur“), die von der Bewohnerschaft im Südkiez oder von außen kommenden Kunden leben und schon seit längerem existieren. Im Gebiet ist vereinzelt Gewerbeleerstand zu verzeichnen.

Die Veränderung des Images von Moabit wurde anschließend thematisiert. Wie Herr Beier bereits zu Beginn des Interviews erläuterte, war Moabit keine beliebte Wohnadresse. „Moabit war völlig out!“ (Herr Beier), unter anderem weil es sich am Rande von Westberlin befand. In Moabit fand zwar teilweise auch eine Ausweichbewegung von Kreuzberg und Schöneberg statt, allerdings kam es hierbei nicht zu einer Szenebildung im größeren Maße. Die persönliche Innenwahrnehmung von Herrn Beier und Herr Stahl (seit etwa 30 Jahren Bewohner Moabits) war stets positiv, da das Gebiet z.B. immer als sicher empfunden wurde und sich direkt an der Spree befindet. In den letzten Jahren konnte festgestellt werden, dass sich die Außenwahrnehmung Moabits verbessert hat. Die Turmstraße scheint zwar noch immer einen weniger guten Ruf zu haben, dafür werden die umliegenden Wohnquartiere vermehrt von Außenstehenden entdeckt und positiv wahrgenommen.

Das Interview endete mit einem Blick in die Zukunft: Wie schätzen Herr Beier und Herr Stahl die weitere Entwicklung des Westfälischen Viertels ein? „Was jetzt hier passiert, hat einfach was mit der Innenstadtlage zu tun! Es ist sicherlich ein anderer Prozess, als beim Prenzlauer Berg! Nimm dieses Viertel so wie es ist und stell es an den Rand von Spandau, inklusive aller Menschen – dann ist´s vorbei mit Gentrifizierung!“ (Herr Beier) Laut den Interviewpartnern scheinen einige Bewohner im Südkiez Befürchtungen vor umfangreicheren Aufwertungen zu haben, da dies einen Gentrificationprozess fördern könnte. Andererseits wird die Attraktivierung auch als positiv gewertet, da das Quartier somit an Lebensqualität gewinnt. Herr Beier und Herr Stahl vermuten, dass „noch Luft nach oben ist“, also dass die Mieten im Kiez innerhalb des gesetzlichen Rahmens weiter steigen werden. Dies wird aber nicht auf Tendenzen einer möglichen Gentrification zurückgeführt (attraktive Angebote im Kiez), sondern auf den allgemeinen ungebrochenen Zuzug in innenstadtnahe Quartiere. Investitionen in den öffentlichen Raum, wie die Umgestaltung des Ottoparks (Aktives Zentrum und Sanierungsgebiet Turmstraße), werden als nachrangig eingeschätzt, da Moabit bzw. das Westfälische Viertel vor allem wegen der Innenstadtlage attraktiv für Investoren erscheint. Auch nördlich der Turmstraße „tut sich langsam was“ (z.B. Wilhelmshafener Straße und Waldenser Straße), sodass die großen Unterschiede in der Sozialstruktur langsam verschwinden werden. Der Südkiez wird dabei aber auch zukünftig eine „bessere Ecke“ Moabits bleiben.

 

 


 

4.3 Frau Nolting – Runder Tisch Gentrifizierung

Frau Nolting vom „Runden Tisch Gentrifizierung“ stand uns am 06.02.2013 zum Interview zur Verfügung. Sie wohnt seit circa 32 Jahren im Kiez und ist damals unter anderem hierher gezogen, weil die Mieten noch sehr günstig waren. Seit circa einem Jahr ist sie beim „Runden Tisch Gentrifizierung“ aktiv, der in Mietfragen zu Einzelfällen auch beratend tätig ist.

Sanierungstätigkeit im Westfälischen Viertel und im Umfeld gebe es verstärkt seit der Maueröffnung und vor allem seit dem Hauptstadtbeschluss. Auch von Hausaufstockungen berichtete Frau Nolting. Vor allem der Abbau von Kohleöfen in den Wohnungen und Sanitäreinrichtungen sei auffällig.

Das mache sich auch in den Preisen bemerkbar, die deutlich höher seien als nördlich der Turmstraße. Unterschiede zwischen den nördlichen und den südlichen Kiezen habe es aber schon immer gegeben; das Westfälische Viertel sei schon immer gutbürgerlich und besser ausgestattet gewesen. Aktuell stiegen die Mieten in Folge jedoch rasant an. Statt einer kontinuierlichen Instandhaltung, würden Gebäude komplett saniert, um sie dann möglichst teuer weiterzuverkaufen.

Was den Mietenanstieg angeht, sieht Frau Nolting kein Ende. Die Politik unternehme nichts; die Mieterhöhung bei Neuvermietung werde nicht ausreichend gedeckelt. Dadurch kann und wird der Mietspiegel höher steigen. Die günstige Lage Moabits in Nähe des Regierungsviertels führe auch dazu, dass es immer Leute gibt, die sich auch die höheren Mieten leisten können.

Auch die Gewerbemieten stiegen rasant an; besonders die Turmstraße werde durch diese „Goldgräberstimmung“ „kaputt gemacht“, denn viele Mieter könnten sich die steigenden Mieten nicht mehr leisten.

Die stellenweise zu findenden Leerstände führt Frau Nolting auch auf überhöhte Mieten zurück. Dass der Leerstand daher rühre, dass die Vermieter ihre Flächen für bestimmte erwünschte Nutzungen vorhalten, glaubt Frau Nolting nicht. Jeder Nutzer sei erwünscht, der bereit sei, die hohe Miete zu bezahlen.

Frau Nolting schätzt, dass circa 20-30% der Leute auf Grund der steigenden Mieten verdrängt werden. Besonders alte Menschen müssten meist notgedrungen wegziehen. Leute mit kleinen Kindern blieben im Viertel auch nicht lange. Grund für den Fortzug könnte die Miete sein, aber auch das Verkehrsaufkommen, das wenige Grün oder die Innenstadtlage. Sie selbst hat auch den Eindruck, dass es früher noch mehr Einrichtungen für Kinder gab. Auf Grund der Universitätsnähe wohnten schon immer viele Studenten im Kiez.

Die „Nachbarschaftsinitiative Elberfelder Kiez“ – die zum Beispiel Pflanzaktionen und Kinderflohmarkt organisiert – kennt Frau Nolting nicht, auch wenn sie Engagement für die eigene Nachbarschaft für wichtig hält. In Moabit blieben die meisten Initiativen aber leider meist straßen- oder kiezintern, weshalb es Moabit an positiver Strahlkraft mangele.

Die „Initiative Essener Park“ – die sich gegen die Bebauung vom großen Hinterhof stark machte – veranstaltete vor längerer Zeit jedes Jahr ein Sommerfest für den ganzen Kiez. Gesponsert durch die Alternative Liste fanden zudem früher jährlich Straßenfeste aller im Stadtteil vorhandener Initiativen statt. Publikationen, wie die „Moabiter Times“ von einer freien Initiative und die „Tiergarten-Info“ von der Alternativen Liste existieren nicht mehr. Viele öffentlichkeitswirksame Aktionen seien somit bereits seit langem im Sande verlaufen, deshalb komme Moabit auch nicht von seinem schlechten Image weg. Das Gefängnis dominiere immer noch in den Köpfen.

Die Insellage Moabits und der Mangel an attraktiver kultureller Infrastruktur verhindere, dass Menschen nach Moabit kommen, um sich einen persönlichen Eindruck zu machen und auch die schönen Seiten des Stadtteils kennenzulernen. Das Turmstraßenfest ist nach Einschätzung von Frau Nolting lediglich ein „Fress-Sauf-Ramsch-Fest“, von dem auch die ansässigen Läden kaum profitieren. Abgesehen davon sei Moabit zu ruhig und hat keine richtige Szene, während in Kreuzberg beispielsweise das Leben tobe. Was fehlt sind Formate wie beispielweise „48-Stunden-Neukölln“, die ein positives Licht auf den Stadtteil werfen und Identifikation mit dem Stadtteil schaffen. Das Unternehmensnetzwerk „Made in Moabit“, das die Außendarstellung des Gewerbestandortes verbessern will, war Frau Nolting jedoch nicht bekannt.

Jetzt ist ein Teil Moabits Sanierungsgebiet – ca. eine Blocktiefe nördlich und südlich der Turmstraße. Die Aufwertung des Ottoparks und des Kleinen Tiergarten empfindet Frau Nolting jedoch nicht als gelungen. Die Bepflanzung erinnere eher an einen Friedhof; Beton und Asphalt dominieren das Bild. Durch die falsche Verteilung von Geldern im Bezirk seien für die Pflege von Grünanlagen keine Mittel da, für millionenschwere Umgestaltungen hingegen schon.

Nach Meinung von Frau Nolting sollte für die Zukunft Moabits eher in ein breiteres kulturelles Angebot investiert werden. Derzeit bietet der Stadtteil noch Nischen für viele verschiedene Nutzer. Es fehle jedoch an Initiativen, die die Leute wieder zusammenbringen. Die Vernetzung der Leute und Initiativen untereinander fehlt, es werde immer nur im Kleinen gearbeitet.

 


 

5 Fazit

Das Westfälische Viertel ist ein attraktiver Wohnstandort im Bezirk Mitte von Berlin, denn er bietet den Bewohnern eine hohe Lebensqualität, aufgrund der Vielzahl an sanierten Gründerzeitbauten, des grünen Wohnumfeldes und der wenig störenden Nutzungen. Das Flair des Kiezes erinnert mit seinen Cafés und Galerien teilweise sogar an Straßenzüge im Prenzlauer Berg oder Charlottenburg. Besonders die innenstadtnahe Lage direkt an der Spree und die gute Verkehrsanbindungen machen das Westfälische Viertel zu einer beliebten Wohnadresse. Die Vorzüge des Quartiers erkennen auch immer mehr Wohnungssuchende, wodurch der Elberfelder Kiez zunehmend unter Druck gerät. Es ist hierbei zu hinterfragen, ob es sich um einen klassischen Gentrifizierungsprozess handelt oder ob dieser attraktive Kiez von Moabit zu einem innerstädtischen „Ausweichort“ für Um- und Zuziehende wird, ohne dass Pioniere das Erscheinungsbild und die Bewohnerschaft verändern.

Einige Fakten der Analyseergebnisse lassen darauf schließen, dass sich das Westfälische Viertel bereits in einem späteren Stadium einer Gentrifizierung befindet. Das Gebiet weist stabile Nachbarschaften mit einer vorwiegend statushohen Bewohnerschaft auf. Zudem durchläuft der Kiez seit den letzten Jahren einen positiven Imagewandel von einem „Geheimtipp“ hin zu einer „guten Wohnadresse“. Immobilien, wie die 2011 erbaute „SpreeVilla Westfalia“ bieten qualitativ hochwertigen Wohnraum im oberen Preissegment. Die Wohnmieten im Kiez steigen kontinuierlich, zudem ist festzustellen, dass besonders die Neuvermietungspreise deutlich über den Bestandsmieten liegen. Im Westfälischen Viertel finden sich  teilweise gehobene Angebote, wie die „Buchkantine“ oder das Biogeschäft „Grüner Laden“, was auf eine entsprechende Kundschaft im Quartier schließen lässt.

Die Interviews mit Herrn Beier und Herrn Stahl (Stadtteilvertretung Turmstraße) sowie mit Herrn Cimiotti (Heimatverein und Geschichtswerkstatt Tiergarten e.V.) bestätigten die eben genannten Aspekte, allerdings wurde durch ein „Blick in die Vergangenheit“ auch deutlich, dass es sich im Westfälischen Viertel nicht um einen klassischen Gentrifizierungsprozess handelt. „Für Gentrifizierung ist dieses Viertel nicht unbedingt ein tolles Beispiel. (…) Es ist eher ein bürgerliches Wohnviertel – damals schon gewesen und auch immer so geblieben.“ (Herr Cimiotti) Die Bewohnerstruktur des Viertels war also lange Zeit relativ stabil; aktuell kann eine Verdrängung der Bewohner durch eine statushöhere Bevölkerungsgruppe lediglich „auf einem hohen Niveau“ stattfinden. Laut den Interviewpartnern fand im Kiez keine erkennbare Pionierphase statt; das heißt ein größerer Zuzug von Studenten und Künstlern war in der gesamten Vergangenheit nicht zu verzeichnen. Der Kiez war schon immer durch eine statushöhere Bewohnerschaft geprägt. Das Wanderungsvolumen liegt zudem deutlich unter dem anderer Moabiter Kieze, was für eine höhere Stabilität und wenig Dynamik in der Nachbarschaft spricht. „Durch den großen Kiezbezug und dadurch, dass niemand wegzieht, gibt es keinen Raum für Pioniere.“ (Herr Cimiotti)

Der fehlende Zustrom von Pionieren zeigt sich auch in der Gewerbestruktur des Westfälischen Viertels. Szenenutzungen sind nur sehr vereinzelt aufzufinden, beispielhaft ist hier die „Neue Heimat“ in der Jagowstraße zu nennen. Geschäfte oder Gastronomie mit einem eher gehobenen Angebot sind hingegen häufiger im Kiez vertreten. Sie können als ein Indikator für anspruchsvolleres Klientel im Elberfelder Kiez gedeutet werden. Hierbei ist allerdings auch zu sagen, dass sich die gehobenen Nutzungen bereits über einen langen Zeitraum im Quartier etabliert haben (z.B. „Weinschmiede Hockema“ seit 30 Jahren (1983), „Keramikwerkstatt Marieke Schröder“ seit über 20 Jahren und „Buchkantine“ seit 8 Jahren (2005)) und somit keine „Neuerscheinungen“ sind.

Laut Andrej Holm (Sozialwissenschaftler an der HU Berlin) wird der Aufwertungseffekt durch Szenekneipen, Kunst und hochwertiges Gewerbe häufig aber auch zu hoch bewertet. Die Verdrängung aufgrund der Attraktivitätssteigerung des Viertels sei eher gering. „Der Kernprozess der Gentrifizierung ist die Wechselwirkung zwischen einer wohnungswirtschaftlichen Gewinnstrategie für die Eigentümer und den sozialen Folgen für die Bewohner. Der Einfluss der Kulturszene wird dagegen oft überschätzt.“ (Holm 2012) Die klassische Gentrifizierung, die während der 1990er Jahre in den Sanierungsgebieten zu beobachten war, würde zudem heute nicht bzw. kaum mehr in dieser Form stattfinden, da sich die Rahmenbedingungen deutlich verändert haben (keine massiven staatlichen Anreize und keine Fördermittel für Wohnraummodernisierung sowie keine steuerlichen Sonderabschreibungsmöglichkeiten) (vgl. Holm 2012).

Sind die Entwicklungen im Westfälischen Viertel demnach als eine „zeitgemäße“ Form der Gentrifizierung zu deuten, die nicht dem klassischen Vier-Phasen-Modell entspricht, aber einige Merkmale des Phänomens aufweist? Oder ist es doch der Marktdruck, der vorrangig die aktuellen Entwicklungen des Gebiets prägt? Ist es womöglich eine Kombination aus beidem?

„[Moabit und Wedding] sind die letzten Bereiche innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings, die als Rückhaltebecken oder Ausweichmöglichkeit fungieren.“ (Holm 2012) Verdrängte aus anderen Berliner Gebieten suchen verstärkt in diesen beiden innenstadtnahen Stadtteilen nach bezahlbaren Wohnraum, da sie sich andere Innenstadtkieze nicht mehr leisten können. Laut Andrej Holm wird der Druck hierbei nicht durch Modernisierung und Umwandlung erzeugt, sondern durch Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel und durch die große Preisspanne zwischen Bestandsmieten und Neuvermietungen, von der die Eigentümer profitieren (vgl. Holm 2012). Die Aussagen von Andrej Holm decken sich mit den stichprobenartigen Recherchen von Wohnangeboten auf Onlineportalen und den persönlichen Eindrücken von Herrn Beier und Herrn Stahl (Stadtteilvertretung Turmstraße). Sie beobachten aktuell im Westfälischen Viertel, dass bei Neuvermietungen von Wohnungen deutlich höhere Mieten verlangt werden. Dies sei auch ein Grund dafür, „dass man nicht aus dem Kiez wegzieht, wenn man erst mal eine bezahlbare Wohnung gefunden hat.“ (Herr Beier)

Da in den kommenden Jahren ein noch stärkerer Zuzug erwartet wird, sowohl von Bewohnern anderer Berliner Kieze als auch von Neuberlinern, vermuten die beiden Mitglieder der Stadtteilvertretung, dass „noch Luft nach oben“ sei und die Mieten im Kiez innerhalb des gesetzlichen Rahmens weiter steigen würden (vgl. Herr Beier und Herr Stahl). Investitionen in den öffentlichen Raum, wie die kürzlich durchgeführte Umgestaltung des Ottoparks, seien dabei kein entscheidender Anreiz für Investoren (vgl. Holm 2012 i.V.m. Herr Beier). „Was jetzt hier passiert, hat einfach was mit der Innenstadtlage zu tun! Es ist sicherlich ein anderer Prozess, als beim Prenzlauer Berg! Nimm dieses Viertel so wies ist und stell es an den Rand von Spandau, inklusive aller Menschen – dann ist´s vorbei mit Gentrifizierung!“ (Herr Beier)

Zusammenfassend ist zu sagen, dass das Westfälische Viertel eine Vielzahl an internen und externen Wohnqualitäten bietet (siehe Abbildung). Im Kiez finden sich zahlreiche Gebäude mit großen Wohnungen, unveränderlichen Ausstattungsmerkmalen (Erker, Balkon, repräsentative Fassade) und einem guten baulichen Zustand (interne Qualität). Prägend für den Kiez sind eine interessante kleinräumige Sozialstruktur sowie eine attraktive bauliche Umgebung direkt an der Spree. Das vorrangig zum Wohnen genutzte Viertel in Innenstadtlage wird nicht durch intensive / störende Nutzungen beeinträchtigt und ist mit verschiedenen Infrastrukturelementen ausgestattet (externe Qualität). Das Westfälische Viertel erfüllt damit nahezu alle Merkmale an internen und externen Wohnqualitäten, weshalb anzunehmen ist, „dass das Gebiet eine traditionelle „gold coast“ in der Innenstadt darstellt. Dann ist eine Gentrification allenfalls auf einem hohen Niveau möglich. Dabei sind Verdrängungen sozial Schwacher kaum zu befürchten.“ (Falk 1994: 93)

Quelle: Eigene Darstellung 2013 nach Falk 1994

 

 


 

6 Quellen

 

Quellen im Fließtext

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Bezirksamt Mitte von Berlin (2012): Bezirksregionenprofil Moabit West, verfügbar: http://www.berlin.de/imperia/md/content/bamitte/spk/bzrp_21_moabit_west_beschlussfassung.pdf?start&ts=1355403851&file=bzrp_21_moabit_west_beschlussfassung.pdf, letzter Zugriff am 13.03.2013.

Blasius, Jörg; Dangschat, Jens S. (Hg.) (1990): Gentrification. Die Aufwertung innenstadtnaher Wohnviertel. Frankfurt/Main; New York: Campus Verlag, S. 22-24.

empirica-Preisdatenbank (Basis: IDN Immodaten GmbH)

Falk, Wilhelm (1994): Städtische Quartiere und Aufwertung: Wo ist Gentrification möglich? Basel: Birkhäuser.

Friedrichs, Jürgen (1996): Gentrification. Opladen: Leske + Budrich.

Friedrichs, Jürgen (1998): „Gentrification.“ in: Häußermann, Hartmut, Hg.: Großstadt: Soziologische Stichworte. Opladen: Leske + Budrich, S. 57-66.

Holm, Andrej (2012): Berlin: Düstere Aussichten im Schatten der Aufwertung, verfügbar: http://gentrificationblog.wordpress.com/2012/06/13/berlin-dustere-aussichten-im-schatten-der-aufwertung/, letzter Zugriff am 17.03.2013.

Immonet 2012: Sanierte 2-Zimmerwohnung mit Blick auf die Spree!, ver¬füg¬bar: http://www.immonet.de/kommunikation/exposedru ckansicht.do?object_id=19715858&am p;showty, letzter Zugriff am 09.12.2012.

Immonet 2012: Sehenswert: Altbau – Hansa-Ufer um die Ecke!, verfügbar: http://www.immonet.de/kommunikation/exposedru ckansicht.do?object_id=19717821&am p;showty, letzter Zugriff am 09.12.2012.

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Martenstein, Harald (2008): Im Trainingsanzug durch Moabit, verfügbar: http://www.tagesspiegel.de/zeitung/im-trainingsanzug-durch-moabit/1203874.html, letz¬ter Zugriff am 03.01.2013.

o.A. (2003): „Zu wenig Bars, um hip zu sein“, verfügbar: http://www.morgenpost.de/printarchiv/bezirke/article459680/Zu-wenig-Bars-um-hip-zu-sein.html, letz¬ter Zugriff am 03.01.2013.

o.A. (2009): Berlin Moabit soll neuer Kulturstandort werden, verfügbar: http://www.tip-berlin.de/kultur-und-freizeit-stadtleben-und-leute/berlin-moabit-soll-neuer-kulturstandort-werden, letz¬ter Zugriff am 03.01.2013.

Schlattmann Grundstücks GmbH 2012: SpreeVilla Westfalia, verfügbar: http://spreevilla.de/default.asp?page=vision, letzter Zugriff am 01.12.2012.

SenStadtUm (2011): Berliner Mietspiegel 2011, verfügbar: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietsp iegel/, letzter Zugriff am 03.01.2013.

SenStadtUm (2011): Fis-Broker. Wohnlagenkarte nach Adressen zum Berliner Mietspiegel 2011, verfügbar: http://fbinter.stadt-berlin.de/fb/index.jsp, letzter Zugriff am 01.12.2012.

Steglich, Ulrike (2012): Mieten und Mastschweine. In: Ecke Turmstraße, Nr. 8.

WG-gesucht (2013): 3er WG nähe Turmstraße (Moabit), verfügbar: http://www.wg-gesucht.de/wg-zimmer-in-Berlin-M itte.3216730.html?print=1, letzter Zugriff am 03.01.2013.

WG-gesucht (2013): Zimmer in Moabit 14 m², verfügbar: http://www.wg-gesucht.de/wg-zimmer-in-Berlin-M itte.3216730.html?print=1, letzter Zugriff am 03.01.2013.

 

Quellen-Tabelle: Stichproben Gewerbe

[M1] Buchkantine (2013): Willkommen in der Buchkantine, verfügbar: http://www.buchkantine.de/, letzter Zugriff am 16.02.2013.

[M2] Jimenez, Juan (o.J.): El Catering espanol, verfügbar: http://www.el-catering-espanol.de/, letzter Zugriff am 03.01.2013.

[M3] Qype (2013): Fiaker Kaffeerösterei, verfügbar: http://www.qype.com/place/464458-Fiaker-Kaffeeroesterei-Berlin, letzter Zugriff am 03.02.2013.

[M4] Yelp (2013): Grüner Laden, verfügbar: http://www.yelp.de/biz/gr%C3%BCner-laden-berlin, letzter Zugriff am 15.03.2013.

Qype (2013): Grüner Laden Berlin, verfügbar: http://www.qype.com/place/30938-Gruener-Laden-Berlin, letzter Zugriff am 17.03.2013.

[M5] Qype (2013): Blumentischlerei Gaby Heimberg, verfügbar: http://www.qype.com/place/81796-Blumentischlerei-Gaby-Heimberg-Berlin, letzter Zugriff am 03.03.2013.

[M6] Schröder, Marieke (o.J.): Keramikwerkstatt Marieke Schröder, verfügbar: http://www.keramikschroeder.de/, letzter Zugriff am 20.01.2013.

[M7] Di Cioccio, Katja (o.J.): pasta d´abruzzo, verfügbar: http://www.pastadabruzzo.de/, letzter Zugriff am 17.03.2013.

Qype (2013): pasta d´abruzzo – die Pastamanufaktur, verfügbar: http://www.qype.com/place/2091317-pasta-dabruzzo-die-Pasta-Manufaktur-Berlin, letzter Zugriff am 07.01.2013.

[M8] Qype (2013): ProMo Restaurant, verfügbar: http://www.qype.com/place/14389-ProMo-Restaurant-Berlin, letzter Zugriff am 09.02.2013.

Böhmer, Alam (o.J.): PROMO, verfügbar: http://www.promo-berlin.de/, letzter Zugriff am 03.01.2013.

[M9] Skorzinski, Ott & Rauer Gbr (o.J.): Walhalla, verfügbar: http://www.walhalla-berlin.de/walhalla.htm, letzter Zugriff am 18.02.2013.

Qype (2013): Walhalla, verfügbar: http://www.qype.com/place/18292-Walhalla-Berlin, letzter Zugriff am 18.02.2013.

[M10] Hokema, Torsten (2013): Befragung per Telefonat am 20.01.2013.

[M11] Ambar (2003): Ambar, verfügbar: http://www.ambar-berlin.de/, letzter Zugriff am 17.03.2013.

http://www.qype.com/place/20117-Ambar-Berlin, letzter Zugriff am 17.03.2013.

[M12] Qype (2013): Coffee Break, verfügbar: http://www.qype.com/place/2246467-Coffee-Break-Berlin, letzter Zugriff am 03.01.2013.

Tryba, Violetta (o.J.): Coffee Break, verfügbar: http://cobbe.info/, letzter Zugriff am 03.01.2013.

[M13] Amandaras-Shop (2013): Amandaras-Shop, verfügbar: http://www.amandaras-shop.de/index.php?osCsid=09c297e83b3121ddfe09e8f0a1a46841, letzter Zugriff am 17.03.2013.

Google Maps (2013): Jagowstr. 19, verfügbar: https://maps.google.de/maps?hl=de&client=firefox-a&q=jagowstr+19&ie=UTF-8&hq=&hnear=0x47a8510e7d6c141f:0x656fb5f6d315e533,Jagowstra%C3%9Fe+19,+D-10555+Berlin&gl=de&ei=SAVGUaSqIoWMtQaTsoGQDw&ved=0CDAQ8gEwAA, letzter Zugriff am 17.03.2013.

[M14] Neue Heimat (2013): Neue Heimat, verfügbar: https://de-de.facebook.com/NeueHeimatMoabit?sk=info, letzter Zugriff am 27.02.2013.

Qype (2013): Neue Heimat, verfügbar: http://www.qype.com/place/1470676-Neue-Heimat-Berlin, letzter Zugriff am 27.02.2013.

[M15] Söcker, Sebastian (o.J.): Öko-Markt Heilandskirche / Thusnelda-Allee, verfügbar:

http://www.wochenmarkt-deutschland.de/maerkte/berlin/oeko-markt-heilandskirche, letzter Zugriff am 16.02.2013.

Burdack Märkte (o.J.): Ökomarkt Thusneldaallee, verfügbar: http://www.ökomärkte-berlin.de/, letzter Zugriff am 16.02.2013.

Burdack, André (2013): Befragung per E-Mail am 20.01.2013.

[M16] Susanna Göricke (o.J.): susetaschen windschief, verfügbar: http://windschiefundsusetaschen.blogspot.de/, letzter Zugriff am 17.03.2013.

[M17] biobite GmbH (o.J.): unsere Mission, verfügbar: http://www.biobite.com/, letzter Zugriff am 15.02.2013.

[M18] Kneipensuche (2013): Medium to rare, verfügbar: http://www.kneipen-suche.com/berlin-medium_to_rare-10761.html, letzter Zugriff am 15.02.2013.

[M19] Kriesel, Peer; Buchen, Oliver (2013): Theater Engelbrot (früher Hansa Theater), verfügbar: http://www.berlinatnight.de/locationdetail/1105/theater-engelbrot–frueher-hansa-theater-.html, letzter Zugriff am 22.02.2013.

Badelt, Udo (2011): Neue Ideen für alte Bretter, verfügbar: http://www.tagesspiegel.de/berlin/neue-ideen-fuer-alte-bretter/5871218.html, letzter Zugriff am 22.02.2013.

Kurt, Aro (2007): Hansa-Theater, verfügbar: http://www.moabitonline.de/34, letzter Zugriff am 22.02.2013.

[M20] YHDK (2011): Neue Mieter: ‘Der Fischladen’ und ‘dió – weinkantine und greisslerei’, verfügbar: http://arminiushalle.zunftnetz.org/2011/10/19/neue-mieter-kommen-der-fischladen-und-dio-weinkantine-und-greisslerei/, letzter Zugriff am 17.01.2013.

Doa21 (2009): Kosmetikstudio & Friseur, verfügbar: http://doa21.biz/moabit/kosmetikstudio-friseur/, letzter Zugriff am 17.01.2013.

YellowMap AG (o.J.): Friseur & Kosmetikstudio Richter, verfügbar: http://www.yellowmap.de/Details/d5SA1Bj5jikZd0nYGSk_Yw==.aspx, letzter Zugriff am 17.01.2013.

Kunstverein Tiergarten e. V. (2012): ortstermin, verfügbar: http://www.kunstverein-tiergarten.de/upload/manuell/ortstermin2012-web.pdf, letz¬ter Zugriff am 17.01.2013.

[M21] gsub-Projektegesellschaft mbH (2013): Neuer Job Point eröffnete im Januar 2013 in Berlin-Mitte!, verfügbar: http://www.jobpoint-berlin.de/index.php?menuid=32&reporeid=500, letzter Zugriff am 17.01.2013.

[M22] Molinski, Francisco; Muncker, Diana (o.J.): Saladiso, verfügbar: http://www.saladiso.eu/salat-bar.php, letzter Zugriff am 17.01.2013.

 

Kurze Befragungen

Burdack, André (2013): Befragung per E-Mail am 20.01.2013.

Hokema, Torsten (2013): Befragung per Telefonat am 20.01.2013.

 

Interviews

Beier, Matthias; Stahl, Hans-Michael (2013): Interview am 22.01.2013.

Nolting, Claudia (2013): Interview am 06.02.2013.

Cimiotti, Ulrich (2013): Interview am 25.01.2013.

 

 

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